Недвижимость относится к товарам первой необходимости!

Об алгоритме выбора квартиры и о том, как не промахнуться, принимая решение в условиях неопределённости, мы беседуем с генеральным директором компании «Ленстройтрест» Валерией Малышевой. (Интервью прошло в формате онлайн-семинара в рамках Дискуссионного клуба «НП».)

– Есть традиционный набор параметров, которым пользуется покупатель: портфель компании, её прошлое, какие объекты она строила, вовремя ли сдавала. Важны также репутация, просрочки или их отсутствие, качество продукта, выполнение обязательств.
Можно ли и сегодня опираться на эти критерии?

– Показатель надёжности остаётся главным. В восприятии потребителя – это стаж работы компании, это объекты, которые она строит. Я думаю, клиенты оценивают и открытость компании, готовность разговаривать с дольщиками, отвечать на многие, не всегда удобные вопросы. Масса нюансов! Если компания активно работает и продаёт квартиры – значит, даже если у неё были сложности, она обязательства перед клиентами выполняла, выполняет и будет выполнять. Думаю, достаточно провести день в Интернете, чтобы увидеть, что говорит компания про себя, что говорят про неё, посмотреть на уже построенные, реализованные объекты. Открытость – это очень важно.

– Есть разные истории… Например, компания «УНИСТО Петросталь» много строила, имела серьёзный портфель объектов, даже купила завод. А потом раз – и нет компании! Можно ли опираться на предыдущие достижения, чтобы делать выводы об успехе в будущем?

– Это сложный вопрос. С одной стороны – можно, а с другой – всегда нужно смотреть на то, как компания принимает решения сейчас. Полагаю, сложности в работе «УНИСТО Петросталь» и уход с рынка случились из-за ряда неправильных бизнес-решений. Я осторожно отношусь к девелоперским компаниям, которые вдруг начинают диверсифицировать бизнес и распространять его на смежные отрасли. Это, как правило, требует больших инвестиционных вложений. Если у фирмы есть такая возможность – хорошо. Но если ты перекладываешь деньги из одного кармана в другой, жди неприятностей. Второй момент, на который потребителям однозначно стоит обращать внимание, – ценовая политика компании. Чудес не бывает: невозможно продавать квартиру с себестоимостью «квадрата», например, 70 000 рублей по 55 999 рублей за кв.м.

Кризис – это риски и возможности одновременно. Это не значит, что в этот трудный период не надо развивать бизнес, не надо вкладываться в новые участки. На мой взгляд, в кризис не очень правильно, имея компетенции и квалификации для работы в сегментах «эконом» или «комфорт», заявить: теперь мы будем строить «элиту», потому что случайно подвернулся классный участок. Не зная специфики, можно наломать дров.

– Девелопер Александр Ольховский в 2009 году сказал: «В кризис надо принимать такие решения, чтобы из каждой следующей точки, до которой ты добираешься, можно было безболезненно отползти назад». Нельзя принимать необратимых решений?

– Любые решения в какой-то момент становятся необратимыми. Вопрос в стоимости затрат и в цене выхода из этой ситуации.

– Компании, которые вкладывали серьёзные средства в развитие IT-подразделений, в онлайн-сервисы и в «дистанционку», теперь оказались в выигрыше…

– Сложно с этим спорить. Мы видим диджитализацию всех отраслей, недвижимость, и девелопмент – не исключение. Хотя я скептик и считаю, что представление о «цифровизации» строительной отрасли подано красивее, чем есть на самом деле.

– Насколько я знаю, у вас пока лучшей рекламой считается именно жизнь в уже построенных домах. Спортплощадки, дети гуляют…

– Это одно из направлений рекламы, и оно однозначно очень важно. Когда мы только начинали строить квартал «Янила Кантри», было сложно объяснить людям, почему жильё здесь дороже, чем у соседей. В буклетах, в рендерах выглядит красиво, но всё равно есть недоверие. И лучше, когда ты можешь, приезжая на объект, посмотреть, где реально гуляют дети, по какой дорожке ты идёшь, какое благоустройство, какие окна, как работает управляющая компания. Это не заменить никаким 3D-туром. 

– Ваша компания традиционно делает ставку на средний класс, причём на верхнюю его часть. А он последние 10–15 лет на глазах тает. Как быть с неизбежным спадом потребительского спроса?

– Несмотря на изменения в экономике, связанные с доходами населения, последние несколько лет я не замечаю существенного изменения в нашем потребителе. Это по-прежнему (в основном) люди в возрасте около сорока лет, которые имеют более-менее стабильное положение в жизни.

