НАШ ЦИТАТНИК: «Петербургский рынок недвижимости в стагнации с апреля. Резкого роста или, наоборот, оттока региональных клиентов я не вижу. Возможно, в период нестабильности большинство людей предпочтет вкладывать деньги там, где им уже все понятно и знакомо...» Екатерина Запорожченко

24 мая, 13:11
2 июля 2017 в 21:00

Для нас важны не масштабы, а результат

Столичная ГК «КОРТРОС» вышла на рынок Петербурга пять лет назад, но первый проект — элитный комплекс апартаментов Royal Park — начала строить только в прошлом году. В чем причины такой долгой раскачки? Какие сегменты рынка интересны москвичам? Какие типы апартаментов получат большее развитие? На вопросы «НП» отвечает генеральный директор компании Станислав Киселев.

Киселев
Станислав

генеральный директор компании ГК Кортрос

– Почему вы отказались от участка на намывной территории Васильевского острова?
– Решение прекратить развитие этого проекта было продиктовано исключительно экономическими обстоятельствами. Мы оценили рынок в целом, ситуацию на намывных территориях, предложение и спрос, вопросы, связанные с инженерным обеспечением участков… И решили отказаться от проекта.

– На рынок Петербурга вы вышли почти одновременно с другими столичными и федеральными игроками, но первый проект начали только в прошлом году. С чем это связано?
– Первые шаги — всегда самые сложные и значимые. Очень важно встать с той ноги и не ошибиться с направлением развития. К петербургскому рынку мы пока продолжаем присматриваться, внимательно анализируем и испытываем серьезный интерес.

Мы действуем осторожно и, со стороны может показаться, медленно, хотя работа над проектом Royal Park велась довольно интенсивно. Для нас важны не масштабы, а результат. Можно бежать очень быстро и не добежать до цели. Мы понимаем, что рынок Петербурга — серьезный, профессиональный и высококонкурентный. Здесь представлены все российские гранды жилищного девелопмента. Поэтому мы выбираем проекты, которые будут успешными и смогут уверенно конкурировать. Мы скрупулезно и долго работали над концепцией, и считаю, что добились желаемого результата. Наше движение в Петербурге соответствует этой стратегии: осторожно, внимательно, четко понимая все риски и перспективы. Сейчас ведем переговоры с собственниками других участков.

– Как идут продажи в Royal Park? Довольны ли вы динамикой? Собираетесь ли повышать цены?
– Продажи начали год назад, на сегодня реализовано около 25% апартаментов. Это нормальный темп, учитывая класс объекта. Такие показатели нас вполне устраивают. Более того, за это время цены увеличились более чем на 15%, и мы видим потенциал для дальнейшего роста. Еще один фактор, который влияет на оценку продаж, — растущий покупательский интерес. Это выражается в числе звонков, обращений, показов, сделок. Сейчас мы завершили монолитные работы, приступили к установке инженерных систем и фасадным работам. К осени будет готова бОльшая часть фасада, выполненного из натурального камня. Думаю, с этого времени проект вызовет дополнительный интерес.

– Почем сегодня продаете апартаменты?
– Минимальная цена — 260 000 рублей за кв.м, средняя — 330 000.

– Какие особенности проекта вы считаете важными, если не считать действительно привлекательной локации?
– Самое главное — уникальные виды на воду и исторический центр никогда не уйдут и не будут закрыты с дальнейшим развитием города. В редких проектах можно гарантировать такое. Рядом с комплексом — Малая Нева, река Ждановка и Петровский пруд, внутри — собственная бухта, с другой стороны — парк, 90% апартаментов — видовые. Мы долго трудились, чтобы обеспечить не только спокойную архитектуру (легкая классика), но и такие решения, которые не выбиваются из окружающей городской среды, не портят парковые виды. Если вы обратили внимание, не со всех точек Петровского острова заметен наш комплекс, он прячется в зелени. Он аккуратно встроен в эту среду и имеет свою марину. По факту это своя территория, где-то она открытая, где-то закрытая, но баланс частного и общественного пространства соблюден.


– Марину наверняка будете благоустраивать, чистить? Сколько судов она будет вмещать?
– Марина в хорошем состоянии, ничего особенного не требуется. Она рассчитана примерно на 40 судов.

– Места будете сдавать в аренду или продавать?
– Управляющая компания будет обслуживать марину, в том числе решать вопросы аренды мест для яхт.

– Кому будет принадлежать яхт-клуб?
– Вопрос еще не решен, но яхт-клубы Петербурга проявляют интерес к этой марине.

– В Петербурге вслед за Москвой начал активно развиваться сегмент апартаментов. За последний год число заявленных проектов удвоилось. В чем, на ваш взгляд, причина такого бурного роста? Только в том, что на конкретных участках невозможно строить классическое жилье?
– Первая и основная причина именно в этом. Тем не менее за 2014–2016 годы весьма активно развиваются и сервисные апартаменты, где предусмотрен широкий спектр дополнительных услуг. Такие объекты стали рассматривать как доходные дома.

