Надо бороться за себестоимость

Федеральные и региональные власти удивляют участников первичного рынка обилием новшеств, а непростая экономическая ситуация негативно влияет на спрос в новостройках. О том, как будут выживать компании в новых реалиях и как изменятся проекты застройщиков, мы расспросили у генерального директора группы компаний Normann Николая Копытина.

– Какая из государственных инициатив больше всего повлияла на работу застройщиков?

– Последнее время нам постоянно подбрасывают новые вводные, заставляя изобретать нестандартные ходы. Ситуация на рынке во многом будет зависеть от того, продлит ли государство программу поддержки ипотечного кредитования. Очень важно и то, как решится проблема со страхованием договоров долевого участия: новые правила серьезно ухудшили положение застройщиков. Новые ограничения допустимой нагрузки на оси грузового транспорта — опять же серьезный удар по себестоимости, ведь на стройку возят очень тяжелые грузы. Все это, конечно, осложняет работу. Приходится адаптироваться.

– Петербургские власти услышали ваши предложения по поводу страховки?

– Они заинтересовали вице-губернатора Игоря Албина. В первую очередь речь идет о создании государственной перестраховочной компании, которая взяла бы на себя часть ответственности перед дольщиками. Это повысит надежность сделок, а сам процесс станет более управляемым. Например, в прошлом году мы потеряли несколько серьезных страховых компаний, которые лишились лицензии. И что делать дальше, никто не знает, в том числе и государство. Но страховка — это, пожалуй, самый надежный и простой путь. Дольщики не должны страдать от безответственных застройщиков — тут сомнений нет. Но давайте сделаем понятные правила, надолго. И тогда схема будет нормально работать. Конечно, для государства это дополнительная финансовая нагрузка и риски, но игра того стоит.

– Речь идет о единой перестраховочной компании или все же о структурах на региональном уровне?

– В идеале, конечно, уровень должен быть федеральным, но и региональный возможен. Даже создание обществ взаимного страхования неплохо бы передать на местный уровень. В регионе мы знаем друг друга, а вот отвечать за Дальний Восток или «за всю Одессу» — нелогично. Местная структура бы получилась управляемой и весьма надежной.

– А наберется достаточный компенсационный фонд?

– Если бы объединились компании Петербурга и Ленобласти, то вполне. И для застройщиков это подъемные средства, и защита прав дольщиков улучшилась бы.

– Но это теория, а сейчас что делать?

– Приходится вписываться в действующие правила. Мы заключили договор с одной из страховых компаний. Ее услуги обходятся в 1,33% от суммы договора, что в три-четыре раза дороже, чем в начале года. Но делать нечего. Мы в числе первых в городе прошли аккредитацию и стали работать со страховщиками по новым правилам. Конечно, все это дополнительные нагрузки. В экономике и так все непросто, и трудности, создаваемые государством, не улучшают ситуацию. Постоянные разговоры о том, что средний и малый бизнес надо поддерживать, должны воплощаться в реальность.

– Как быть с лимитом для страховщиков в 300 млн рублей на один объект?

– Эта сумма выбирается молниеносно, и по некоторым объектам мы уже близки к пределу. Лимиты слишком маленькие. Мы не можем опять допустить остановку продаж, как в октябре. Последствия этого сбоя ощущаются до сих пор. Так что мы постоянно ищем решения: сейчас прошли аккредитацию во второй страховой компании, с третьей ведем переговоры, рассматриваем возможность вступления в ОВС.

– Как рынок реагирует на кризис и чего нам ждать?

– Очень трудно прогнозировать, хотя некоторые тренды обозначились явно. Например, раньше большинство квартир мы продавали на нулевом цикле, ну или на «первых этажах». Такое жилье было дешевле, и покупатели с удовольствием этим пользовались. Теперь предпочтения меняются — надежность вложений начинает превалировать: «Заплачу больше, лишь бы не попасть». Однако предложение жилья с высокой степенью готовности вымывается. Скоро застройщики распродадут такие квартиры, а новых проектов выводится немного, опять же потому, что спрос на варианты на начальной стадии стройки упал. Эти тенденции только проявляются, но в ближайшее время будут нарастать. Дефицит востребованных объектов может наблюдаться уже следующим летом. Но если и мы, и государство укрепим уверенность граждан в рынке новостроек, значит, все пойдет нормально.

– Какие решения властей помимо субсидирования ипотеки способны поддержать рынок?

– Самочувствие рынка, по большому счету, определяется покупательской способностью. Стагнация в экономике проявляется и на первичном рынке. У людей стало меньше денег — сократилось число прямых продаж, особенно со 100%-й оплатой. Используются рассрочки, ипотека — что угодно. Изменить это, не влияя на ситуацию в экономике, невозможно. Разве что себестоимость жилья снизить. Тяжелая гиря на ногах застройщиков — требования властей в части социальной и транспортной инфраструктуры, а также стоимость энергоресурсов. Мы работаем в массовом сегменте, стараемся не задирать цены, а без решения таких ключевых вопросов сделать это очень сложно. Например, при реализации проекта «На Заречной» на Парнасе мы 232 млн рублей заплатили за создание социальной инфраструктуры. Сейчас съезд с КАД в Мурино проектируют на средства застройщиков. А ситуация с энергообеспечением? Заплатили за подключение, а деньги фактически требуют еще раз. У застройщиков нет теперь такой прибыли, чтобы тратить ее на эти цели, и бюджетное участие в инженерной подготовке территорий очень бы помогло.

