Общественная организация способна решать бизнес-задачи

На инвестиционном форуме PROEstate Гильдия управляющих и девелоперов обрела нового президента. Консультант и управляющий Юрий Борисов, занимавший этот пост два года, передал его профессиональному банкиру Александру Ольховскому. На своей основной работе он занимает должность вице-президента, управляющего директора ВТБ.

Сделав своим руководителем топ-менеджера одного из ведущих российских банков (к тому же полугосударственного), Гильдия приобретает иной имидж, соответствующий амбициозным планам по региональной экспансии и привлечению в свои ряды крупных девелоперских структур.

Роль банковской группы ВТБ на петербургском рынке недвижимости становится все заметнее, а заявленные проекты удивляют масштабом и сложностью. Об основных приоритетах - как в общественной работе, так и в бизнесе - рассказывает г-н Ольховский в эксклюзивном интервью "НП".

– Александр Анатольевич, с какой предвыборной программой вы выдвигались на президентский пост?

– Я исхожу из того, что общественная организация, объединяющая профильные коммерческие структуры, должна следовать за ситуацией на рынке и в первую очередь помогать своим членам в решении их бизнес-задач. Одна из основных тенденций, наблюдающихся сегодня в сфере недвижимости, - движение профессиональных инвесторов, в том числе иностранных фондов, в российские регионы.

Однако они не рискуют вкладываться в проекты без сильных местных партнеров, которыми стремятся стать региональные компании. ГУД могла бы помочь им в этом, в частности, за счет обучающих программ. Целесообразнее всего организовать такую работу через сеть представительств Гильдии в разных городах, формированием которых мы займемся уже в ближайшем будущем.

Другая примета времени - резкое усиление конкуренции как между инвестиционными и девелоперскими структурами, так и между компаниями, оказывающими различные услуги (по консалтингу, брокериджу, управлению).

Слабые будут неизбежно выдавлены с рынка. ГУД способна обеспечить своим участникам преимущества за счет лучшей профессиональной подготовки, дополнительной информированности и т.п. Отсюда - ставка на сильный обучающий центр, серьезную аналитику, формирование информационного пространства, позволяющего налаживать деловые контакты, в том числе с зарубежными партнерами.

Путь, который прошла Гильдия за пять лет, действительно впечатляет. Она вступает в период зрелости, и нужно, на мой взгляд, принять ряд организационных мер, соответствующих нынешнему этапу развития. Например, утверждать бюджет ГУД и ее отдельных комитетов. Это позволит сделать работу организации прозрачной, сформировать перечень конкретных дел и определить ответственных.

– ВТБ сегодня активно заявляет себя в роли девелопера, действуя через дочерние структуры. Банк тоже идет в регионы, как и другие серьезные игроки?

– Такие планы, безусловно, есть. Однако пока они в стадии проработки. Основной схемой финансирования региональных проектов, связанных с прямыми инвестициями, скорее всего станут закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости. Два из них мы уже создали в Петербурге под управлением ЗАО "ВТБ Управление активами".

До конца года предполагается сформировать ЗПИФНы, способные вложить в недвижимость порядка $300 млн собственных средств. Основной же целью работы управляющей компании таких фондов является привлечение в них партнеров и доверительное управление средствами третьих лиц. Внося в ЗПИФНы собственные активы, банк демонстрирует серьезность намерений в отношении заявленных проектов.

– Пока паевые инвестиции в недвижимость не слишком распространены в России, а в Петербурге ВТБ опробует их еще и в новом для отечественных девелоперов бизнесе - комплексной подготовке территорий под застройку. Почему выбрано это направление?

– Во всем мире такой бизнес считается одним из наиболее сложных и рискованных, однако и эффективность его выше, чем в проектах, связанных со строительством отдельно взятых зданий. В Петербурге он тоже обещает быть достаточно доходным: девелопмент происходит в городе достаточно активно, и спрос на участки под застройку, особенно "упакованные" и инженерно подготовленные, не удовлетворен.

Как я уже говорил, сформированы два фонда: "Промышленная недвижимость" и "Развитие территорий". Первый ЗПИФН связан с созданием индустриального парка в Марьино, второй - нового жилого массива в Шушарах (на пересечении Пулковского и Волхонского шоссе).

Оба проекта находятся на старте. Группа ВТБ сформировала фонды, которым на правах собственности принадлежат соответствующие земельные участки. Дополнительно в фонды были внесены денежные средства - примерно по $3 млн. Они будут вложены в разработку градостроительной документации и другие подготовительные мероприятия, способные вывести проекты на следующий этап.

После этого либо состоится дополнительная эмиссия паев, либо будут привлечены кредитные ресурсы на баланс компаний, принадлежащих фондам. (Сам ЗПИФН по действующему законодательству не имеет возможности брать кредиты.)

В Марьино на участке более 130 гектаров запланированы три функциональные зоны. Чуть больше 40 гектаров отводится для строительства логистического терминала (всего около 280 000 кв.м складов класса А), свыше 70 га займет промышленная зона, которая будет формироваться по схеме build to suit.

Мы проведем межевание территории, подготовим ее инженерно, а затем предложим конечным клиентам несколько вариантов: купить землю, купить промышленный объект, построенный на заказ, или же арендовать его на длительный срок.

Третья зона индустриального парка - инфраструктурная. Здесь предусмотрен, в частности, небольшой бизнес-центр, где расположатся офисы рекрутинговых, IT и прочих компаний, которые будут обслуживать резидентов "Марьино" (подробности о проекте см. в №35/2007. - "НП").