– В Royal Park не закладываете дополнительных услуг?
– Мы минимизировали базовый набор. По желанию жильцов он может быть дополнен, например, доставкой еды из ресторана, клинингом, курьерской службой и т. д.

– Год назад много говорили о недостатках формата: высокие налоги, невозможность прописки, отсутствие социальной инфраструктуры. Сейчас разговоров меньше. А как в Москве?
– Покупателей волнует отсутствие постоянной регистрации и высокие налоги. Регистрация важна не для всех, хотя есть временная на пять лет. На примере Москвы мы видим, что в некоторых апарт-проектах из-за меньшей кадастровой стоимости общая сумма налога также ниже.

– Каковы будут эксплуатационные расходы в Royal Park?
– Примерно на уровне 130–150 рублей за «квадрат» в месяц. Кроме того, в проекте заложены энергоэффективные технологии. Например, погодозависимая автоматика. Она сама регулирует температуру в помещениях в зависимости от температуры снаружи. Дополнительно в каждой квартире установлены терморегуляторы. Эти приборы можно подключить к системе «умного» дома, возможность ее интеграции тоже предусмотрена.

Кроме того, мы устанавливаем специальные окна Royal на основе дерево-алюминиевой конструкции. Основа — алюминиевая, со специальными термозащитными вставками, которые производят за рубежом из американского дуба. Особенность в том, что деревянные вставки устанавливают после завершения ремонта, это гарантирует сохранность поверхности. Деревянную плашку можно дополнительно тонировать.

– До валютного кризиса до 90% материалов и оборудования для объектов высокого класса застройщики закупали за рубежом. Потом стали использовать и отечественные аналоги. А как у вас?
– Мы не экономим на этом, большинство материалов и оборудования закупаем за границей. Если приобретаем их в России, то произведенные под иностранным брендом. Из Европы привозим натуральный камень для фасада, а также некоторые материалы и оборудование для внутренних инженерных систем (за исключением вентиляции). Покупаем электрику российского производства, которая хорошо себя зарекомендовала. У нас есть система «умного» дома собственной разработки, которую мы внедряем во всех регионах присутствия. В Royal Park закладываем возможность установки такой системы, а покупатель сам решает, брать наше или использовать иностранные компоненты. На основе цифровой домофонии можно интегрировать любой элемент «умного» дома.

– Апартаменты условно можно разделить на два типа: сервисные и псевдожилье. Чего в Москве строят больше? И по какому пути пойдет Петербург?
– Не хочу прогнозировать. Сейчас в обеих столицах больше проектов для постоянного проживания, хотя многое зависит от локации. Сервисные проекты — это сравнительно новый формат, требующий компетенций как в жилищном, так и в гостиничном бизнесе.

– Каковы планы по Петербургу? Вы и дальше намерены работать только в элитном сегменте?
– Рынок Петербурга — второй в стране по денежной массе, он привлекателен для всех девелоперов. Мы начали не с элитного сегмента, а с конкретного места — Петровского острова. Почему? Потому что считаем, что новый игрок может работать в Петербурге только в том случае, если готов дать эксклюзивное предложение и уверен в своем продукте. Нам нужно было не только заявить о компании, но и реализовать успешный проект. Именно в такой логике будем двигаться в Петербурге и дальше. Масс-маркет точно не для нас, здесь тяжело противостоять местным грандам. Какой смысл конкурировать ради конкуренции, а не ради заработка?

– Вторую такую уникальную площадку вы еще лет пять будете искать…
– Почему? Мы уже нашли. Если срастется, сразу расскажем. Пока идут переговоры.

– Где? Какова площадь участка?
– Про локацию не скажу, площадь — порядка 10 га. Здесь будет проект класса «комфорт плюс».

– Если срастется сделка, когда может начаться реализация проекта?
– На стройплощадку можно будет выйти в 2019-м.

– Рассматриваете ли проекты в сфере коммерческой или загородной недвижимости?
– Основной фокус — на городском жилье, а коммерция, как правило, в качестве сопутствующей функции.

– «Кортрос» работает в нескольких регионах. Насколько комфортно в Петербурге? Есть ли разница в инвестиционной привлекательности?
– Принципиальных отличий нет, так как мы работаем в рамках единого правового поля. Есть региональная специфика. В Петербурге нам комфортно. Мы не только соблюдаем градостроительные требования, но и стараемся учесть пожелания горожан, чтобы избежать общественных протестов. Мы четко понимаем, какие проблемы могут сопровождать тот или иной проект, и до противостояния не доводим.

элитный комплекс апартаментов Royal Park