– Как изменятся предпочтения покупателей? Квартиры еще меньше станут?

– Последнее время граждане предпочитали более просторные варианты. Теперь же опять придется сокращать площади. Хотя это сложно, ведь жизненный цикл проектов довольно длинный, и то, что мы строим сегодня, проектировалось год-два назад. Тогда было очевидно изменение отношения к студиям — людей больше интересовали «единички». А в связи с нехваткой денег спрос на минимальные варианты вернется.

Мы внедряем такой продукт, как квартиры с полной отделкой, спрос на которые рос. Чтобы он реализовался в нынешних условиях, приходится изобретать новые схемы оплаты, подъемные для покупателей рассрочки с небольшими процентами и т. д.

– Как будут трансформироваться проекты?

– Думаю, что их масштаб уменьшится. Я пятый год на этой должности, и все время ежегодный объем ввода у нашей компании увеличивался. Было 20 000 кв.м, потом 50 000, затем 100 000 кв.м. А теперь мы понимаем, что приобретать землю под проект на 100 000 «квадратов» и разбивать его реализацию на три очереди тяжело. Себестоимость, конечно, за счет этого снижается, но время тоже стоит денег.

– То есть очереди строительства станут более компактными?

– Просто компании станут покупать участки меньшего размера. Для нас оптимальным будет надел, где можно возвести около 30 000 кв.м. Сказываются и новые требования по плотности строительства в городе. Очень серьезная нагрузка по машиноместам, причем как в Петербурге, так и в Ленобласти. Приходится оптимизировать проекты. Вне всякого сомнения, застройщики будут вынуждены упрощать технические решения. Если раньше в доме предполагался вентилируемый фасад, теперь могут обойтись и мокрой штукатуркой. Недавно стала популярной горизонтальная разводка сетей, а сейчас, возможно, вернется более экономичная вертикальная схема. Все будут бороться за себестоимость.

– Возможен пересмотр уже начатых проектов?

– Перепроектирование, повторная экспертиза потребуют денег и времени, так что подходить к ним стоит очень обдуманно: не факт, что в итоге обойдется дешевле.

– Компании будут откладывать ввод очередей или содержать пустующие участки слишком дорого?

– Дорого. Но в итоге все определяется динамикой продаж в конкретном ЖК. Мы, например, хотим ускорить вывод на рынок новых очередей в нескольких проектах, потому что спрос есть, а предложение уменьшается. При наличии покупателей никто не станет задерживать стройку. Но объемов, которые выводились на рынок год-два назад, уже не будет.

– Как решилась ситуация с вашим проектом «На Заречной» на Парнасе?

– По участку на Заречной улице долгое время решался вопрос с градостроительной документацией: на квартал не было утвержденного ППТ, поэтому и мы, и другие работающие здесь застройщики не могли получить разрешения на строительство. Именно тогда город принял решение – возводить инфраструктурные социальные объекты при непосредственном участии коммерческих застройщиков. Normann был в числе первых, принявших новые правила. Мы внесли максимальный на тот момент денежный взнос на развитие инфраструктуры, и тем самым сдвинули процесс получения градостроительной документации с мертвой точки. В начале 2014 года нами был получен новый градостроительный план, а летом – разрешение на строительство первой очереди жилого комплекса. На сегодняшний день, в ней уже закончены монолитные работы, завершается кладка стен. Отставание от изначально намеченных сроков небольшое, во всяком случае, ключи от квартир в первой очереди проекта выдадим вовремя – в начале 2017-го. Жилья в продаже там почти не осталось.

– По остальным проектам будете пересматривать сроки?

– Год был непростым, и проблемы есть, но пока планов не меняем и больших сдвигов по срокам не допустим. Многие подрядчики не смогли работать в новых условиях: падение курса рубля привело к активной миграции рабочей силы. Приходилось по несколько раз менять контрагентов. Ситуация более или менее выравнялась только в третьем квартале 2015-го, теперь приходится нагонять. Пришлось кое-что поменять в инженерии: было много импорта, которому ищем замену не в ущерб качеству.

– Насколько вероятна приостановка проектов?

– Разные сегменты рынка чувствуют себя по-разному, но риски есть везде. Жилье категории «масс-маркет» раскупали на начальных этапах строительства, а завершать проекты компаниям предстоит в других рыночных условиях. Квартиры более высокой ценовой категории обычно продаются на более поздних стадиях, а застройщики начинают работать на заемные средства, которые теперь почти недоступны. Так что у каждого сегмента свои сложности.

– Землю под будущие проекты ищете?

– Конечно. Выбор на рынке есть, в основном это прилегающие к городу территории. В Петербурге найти площадку сложнее. Землевладельцы готовы продавать участки в рассрочку и даже за квадратные метры будущего жилья, хотя тенденции к снижению цен нет.

В скором времени мы выведем на рынок пару новых проектов. Правда, развиваться будем уже не так быстро. Мы планировали ежегодно покупать участки для строительства 120 000 кв.м жилья. Думаю, сейчас объемы придется сократить. Участки не должны простаивать.