Появятся группы обманутых дачников!

Ветви власти машут в разные стороны. Минэкономразвития не против строительства дач на сельхозугодьях, зато Росреестр возражает, ссылаясь на судебную практику. Крайними, как всегда, оказываются граждане. О тонкостях земельных взаимоотношений рассуждает Ирина Мошнякова, руководитель отдела недвижимости и инвестиций Института проблем предпринимательства.

В последние годы судебная практика по правомерности изменения вида разрешенного использования (ВРИ) в отношении земель сельхозназначения существенно поменялась.

В 2010 и 2011 годах Минэкономразвития РФ (письма №Д23–1219 от 08.04.2010, № 14310 ИМ/Д23 от 08.07.2011 и № ОГ-Д23–834 от 05.08.2011) разъяснило порядок изменения ВРИ, предусматривающего возможность застройки таких участков, в том числе — дачными постройками. Ведомство сослалось на отсутствие специальных норм, регулирующих изменение разрешенного использования участков в составе земель сельскохозяйственного назначения. Юристы МЭР сочли, что в таком случае применяются общие правила, содержащиеся в Земельном и Градостроительном кодексах РФ.

Согласно п. 2 ст. 7 ЗК РФ правовой режим земель определяется: а) их принадлежностью к той или иной категории; б) видом разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. При наличии зонирования (градостроительных регламентов) собственник участка может самостоятельно выбирать вид разрешенного использования без дополнительных разрешений и согласований.

Однако для сельхозугодий в составе земель сельхозназначения градостроительные регламенты не устанавливаются. Использование таких наделов определяется уполномоченными органами исполнительной власти (федеральной и субъектов РФ) или уполномоченными органами МСУ в соответствии с федеральными законами.

При этом действующее законодательство не содержит норм, регулирующих порядок изменения ВРИ для участков в составе земель сельхозназначения. И МЭР считает, что ВРИ можно менять на основании решения органа МСУ с учетом публичных слушаний.

Суды в последнее время заняли иную позицию: земли сельхозназначения можно использовать только для ведения сельхозпроизводства и иных связанных с ним целей (ч. 1 ст. 78 ЗК РФ). Возведение дачных построек у судов ассоциируется с жилищным строительством. Использовать участки сельхозназначения для дачного строительства, по их мнению, можно при соблюдении нескольких условий. Во‑первых, такие наделы должны размещаться на территориях, предназначенных для садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений. А во‑вторых, они могут быть предоставлены СНТ и ДНП из государственных и муниципальных земель.

При этом, на мой взгляд, игнорируются конституционные нормы о равенстве всех перед законом. По логике судов, члены СНТ и ДНП, возникших на участках, предоставленных местными властями или федеральными ведомствами, вправе возводить строения (в том числе жилые) на принадлежащей им земле. А вот граждане, купившие точно такие же сельхозземли, строить дома не имеют права.

Подобный дуализм объясняется, в первую очередь, недостаточно ясным регулированием правовых отношений в этой сфере, наличием взаимоисключающих правовых норм, рассогласованием в системе нормативного регулирования. (К примеру, положения 66‑ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» закона от 15.04.1998 года просто не удосужились интегрировать в общую схему правил пользования объектами, предназначенными для дачного строительства.)

Становится все более очевидным, что изменение ВРИ земель, расположенных на границах мегаполисов и использовавшихся ранее для выращивания сельскохозяйственных культур, и вовлечение их в гражданский оборот приобрело масштабы не меньшие, чем уплотнительная застройка в городах.

Многие семьи, особенно с детьми, предпочитают приобретать дачные дома. По цене они бывают доступнее, чем квартиры массового сегмента. В этой сфере получили развитие кредитные программы банков. И по факту, и юридически во многих случаях такие участки уже давно не пригодны для выращивания сельхозкультур.

Правовая неопределенность в вопросах застройки участков из состава земель сельхозназначения приведет к появлению группы обманутых дачников со всеми сопутствующими негативными последствиями. Следует учитывать, что многие из них приобрели наделы, продав единственное жилье в городе.

Государство, с одной стороны, признало их права на дачную недвижимость, выдав соответствующие свидетельства, а с другой — в лице судов — само же и пытается переосмыслить существующее законодательство и изменить правоприменительную практику.

Решая эту проблему в комплексе, надо учитывать и другую крайность. Нередки случаи, когда муниципалитеты безответственно принимают решения о размещении садоводств и дачных поселков, не учитывая увеличение инженерной нагрузки и транспортную доступность новых мест компактного проживания людей.

Чтобы решить эту проблему, на начальном этапе необходимо полноформатное изучение сложившихся в этой сфере отношений. На следующем — изменения в действующем законодательстве, принятые с учетом интересов как агломераций, так и граждан.