«Миллениалы» и поколение Z  будут немного другими потребителями. Есть масса теорий о том, что будет развиваться рентное, арендное жильё, что у молодёжи другие жизненные ценности, для них не так важен дом, менее важны семья и рабочее место. Поэтому концепции градостроительства и девелопмента через десять лет кардинально изменятся. Но сейчас решения принимают те же люди, что и пять лет назад. По большому счёту – родители «миллениалов», которые покупают квартиру либо для себя, либо для детей, либо для своих родителей. Безусловно, есть большая доля молодых семей.

В основном это наёмные сотрудники, госслужащие. Есть семьи с детьми, где папа работает, а мама домохозяйка. Есть и многодетные семьи, где трое-четверо детей. У нас достаточно широкий класс людей: от инженеров, учителей, врачей до частных предпринимателей. Но в целом мы делаем упор именно на семейные ценности.

– По прогнозам Внешэкономбанка, во втором квартале доходы граждан снизятся на 17 процентов. Уже по текущим отчётам видно, как сокращаются доходы предпринимателей…

– И параллельно растут цены на недвижимость. То есть у нас разнонаправленный тренд. Доходы населения падают, но при этом недвижимость всё равно дорожает, потому что у застройщиков нет возможности для снижения цен. Потребитель становится беднее, и это как раз тот средний класс, на который мы рассчитываем. Но недвижимость относится к товарам «первой необходимости»! Люди будут делать всё, чтобы позволить себе жить комфортно. Вы всё равно не захотите жить с тёщей, тестем, женой и двумя разновозрастными и разнополыми детьми в двухкомнатной квартире. Недвижимость остаётся важной целью и будет востребована.

Кроме того, кризис за кризисом показывают, что недвижимость – достойный и надёжный механизм, пусть не для преумножения, но как минимум для сохранения активов.

– Доходы граждан падают, стоимость жилья при этом растёт. Мы получаем послушное, закредитованное и очень небогатое население. Тем не менее собственное жильё остаётся важным ориентиром. Вы готовы к сокращению спроса?

– Мы, безусловно, предполагаем, что будет спад продаж. Первый квартал был удивительно хорошим. Но в апреле 2020-го уже видим снижение на 25–30%. Наша компания всегда имеет три варианта финансовой модели: оптимистический, средний и пессимистический. По оптимистичному сценарию, всё будет более-менее нормально уже осенью. По среднему – малым и средним предпринимателям понадобится минимум полгода после отмены ограничений, чтобы вернуть докризисные объёмы дохода.

Негативный сценарий – если неопределённость затянется до осени. Люди решат, что пока ничего непонятно, лучше вообще ничего не покупать, не вкладывать, мало ли что – вдруг вторая осенняя волна инфекции. Тогда экономика зашевелится в лучшем случае весной следующего года.

– Вернёмся к первому кварталу. В Ленобласти продажи по ДДУ упали, а регистрация ипотеки выросла. Увеличилась доля должников?

– Полагаю, повлияла «сельская ипотека». Возможность взять кредит под 2,7% на 30 лет – в лучшие времена в Европе давали такие кредиты…

Субсидированная ипотека, безусловно, мотивирует покупателя. Мы все хотим надеяться на лучшее. Но, с другой стороны, в период кризиса люди боятся связываться с банками. У всех есть знакомые знакомых, которые не смогли платить, и банк отобрал квартиру. Поэтому, как только мы объявили о восьмилетней рассрочке, на неё сразу нашлись желающие. Хотя она по ставке дороже, чем ипотека. И дело не в том, что клиенты не могут, например, подтвердить доход. Просто им проще без посредника-банка. С этим психологическим моментом мы уже сталкивались в кризис 2014–2015 годов.

Но такой подход характерен лишь для определённой группы клиентов. А в целом субсидирование ставок до уровня 6,5% однозначно поддержит девелопмент и стимулирует людей на покупку. Я сама близким людям и друзьям говорю, что сейчас лучший период для приобретения квартиры.

