НАШ ЦИТАТНИК: «Вместо развития мы все занимаемся маневрированием, а горизонт прогнозирования минимален. Надо дать нобелевскую премию тому, кто скажет, что будет через полгода в экономике в целом и на рынке недвижимости...» Леонид Рысев

28 мая, 14:04
23 ноября 2015 в 01:20

Потребительский эгоизм — гигантская проблема

Компании «СПб Реновация» — шесть лет. Это не юбилей, а констатация факта. Огромный проект переустройства хрущевских кварталов натужно, со скрипом сдвинулся с места и набирает обороты. Расселены первые сотни жителей, построены новые кварталы. Проект много (и не всегда заслуженно) критикуют, однако за шесть лет ни один критик не предложил никакой альтернативы. «НП» подводит промежуточные итоги и строит планы вместе с генеральным директором «СПб Реновация» Игорем Евтушевским.

Компании «СПб Реновация» — шесть лет. Это не юбилей, а констатация факта. Огромный проект переустройства хрущевских кварталов натужно, со скрипом сдвинулся с места и набирает обороты. Расселены первые сотни жителей, построены новые кварталы. Проект много (и не всегда заслуженно) критикуют, однако за шесть лет ни один критик не предложил никакой альтернативы. «НП» подводит промежуточные итоги и строит планы вместе с генеральным директором «СПб Реновация» Игорем Евтушевским.

– Что удалось реализовать за эти годы, какие дома расселили?

– В этом году мы полностью сдали первые очереди в кварталах «Сосновая Поляна 7–17» и в «Колпино 10», планируем запустить вторые очереди проектов. Активно ведется строительство в кварталах «Ржевка 35» и «Славянка».

Сейчас мы приводим проекты к уровню экономической целесообразности.

Романтический период реновации был обусловлен стремлением не просто улучшить жизнь людей, а улучшить ее так, как мы себе это представляем. Однако я не раз видел, насколько сильно представление акционеров и менеджмента о том, как должен жить человек, расходится с представлениями самого человека. В массовом сегменте они довольно просты: просторная, понятной архитектуры и геометрии квартира, с достаточно высокими потолками. И чтобы в ней можно было удобно поставить обычную мебель: шкафы, диван и т. д.

Период романтизма не плох и не хорош, просто усилия прикладывались не к той точке. И они приводили к росту стоимости жилья. А для массового потребителя эти три — пять тысяч на квадратный метр весьма важны, если не критичны.

Реновация стала более рациональной, это касается и наполнения проектов, и управления финансами. Мы трезво посмотрели на себестоимость, на планировки. Провели некоторую ревизию. И старт новых проектов (на Охте, на Лиговке, в Славянке, в Колпино, на Гражданке) как раз и говорит о том, что при разумном подходе можно запускать больше адресов.

В Сосновой Поляне в прошлом году сдали 11–12–13-й корпуса, в этом — пятый и седьмой, в Колпино ввели корпус и сейчас новый начинаем. 276 квартир предоставили жителям, 52 передали городу.

– Расскажите о процессе расселения.

– По каждому дому, который планируется к сносу, у нас есть списки собственников и нанимателей. Собственникам жилых помещений предоставляем новые квартиры в соответствии с ранее занимаемой площадью.

С теми, кто проживает по договору социального найма, взаимодействует Жилищный комитет. Социальная норма жилья для таких граждан предусмотрена законом Петербурга. Это 18 кв.м на человека, если в квартире совместно проживают не менее двух лиц, и 33 кв.м для тех, кто обитает в одиночестве.

В каждом доме свое соотношение собственников и нанимателей. В пилотных домах, которые мы расселяли, собственников было значительно больше.

– Какие объекты вы планируете вывести на рынок до конца года, какие — в 2016-м?

– Следующий год должен стать переломным: мы начинаем строить большие объемы жилья, около 400 000 кв.м. В первом полугодии приступим ко вторым очередям кварталов «Сосновая Поляна 7–17» и «Колпино 10». До конца года запустим еще несколько проектов: «Гражданский 1–1а», «Красный Кирпичник», «Малая Охта».

