Классификация обновляется вместе с рынком

С января в Российской гильдии управляющих и девелоперов действует новая версия классификации бизнес-центров. Она близка к Moscow Reserching Forum, которую практикует «большая пятерка» консалтинговых компаний. Благодаря автоматизированной версии система удобна для работы в регионах и позволяет собственнику самому предварительно оценить категорию объекта. Подробности сообщает председатель комитета РГУД по офисной недвижимости, генеральный директор управляющей компании PROFMAN Николай Антонов.

– Чем была вызвана необходимость модернизировать классификацию 2009 года, к которой уже привыкли?

– Именно тем, что первая версия появилась в 2009 году. Вслед за ней и на ее основе была разработана и быстро набирала обороты классификация Moscow Reserching Forum, предложенная «большой пятеркой». Рынок за эти годы тоже изменился — некоторые БЦ, претендующие на класс А или В, уже им не соответствуют. Требования стали выше. Чтобы не потерять позиций, мы решили изучить накопленный опыт и сделать классификацию, которая будет признана всеми. Провели встречи с экспертами рынка и представителями компаний, входящих в MRF. Сделали сравнительный анализ методик, выявили совпадающие параметры и согласовали разночтения.

– Что изменилось содержательно?

– В разделе по инженерным системам мы детальнее проработали требования к вентиляции. Оговорили, что в классе А при высоте более трех этажей должны быть скоростные лифты, сочетающиеся с интерьерами и оборудованные системой управления и оптимизации пассажиропотока. БЦ категории А должны быть обеспечены бесперебойным электроснабжением. Сделали акцент на том, что все инженерные системы должны отвечать российским нормам — это самое важное условие для классификации. Сняли требование делать в клас- се А фальшполы. Практика показала, что они мешают, если строить перегородки в open-space (открытый тип пространства приживается в России с трудом). По внутренней планировке упразднили требование, чтобы шаг колонн составлял не менее 6 х 6 метров: предусмотрели возможность делать в классе А как открытые, так и закрытые пространства. Оценку по субъективным параметрам, таким как отделка и фасад, делегируем экспертной комиссии. Мода на архитектурные решения и отделочные материалы слишком быстро меняется. Новое требование — установка шумоизоляционного энергоэффективного остекления в зданиях уровня А и В+. Больше внимания мы уделили местоположению БЦ, его доступности, отсутствию по соседству объектов, негативно влияющих на вид и окружающую среду.

Мы добавили коэффициенты в требования к парковочным местам. Для центра города показатель должен быть не менее 1 машиноместа на 100 кв.м арендуемой площади, для промышленного пояса — 1:80, для периферии — 1:60. Внесен пункт по доступности для маломобильных групп, сертификации по GREENZOOM или одному из международных экостандартов.

Также мы ввели требования к управляющим компаниям. УК в БЦ уровня А должна иметь пятилетний опыт работы с объектами такой категории, в классе В — от четырех лет. Это важно: доморощенная УК или собственник не убьют здание, однако арендатор может столкнуться с безапелляционным расторжением договора без предупреждения, с навязыванием допуслуг не по рыночным условиям. Кстати, в классах А, B+ и В у клиента обязательно должно быть право заключить долгосрочный договор.

Кроме того, мы уточнили, что памятник архитектуры может претендовать на более высокий класс, даже если не все критерии соблюдены. Это связано с тем, что охраняемые государством памятники и исторические здания могут иметь существенные ограничения относительно лифтов, парковочных коэффициентов и пр.

Но в главном классификация осталась прежней, думаю, рынок воспримет ее хорошо. До конца года мы будем тестировать систему, сертифицируем объекты, получим обратную связь от региональных комиссий. При необходимости что-то отшлифуем.

– Тем, кто классифицирован по старым правилам, придется пройти процедуру заново?

– Прежние сертификаты действуют еще три года. По истечении срока нужно получить новый, классифицировав объект по актуальным требованиям. В регионах, где процесс до сих пор шел не так активно, как в столицах, БЦ оценят по новой системе.

– А Москва останется с Moscow Reserching Forum?

– Вице-президент РГУД, курирующий нашу работу, Николай Казанский — один из представителей «большой пятерки», компании Colliers International. Рассчитываем, что в ближайшее время с его помощью состоится встреча с «пятеркой» и мы договоримся о взаимном признании систем. Они действительно очень похожи.

– Вы укомплектовали классификацию системой AOCS. Что это дает?

– Во‑первых, высокую скорость. Не надо для анализа и хранения сведений использовать Excel. Данные гораздо лучше структурировать с помощью AOCS. Оценив объем работы, предпочли сделать математическую модель. Форму с сайта РГУД можно заполнить из любой точки мира. Собственник сразу получает предварительную оценку, а мы считаем анкету заявкой на классификацию. Если есть сомнения в классе, в ходе скайп-конференции обсуждаем детали и приходим к решению. Взаимодействие получается открытым, оперативным и продуктивным. В январе мы представили AOCS и перед Омским саммитом в тестовом режиме за 3-4 дня классифицировали 35 бизнес-центров в Омске. Ссылку на все данные направили в Екатеринбург и Иркутск. В ближайшее время подключатся Самара и Тюмень. Межрегиональные коммуникации происходят на внутреннем портале РГУД. Приглашаю коллег присоединиться и протестировать систему на www.aocs.ru.