Эксплуатация кварталов ИЖС в законах не прописана

Управляющая компания «Новая Ижора» (входит в ГК «Балтрос») — одна из крупнейших в Петербурге по объемам обслуживаемого жилого фонда. Она создавалась не для извлечения прибыли, а чтобы содержать построенные кварталы в переходный период. УК успела поработать и с крупным проектом индивидуального жилищного строительства («Новой Ижорой»), и с многоквартирными домами, построенными в рамках КОТ (жилой район «Славянка»). Об особенностях управления такими разными форматами жилья рассказывает исполнительный директор УК Александр Карачаров.

– С какими сложностями вы столкнулись в «Новой Ижоре»?

– Это почти 1000 индивидуальных жилых домов, в которых проживают около 3500 человек. Законодательством более или менее урегулированы вопросы эксплуатации многоквартирных домов: есть Жилищный кодекс, множество постановлений Правительства РФ, которые регламентируют правила создания ТСЖ, управления домами и т. д. А эти же вопросы для ИЖС не описаны. Например, для владельцев жилья в многоквартирных домах предусмотрены собрания жильцов, и принятые там решения обязательны для исполнения.

Для ИЖС ничего такого нет. Организовать владельцев частных домов можно только с помощью садового товарищества или кооператива с паями, правлением и т. д. Непонятно, как объединять собственников — в рамках квартала или на одной улице. Это особенно актуально для малых городов, где основная застройка — как раз ИЖС. Есть, конечно, товарищества собственников и квартальные комитеты, но к принятию решений по управлению они никакого отношения не имеют. Владельца дома и участка нельзя обязать заключить договор с УК. У него есть права и обязанности только по своему имуществу, а как обслуживать территорию общего пользования — его не касается.

– Этим должно заниматься государство?

– Да, но в «Новой Ижоре» ситуация сложилась по-другому. Часть земель общего пользования: дороги, скверы и т. д. — до сих пор остаются на балансе застройщика. Идет их передача городу. Весной надеемся передать дороги. Выстроить процесс оказалось крайне сложно — это заняло много времени. Но это касается земель и улиц, а есть еще сети, которые надо передать монополистам. А у них тоже уйма собственных требований — пока одни документы согласовываем, другие устаревают.

Так что без юрлица, которое взяло бы на себя эксплуатацию, организовать жизнь поселка просто невозможно. Дороги пока не принадлежат ни собственникам, ни городу. Но жители хотят ездить по чистым дорогам и видеть подстриженные газоны. Вот и приняли решение организовать УК, которая займется эксплуатацией этого имущества и будет компенсировать часть своих затрат за счет платы собственников.

– А как, если объединения собственников не предусмотрено?

– Заключались индивидуальные договоры с каждым собственником. Мы проводили собрания, беседовали, разъясняли. Было несколько инициативных групп — кто-то за, кто-то против. Но большинство удалось убедить. Теперь граждане боятся потерять достигнутый уровень обслуживания, когда газоны и дороги перейдут к городу. Например, в свое время даже решили не использовать зимой реагенты — зелень не страдает.

– Что будет после передачи объектов городу?

– Скорее всего будет проведен конкурс, найдут гигантского подрядчика, который будет содержать это имущество. Но, естественно, не с таким качеством: никто к деталям так внимательно подходить не будет.

– Будете участвовать в этих конкурсах?

– Еще не приняли решение. Там не будет комплексного обслуживания — от уборки дорог до посадки кустов. Эти работы разобьют на несколько конкурсов: ремонт дорог отдельно, благоустройство отдельно и т. д. Политика города — чем больше лот, тем лучше. И уборка территории «Новой Ижоры» будет входить в более крупный лот вместе с другими территориями. Значит, в довесок к нашему проекту надо будет заниматься и какими-то еще кварталами, которые зачастую находятся в плачевном состоянии.

– Насколько выше для жителей плата за эксплуатацию? Ведь плотность населения меньше, а протяженность дорог больше?

