НАШ ЦИТАТНИК: «У многих инвесторов, вложивших средства в банки на три месяца, в июне депозиты заканчиваются. Так что мы ожидаем, прежде всего, возвращения интереса к рынку недвижимости...» Ян Бобрышев

26 мая, 08:04
9 марта 2015 в 09:20

Классификация обновляется вместе с рынком

С января в Российской гильдии управляющих и девелоперов действует новая версия классификации бизнес-центров. Она близка к Moscow Reserching Forum, которую практикует «большая пятерка» консалтинговых компаний. Благодаря автоматизированной версии система удобна для работы в регионах и позволяет собственнику самому предварительно оценить категорию объекта. Подробности сообщает председатель комитета РГУД по офисной недвижимости, генеральный директор управляющей компании PROFMAN Николай Антонов.

Антонов Николай Михайлович МТЛ
Антонов Николай Михайлович
партнёр, генеральный директор
УК «МТЛ. Управление недвижимостью»

С января в Российской гильдии управляющих и девелоперов действует новая версия классификации бизнес-центров. Она близка к Moscow Reserching Forum, которую практикует «большая пятерка» консалтинговых компаний. Благодаря автоматизированной версии система удобна для работы в регионах и позволяет собственнику самому предварительно оценить категорию объекта. Подробности сообщает председатель комитета РГУД по офисной недвижимости, генеральный директор управляющей компании PROFMAN Николай Антонов.

– Чем была вызвана необходимость модернизировать классификацию 2009 года, к которой уже привыкли?

– Именно тем, что первая версия появилась в 2009 году. Вслед за ней и на ее основе была разработана и быстро набирала обороты классификация Moscow Reserching Forum, предложенная «большой пятеркой». Рынок за эти годы тоже изменился — некоторые БЦ, претендующие на класс А или В, уже им не соответствуют. Требования стали выше. Чтобы не потерять позиций, мы решили изучить накопленный опыт и сделать классификацию, которая будет признана всеми. Провели встречи с экспертами рынка и представителями компаний, входящих в MRF. Сделали сравнительный анализ методик, выявили совпадающие параметры и согласовали разночтения.

– Что изменилось содержательно?

– В разделе по инженерным системам мы детальнее проработали требования к вентиляции. Оговорили, что в классе А при высоте более трех этажей должны быть скоростные лифты, сочетающиеся с интерьерами и оборудованные системой управления и оптимизации пассажиропотока. БЦ категории А должны быть обеспечены бесперебойным электроснабжением. Сделали акцент на том, что все инженерные системы должны отвечать российским нормам — это самое важное условие для классификации. Сняли требование делать в клас- се А фальшполы. Практика показала, что они мешают, если строить перегородки в open-space (открытый тип пространства приживается в России с трудом). По внутренней планировке упразднили требование, чтобы шаг колонн составлял не менее 6 х 6 метров: предусмотрели возможность делать в классе А как открытые, так и закрытые пространства. Оценку по субъективным параметрам, таким как отделка и фасад, делегируем экспертной комиссии. Мода на архитектурные решения и отделочные материалы слишком быстро меняется. Новое требование — установка шумоизоляционного энергоэффективного остекления в зданиях уровня А и В+. Больше внимания мы уделили местоположению БЦ, его доступности, отсутствию по соседству объектов, негативно влияющих на вид и окружающую среду.

Мы добавили коэффициенты в требования к парковочным местам. Для центра города показатель должен быть не менее 1 машиноместа на 100 кв.м арендуемой площади, для промышленного пояса — 1:80, для периферии — 1:60. Внесен пункт по доступности для маломобильных групп, сертификации по GREENZOOM или одному из международных экостандартов.

Также мы ввели требования к управляющим компаниям. УК в БЦ уровня А должна иметь пятилетний опыт работы с объектами такой категории, в классе В — от четырех лет. Это важно: доморощенная УК или собственник не убьют здание, однако арендатор может столкнуться с безапелляционным расторжением договора без предупреждения, с навязыванием допуслуг не по рыночным условиям. Кстати, в классах А, B+ и В у клиента обязательно должно быть право заключить долгосрочный договор.

Кроме того, мы уточнили, что памятник архитектуры может претендовать на более высокий класс, даже если не все критерии соблюдены. Это связано с тем, что охраняемые государством памятники и исторические здания могут иметь существенные ограничения относительно лифтов, парковочных коэффициентов и пр.

Но в главном классификация осталась прежней, думаю, рынок воспримет ее хорошо. До конца года мы будем тестировать систему, сертифицируем объекты, получим обратную связь от региональных комиссий. При необходимости что-то отшлифуем.

– Тем, кто классифицирован по старым правилам, придется пройти процедуру заново?

– Прежние сертификаты действуют еще три года. По истечении срока нужно получить новый, классифицировав объект по актуальным требованиям. В регионах, где процесс до сих пор шел не так активно, как в столицах, БЦ оценят по новой системе.

– А Москва останется с Moscow Reserching Forum?

– Вице-президент РГУД, курирующий нашу работу, Николай Казанский — один из представителей «большой пятерки», компании Colliers International. Рассчитываем, что в ближайшее время с его помощью состоится встреча с «пятеркой» и мы договоримся о взаимном признании систем. Они действительно очень похожи.

– Вы укомплектовали классификацию системой AOCS. Что это дает?

– Во‑первых, высокую скорость. Не надо для анализа и хранения сведений использовать Excel. Данные гораздо лучше структурировать с помощью AOCS. Оценив объем работы, предпочли сделать математическую модель. Форму с сайта РГУД можно заполнить из любой точки мира. Собственник сразу получает предварительную оценку, а мы считаем анкету заявкой на классификацию. Если есть сомнения в классе, в ходе скайп-конференции обсуждаем детали и приходим к решению. Взаимодействие получается открытым, оперативным и продуктивным. В январе мы представили AOCS и перед Омским саммитом в тестовом режиме за 3-4 дня классифицировали 35 бизнес-центров в Омске. Ссылку на все данные направили в Екатеринбург и Иркутск. В ближайшее время подключатся Самара и Тюмень. Межрегиональные коммуникации происходят на внутреннем портале РГУД. Приглашаю коллег присоединиться и протестировать систему на www.aocs.ru.