Рынок принял новые правила

О том, как сегодня строятся отношения между одним из крупнейших банков и девелоперами в вопросах проектного финансирования, с какими проблемами приходится сталкиваться и как решаются разногласия, рассказал заместитель председателя Северо-Западного банка ПАО «Сбербанк» Роман Львов.

- Сколько договоров проектного финансирования заключил Сбербанк, на какую сумму и сколько средств уже выделено застройщикам (по Северо-Западу, Петербургу и Ленобласти)?

- На Северо-Западе мы уже одобрили 70 сделок проектного финансирования жилья на сумму 100 млрд рублей. Сорок из них — более чем на 61 млрд рублей — уже оформлены договорными отношениями между банком и застройщиками. В Петербурге и Ленобласти — 24 договора на 56 миллиардов. 60% сделок — с эскроу, количество которых ожидаемо растёт. На сегодняшний день в Сбербанке на территории СЗФО открыто более 2000 эскроу-счетов.

- Как менялось число заявок от застройщиков на получение проектного финансирования с эскроу в последние полгода?

- В первом полугодии прошлого года мы наблюдали возрастающий интерес к проектному финансированию с эскроу, его пик пришёлся на апрель 2019-го. После того, как были определены критерии для перехода на схему эскроу и стало понятно, что многие проекты могут достраиваться по прежним правилам, наступило некоторое затишье. С осени прошлого года интерес снова возрастает. Сейчас можно говорить, что в целом изменение уровня востребованности синхронизировалось с сезонным спросом на проектное финансирование на рынке.

- Застройщики жаловались, что зачастую их оценки рентабельности и стоимости проекта сильно расходятся с оценками банка. Удалось ли найти компромисс или такие разногласия всё ещё есть?

- Подходы к оценке рентабельности — это математика, и она всем более-менее понятна. Но вопрос в том, что у нас есть определённый набор требований к проектам, и в зависимости от соответствия им банк уже принимает решение. Естественно, есть некоторые застройщики, которые с этим не согласны или не могут соответствовать ряду параметров в силу особенностей проекта. Но найти компромиссное решение всегда можно, например, увеличив долю собственных средств или установив регресс на другую деятельность компании.

- Возникали сложности с оценкой земельных участков, особенно при учёте их стоимости для оценки размера собственных средств застройщика. Найдена какая-то методика, которая удовлетворила бы обе стороны?

- Да, методика разработана, и сейчас мы её внедряем и настраиваем. Вообще, конечно, определение стоимости проекта — очень актуальный вопрос. В нём участвуют несколько сторон. Бюджет проекта оценивается службами банка с точки зрения себестоимости, а также отдельно определяется рыночная стоимость земли. И там и там у нас случались разногласия с клиентами, в связи с чем мы вводили новые критерии, алгоритмы расчётов. За последний год существенно выровнялась ситуация в оценках себестоимости строительства. Споров практически не возникает. Что касается оценки земельных участков, при возникновении разногласий мы отрабатываем кейсы в частном порядке и находим компромиссные решения. И в большинстве случаев эти решения работают.

- Изменились ли в целом взаимоотношения с девелоперами? Может, они стали допускать меньше ошибок, стали лучше готовить документацию?

- В целом можно отметить, что рынок принял новые правила. Если раньше мы сталкивались с неприятием, было много разговоров о том, что в этих условиях будет невозможно работать, то сейчас эти споры утихли, и рынок вошёл в рабочий ритм. Думаю, во многом этому способствовали июльские поправки, когда девелоперы получили возможность достраивать объекты по прежним правилам. То есть более плавный переход дал возможность представителям отрасли осмотреться, ещё раз оценить свои возможности и более спокойно принять новые условия. Что касается документации, то здесь, по сути, ситуация не изменилась: если клиент ранее проходил эту процедуру, вопросов практически не возникает. Если он впервые обращается за проектным финансированием, приходится более плотно взаимодействовать именно по подготовке документации. Для банка важна открытость и понимание значимости этого вопроса со стороны застройщика.

- Какие показатели проекта для банка самые важные при выдаче проектного финансирования? Может быть, с получением нового опыта как-то изменились подходы в оценке проектов?

- Стоит выделить три ключевых показателя: это рентабельность (для оценки в банке используется показатель LLCR), размер собственных средств и маркетинг проекта. Причём третий критерий играет всё большую роль: мы уже более гибко подходим к собственному участию, а вот привлекательность объекта оцениваем особенно внимательно. Это связано с тем, что спрос в основном определяет устойчивость проектов. Если в прошлом году он увеличился на фоне ожидания изменений в законодательстве, то сейчас ситуация меняется. А что касается собственных средств, здесь банк может отклоняться от стандартов для лучших проектов, а также предлагает вполне работающие решения. Это кредит под залог готовых квартир, кредит под будущую прибыль и проектный бридж, который мы запустили в мае 2019 года. Последний позволяет застройщикам финансировать приобретение участков и расходы на них до получения разрешения на строительство при соблюдении ряда условий. Таких как положительная кредитная история в Сбербанке, а также опыт успешной реализации проектов жилой недвижимости площадью более 50 000 кв.м в течение пяти лет. Продукт оказался очень востребован рынком. В 2019 году при участии Северо-Западного банка было закрыто и одобрено сделок общим объёмом около 14 млрд рублей.

- Какова должна быть минимальная рентабельность проекта, чтобы получить кредит на его реализацию? И как эти требования изменятся, если проект предусматривает создание социальных объектов, а может быть, и дорог?

- Мы можем включать в бюджет проекта затраты на социальную инфраструктуру. Такие проекты есть, но тогда мы учитываем, что рентабельность должна сохраняться на приемлемом уровне с учётом всех затрат. Здесь можно отметить, что индикативный LLCR по проектам жилья составляет 1,2. В любом случае в зависимости от особенностей каждого проекта, например того же маркетинга, возникают финальные требования, которые могут быть как выше, так и ниже нормативов, в том числе с включением дополнительных условий. Как вариант, с некоторыми клиентами мы в данный момент прорабатываем вопрос финансирования социальной инфраструктуры с частичным регрессом на их активы — на готовые квартиры либо на поручительство группы. Также отмеченные выше продукты финансирования собственного капитала могут быть использованы для оплаты как земли, так и социальной инфраструктуры.