– Их платежи не покрывают все затраты на содержание. Наше подразделение окупаемо, но о прибыли речи не идет. Суммы, которые платят владельцы, сопоставимы с суммами, которые выплачивают жители многоквартирных домов. В первое время после передачи объектов городу финансовая нагрузка на жителей снизится: все платят налоги, за счет которых дороги и должны содержаться.

А потом хозяйство начнет ветшать. Достаточно год-два плохо убирать дороги, и с асфальтом начнутся проблемы, а если за газонами не следить, то уже через год травы не будет. Вероятно, люди за свой счет постараются сохранить благоустройство. Ведь внешний вид территории сильно влияет на рыночную стоимость имущества. Никто не захочет жить в поселке со сломанными детскими площадками, желтыми газонами и т. д.

– Проект «Славянка» — это 1,5 млн кв.м жилья в многоквартирных домах. Есть преимущества в управлении большими объемами?

– Например, локация. Все дома стоят на одной территории и возводились одним застройщиком по типовым решениям. Мне не нужны четыре аварийные службы — достаточно одной, расположенной в середине района. «Плечо реагирования» 1,5–2 км, причем по своим дорогам, без переездов и светофоров.

Сложности те же, что и в любой новостройке: наладка оборудования, вывод на плановую эксплуатацию. Граждане прибывают со всей страны, и у них разные представления об эксплуатации. По опыту, чтобы все утряслось, надо года два.

– В проекте большинство квартир выкупило Минобороны. С кем проще работать: с частником или с государством?

– Часть квартир передают гражданам по договорам социального найма, а часть напрямую в собственность. Со временем государственного жилья здесь останется немного. Минобороны приобретало у нас готовые квартиры, фактически на вторичном рынке. Еще до продажи квартир прежние собственники приняли все необходимые решения о выборе способа управления, утвердили тарифы и т. д. Можно было иначе: содержать все на свой страх и риск, а потом отвечать в суде на вопрос: «А зачем вы все это делали?» Поэтому мы решили провести все процедуры, предусмотренные законом.

Жилищный кодекс делит жилой фонд на государственный и частный. А если в доме хотя бы одна квартира частная, то он уже государственным считаться не может. У нас нет домов, где все квартиры государственные: что-то продавали на рынке, что-то уже приватизировано. По большому счету — все равно, с кем работать. Не факт, например, что частники платят исправнее. Многие наши жители всю жизнь провели в ведомственном жилье, годами ни за что не платили и не знают, что обслуживание стоит денег.

– Что необычного в управлении такими проектами?

– Сначала вообще думали нанять стороннюю УК, провести конкурс среди профессионалов. И было много предложений. Но потом поняли, что заселяться дома будут долго. И пока не появятся жильцы, придется платить сторонней УК из средств застройщика. Решили создать свою структуру, которая сможет работать без прибыли. У нас ежегодный оборот — около 1 млрд рублей вместе с коммунальными платежами, которые поступают нерегулярно.

Основная задача УК — это эксплуатация. У нас много сил и средств уходило на организацию заселения. Представьте поток: по 100 семей в день, которые в первый раз приехали в Петербург. Не понимают, где дом, где ключи взять. Их надо прописать, зарегистрировать и т. д. В итоге выстроили систему, которая позволяет этот поток переварить, хотя это была задача Минобороны. За руку водили по квартире, показывали, где что включать, где и что оплачивать. Фактически к нам приходит обычный человек, а выходит уже ответственный квартиросъемщик.

– Можно ли заработать на управлении?

– По нашим расчетам, рентабельным бизнес станет в середине 2015 года. Пока несем убытки, но это только до получения исполнительных листов по крупным искам к Минобороны. Затем это будет совершенно рентабельное предприятие, со всеми нужными специалистами и необходимым оборудованием.

Наша компания по объемам сравнима с городскими жилкомсервисами, у которых в управлении по 1–1,5 млн кв.м жилья. У нас сейчас 1,25 млн кв. м. Если и далее собираемость составит 95%, а качество обслуживания сохранится на нынешнем высоком уровне, то компания (если мы решим ее продавать) будет очень интересным активом. Все налажено, все работает и не требует ручного управления.