Специально созданная управляющая компания возьмет на себя функции по эксплуатации объектов, обеспечит взаимодействие с монополистами и пр.

На стройплощадку мы планируем выйти весной-летом 2008-го. Если предположить, что проект будет целиком реализован за наш счет, инвестиции составят около $300 млн. Однако возможны варианты - в зависимости от привлечения партнеров и использования различных финансовых схем.

Проект в Шушарах - это "микст" с преобладанием жилой функции на территории 198 га. По предварительным расчетам, там можно построить около 1,1 млн кв.м жилья эконом-класса и примерно 300 000 общественно-деловых площадей.

Окончательные цифры станут известны после утверждения проекта планировки. С учетом ограничений по высотности, которое накладывает соседство с аэропортом, в квартале предполагается возводить в основном дома в четыре этажа с мансардой.

На данный момент мы не предполагаем заниматься этим сами. После того как завершится инженерная подготовка территории, она будет нарезана на лоты примерно по 20 гектаров и предложена профессиональным девелоперам для последующей застройки. Хотя возможен и вариант, когда весь участок приобретет один крупный игрок.

– А банк не смущает бум строительства логистических комплексов в окрестностях Петербурга и многочисленные проекты-"миллионники" в жилищной сфере?

– В Марьино как раз особого складского бума пока не наблюдается. Между тем наша территория находится в полутора километрах от КАД и будет связана с ней Ропшинским шоссе. Активно развивается зона Ломоносовского порта. Поэтому площадка может быть весьма интересна для логистики, и предварительные переговоры с операторами это подтверждают.

В жилищной сфере мы внимательно изучали конъюнктуру и пришли к выводу, что масштабные проекты, которые сегодня заявляются один за другим, не являются жесткими конкурентами. Прежде всего потому, что они будут выводиться на рынок в течение достаточно длительного промежутка времени - от 6 до 10-15 лет.

И если прикинуть, насколько их реализация повлияет на общий объем предложения, получается ежегодный прирост в пределах 15%, или 300-500 тысяч кв.м. А это не критично. Хотя ситуация, безусловно, может измениться.

– Будут ли появляться у банка новые проекты, не связанные с паевыми фондами?

– Пока через компанию "ВТБ Капитал" мы реализуем в Петербурге два крупных проекта по развитию территорий - "Набережная Европы" и "Невская Ратуша". По первому Правительство РФ в сентябре утвердило новые инвестиционные условия. По сути, это официальный старт проекта.

По "Невской Ратуше" объявлен архитектурный конкурс. Мы пригласили участвовать в нем профессиональные альянсы, сформированные из известных петербургских и зарубежных мастерских. Надеюсь, что таким образом удастся, с одной стороны, привлечь иностранных зодчих с их опытом строительства крупных коммерческих комплексов, а с другой - адаптировать их смелые идеи к нашей реальности, избежав конфликтных ситуаций.

Кроме того, и петербургским мастерам есть что сказать в творческом плане, у них свое, годами выстраданное понимание архитектуры, являющейся духом Петербурга.

Новые проекты, скорее всего, будут. Однако банк очень тщательно подходит к их отбору. Среди основных критериев - эффективность, социальная значимость, минимальные риски. Должна быть и некая дополнительная премия для инвестора, чтобы мы занялись проектом. Начинать их просто в силу того, что у банка есть средства, которые он хотел бы разместить, нецелесообразно.

У нас сформирован достаточно большой задел на будущее. Причем это сбалансированный портфель, сочетающий один из самых масштабных офисных проектов в центре города, многофункциональный комплекс с элитным жильем и культурной доминантой в одном из лучших мест Петербурга, крупный индустриальный парк и массовую жилую застройку на окраинах. Мы сознательно не ограничиваемся отдельными секторами рынка.

Еще один критерий отбора проектов для банка - это, безусловно, их размер. Вряд ли нас заинтересуют инвестиции в сумме меньше $100 млн. Хотя, естественно, бывают и исключения.

Если банк финансирует проекты самостоятельно, мы рассчитываем на доходность не менее 15-20%.

– Какие проекты реализуются в Москве?

– В столице у банка пока нет собственных девелоперских проектов в сфере недвижимости. Он занимается в основном кредитованием крупных компаний, в том числе проектным финансированием. Хотя сейчас рассматриваются несколько интересных идей. В частности, развитие территории, прилегающей к стадиону "Динамо".

– А почему именно Петербург стал городом, где банк активно развивает девелоперское направление? Вы оказались в нужное время в нужном месте?

– Нет, дело, конечно, не во мне. Банк был давно готов идти в Петербург. Город демонстрирует очень хорошие экономические показатели. Одна из составляющих этого роста - интерес к недвижимости. Высокий потребительский спрос есть практически во всех сегментах - от жилого до промышленного. Поэтому Петербург - достаточно надежный вариант для перспективных инвестиций.

"НП" досье Александр Ольховский родился в Виннице в 1968 году. В 1991-м окончил Винницкий политехнический институт. Вскоре переехал в Петербург. Начинал с брокерской фирмы из трех человек, работал на фондовом рынке, в инвестиционной сфере. Среди компаний, которыми Александр Ольховский руководил в 1990-е, - "Энергокапитал", УК БФА и др. В 2003-м возглавил инвестиционную дирекцию Промышленно-строительного банка. В 2005-м стал первым замом президента-председателя правления "ВТБ Капитал". С 2006-го - вице-президент, управляющий директор ВТБ. Последние полтора года живет в Москве. Женат, трое детей. Кандидат в мастера спорта по шахматам. В соавторстве с Николаем Вечером написал книгу "Инвестиции в коммерческую недвижимость".