– Недавно в СМИ была опубликована информация об изменении сроков строительства нескольких проектов. О каких территориях идет речь и что с ними не так?

– Мы разбили все проекты на три группы: «зеленые», «желтые» и «красные»». «Зеленые» — кварталы, в которых мы уже работаем или собираемся в ближайшее время приступить к строительству. «Желтые» — те, где мы ждем поправок в Генплан и ПЗЗ. Сейчас надо всерьез подумать о том, что делать с кварталами, оказавшимися в «красной» зоне. Это так называемые сложные территории, где начало работ напрямую зависит от активной позиции города. Именно по ним прежде всего необходимо скорректировать сроки.

К сожалению, за год по этим площадкам не было вынесено ни одного решения. Участки зеленых насаждений, которые город нам согласовал три года назад как стартовые пятна, в условиях изменившегося законодательства стали недоступными.

Другой пример — пятно, предусмотренное под детский сад, город передал под строительство колледжа. Использование земли — целевое, однако колледж не обеспечивает квартал необходимыми детсадовскими местами. В этой ситуации мы не сможем выполнить нормы по социальной инфраструктуре. А значит, теряем надел. Хотя по договору о развитии застроенных территорий возводить социальную инфраструктуру обязан город. И он должен здесь выступать как активная сторона.

Наше предложение: если город сумеет расселить один-два дома и обеспечить стартовые условия — тогда проект может быть запущен. Если нет — частному инвестору приступить в таком квартале к реализации программы будет невозможно.

Прецеденты положительного решения таких проблем есть. Например, в квартале «Нарвская застава» сейчас заканчивается расселение дома за счет бюджета, освобождается стартовое пятно. Для проекта на 8 млн кв.м одного дома маловато, но даже такой прецедент важен.

– В Москве тоже договариваются с каждым собственником?

– Конечно, но есть столичное правило: на комиссию вообще не допускались дома, расселение которых не дает возможности построить в пять раз больше жилья. Тогда хватит и на сети, и жителям, которые получают площади в 1,7–2,3 раза больше, чем у них было.

– Как вы для себя определяете соотношение социального и коммерческого в проекте реновации?

– Это социальный проект. Коммерция здесь едва просматривается. В лучшем случае он должен сходиться в ноль и хотя бы не приносить убытки. Доходов тут нет.

– Зачем вам тогда все это?

– Когда проект разрабатывали и согласовывали, была другая ситуация на рынке и другие правила игры. Город должен был обновить социальную инфраструктуру, инженерные сети. Но постепенно все эти затраты переложили на застройщика, и экономика проекта ухудшилась.

– На заседаниях городского правительства звучали предложения отобрать у инвестора часть пятен. И что город собирается с ними делать?

– Само предложение звучит экзотично. Что значит «отберем»? Это телега без колес, чемодан без ручки — желающих подхватить не видно. Такие фразы обычно произносят на эмоциях.

Мы ведь тоже можем пойти в суд и заявить: город не выполнил обязательства по освобождению пятен, по инженерной инфраструктуре и так далее. Кстати, закрепленные в соответствующих постановлениях.

Но 22 территории разбиты на четыре контракта. Изъять какие-то элементы, не трогая остальные, юридически не просто. Даже если бы мы захотели.

Все, что можно делать, мы делаем. У некоторых проектов на сегодня нет даже бумажного решения. На наш взгляд, единственный выход, повторюсь, — использовать московский опыт, расселять за счет бюджета хотя бы один-два дома, чтобы создать стартовые пятна. Но сначала необходимо административное решение.

– Может ли высокая плотность квартала перестать быть отрицательной характеристикой?

– Сложный вопрос. В Москве на 3 га строят 170 000–180 000 кв.м. Высотные дома, между ними гигантские расстояния, огромные придомовые территории. Их надо как-то обустраивать, никто этим не занимается, эти гектары зарастают репьями… Зато нормативы выполнены. В Лондоне или Амстердаме — высокоплотная застройка, но каждый клочок между домами обихожен, подо что-то приспособлен…

– Почему не работает механизм пересмотра устаревших, а то и просто вредных нормативов? Почему возникают очередные дикие идеи вроде отмены «долевки» или повального ограничения этажности?

– У меня крайне циничный ответ: потому что это хорошо продается. В административно-политическом смысле.

– Строительное лобби слабее банковского?

– Строительного лобби фактически не существует. Иногда возникает волна определенного давления на власть. У нас большинство рынков сильно монополизированы — взять нефтяную отрасль, газовую, электроэнергетику, военную промышленность… А строительство — диверсифицированный рынок. Много субъектов экономической деятельности. Они довольно разрозненны, им трудно осознать общие интересы. Это не только российская проблема.

– Как у вас со страховкой ДДУ?

– У нас — нормально. Компания «Европолис» вовремя набрала миллиард собственного капитала. Но в целом для рынка эта ситуация, конечно, тяжелая. Потому что, если смотреть объективно, даже за 10% такие риски страховать нельзя.

Во Франции, в Швейцарии — глубоко эшелонированная система безопасности: участвуют муниципалитет, собственник земли, федеральные органы. Каждый берет на себя свою долю рисков. Мы экономически не готовы к страхованию — по стоимости кредитов, по умению считать риски. У нас просто другой этап развития рынка.

– И как разрешится ситуация?

– Общего ответа нет. В любом случае после ужесточения требований к страхованию застройщиков пул страховых компаний, которые работают в этом направлении, скорее всего, сократится. Это может привести к повышению тарифов для девелоперов. А они, в свою очередь, переложат переплату на конечного потребителя, что, безусловно, уменьшит число людей, которые смогут себе позволить приобрести новое жилье.

– Ваши покупатели и те, кого вы расселяете, — рациональны?

– По-разному. Кто-то идет на переговоры, запрашивает условия рассрочки и т. д. С ними можно договариваться. Таких 60–70%. Безусловно, есть жители, которые пытаются спекулировать на городской программе. Их шантаж сознательно строится на срыве сроков расселения, который ставит под вопрос реализацию всей программы. Ради личной наживы граждане игнорируют безопасность своих соседей, которые проживают фактически в аварийных домах и ждут расселения многие годы. Кроме того, при срыве программы ее участники, скорее всего, не смогут рассчитывать на получение жилья в обозримом будущем, так как у города альтернативы просто нет.

Потребительский эгоизм — гигантская проблема, и с точки зрения законодательства она сейчас никак не решается. В Лондоне самая длительная процедура расселения не должна продолжаться более 10 лет. Если все процедуры выполнены, через 10 лет собственник так или иначе уедет. Это предусмотрено законом. Развитие города не может стоять из-за одного человека.

В нашем случае остается надеяться, что здравый смысл и адекватность победят жадность, корысть и социальное иждивенчество.

NSP досье
Игорь Евтушевский родился в 1965 году в Саратове. Окончил мехмат Саратовского госуниверситета по специальности «математика». С 1983-го по 1985-й проходил службу в ВС СССР. В 1993-2007 гг. г-н Евтушевский работал в московских организациях, специализирующихся на инвестициях, девелопменте, строительстве, консалтинге. В 2003-м возглавил строительную компанию «Самолет Девелопмент Групп», в 2003-2007 гг. — «Ведис Девелопмент». С сентября 2007 года назначен генеральным директором ООО «Главстрой-СПб», а в ноябре 2009-го занял должность заместителя генерального директора корпорации «Главстрой» по девелопменту. В марте 2012-го покинул «Главстрой». В июне 2014 года сменил Артура Маркаряна на посту генерального директора ООО «СПб Реновация». В задачи Игоря Евтушевского входят корректировка стратегии развития компании, выведение основных коммерческих показателей на более высокий уровень.