Но конкретно по поводу «сельской ипотеки» я могу выступать только эмоционально и негативно. Я расстроена тем, как развивалась эта ситуация. Почему-то власть любит спешно объявить о некоем начинании, не имея механизмов. Например, сказать, что переходим на эскроу, а потом полгода разрабатывать формулу и в последнюю секунду переносить срок. В декабре начали говорить про «сельскую ипотеку», а первая сделка зарегистрирована в марте. За каждый сделкой стоит колоссальная работа сотрудников компании. Покупатели нервничают. Покупка квартиры – не просто важное дело, она отнимает массу сил. Клиенту говорят: собирай документы. Тут ввели карантин, бухгалтерия не работает, справку не получить, все на нервах. Собрали пакет документов, сдали в банк. Ура – банк работает, но отправляет документы в Минсельхоз. Там документы зависают на какое-то время. И как раз в этот момент нам заявляют: нет, давать такую ипотеку на урбанизированных территориях несправедливо, мы всё отменяем. Я спрашиваю: почему? Что такое «несправедливо»? Какие-то ценностные категории вдруг стали применяться к бизнесу…

Надеюсь, всё же будет переходный период, чтобы люди могли завершить начатые сделки.

Понятно, что программа в первую очередь была ориентирована на ИЖС. А получилось по-другому: банкам проще работать с квартирами. Тогда надо что-то менять в подходе к оценке объектов ИЖС. Представляете, как сложно будет для банка выдать кредит на строительстве частного дома на неизвестно как оформленном, полученном по наследству участке? Я с банками работаю 20 лет и понимаю, какой комплект документов им нужен для оценки и что они хотят в качестве залога.

– Они хотят ИЖС, но на распланированных в линеечку специально выделенных зонах, со стандартными домами из стандартной заводской продукции. Что, конечно, удобно для банка, но не является индивидуальным строительством по определению… Давайте выясним ещё один вопрос: о последствиях реформы «долёвки». Ваши проекты идут по старой схеме или есть объекты с проектным финансированием и эскроу-счетами?

– Есть и те и другие.

– И в проектах с эскроу в финансовой модели заложена обязанность продавать определённое количество квартир по определённой цене? Вы ведь это соглашение подписывали до карантина, до кризиса. Сейчас кредитор либо потребует пересмотреть финансовую модель, либо увеличит залог или ставку? Ощущаете какую-то поддержку со стороны государства, хотя бы в этом диалоге с банками?

– Я вообще, знаете, не питаю великой любви к банкам, потому что каждый раз как только начинается кризис, все они говорят, что девелопмент – самая рискованная отрасль, требуют дополнительные залоги, личные поручительства, срезают ценники. Но как только заканчивается кризис, даже на телефон перестаю отвечать: «Валерия Геннадьевна, у нас есть деньги, давайте мы вам дадим, у нас прекрасные ставки». Я говорю: спасибо, мне сейчас не надо. Если серьёзно, то, конечно, банки за последние пять лет очень продвинулись в понимании девелопмента и недвижимости, в критериях оценки и подхода к проектам. Я всегда ругала Сбербанк, говорила, что более неповоротливого не найти. Сейчас могу сказать, что ребята молодцы: они уже хорошо разбираются и адекватно смотрят на ситуацию. То же самое могу сказать про ВТБ. Не было ни одной ситуации, когда бы нам просто выкручивали руки и говорили – всё, возвращайте деньги. Возможность диалога однозначно есть. Но банки находятся под контролем ЦБ. Им тоже непросто лавировать в текущей ситуации.

– Давайте о приятном. Одним из последствий кризиса будет некое переформатирование отношения к застройке. Выяснилось, что скученные мегаполисы и высокоплотная застройка – это очаг инфекции. Разреженная, низкоплотная и менее высотная застройка представляется не только более комфортной, но и более безопасной. Как вы полагаете, произойдёт ли этот сдвиг в сознании потребителя?

– Человеку свойственно забывать плохое и помнить хорошее. Есть взаимное влияние покупателя на застройщика и наоборот. Когда мы начинали наши проекты, к нам не приходили клиенты и не говорили, что хотят большие дворы, вот такое благоустройство… Мы сами придумываем и говорим: посмотрите, как круто! И после пандемии, возможно, будет такой взаимный процесс создания нового продукта. Сейчас сидишь на карантине дома, ребёнок занимается по скайпу, на кухне жена что-то готовит, и через две недели уже просишься на работу! А если бы у тебя был пусть маленький, но отдельный кабинет, а ребёнок занимался бы музыкой и уроками в отдельной комнате – было бы проще. И получается, что уже не надо этого общего пространства?

Мы однозначно будем делать упор на целесообразность коворкингов в наших проектах, мы начали думать об этом ещё до пандемии. Это же круто, когда ты можешь выйти из дома и не ехать в метро, не надевать маску, перчатки, не обливаться антисептиком, а просто дойти до коворкинга во дворе своего дома. И поработать, чтобы тебе никто не мешал. Такие вещи будут происходить, и, скорее всего, подход к жилью будет меняться. И мы будем доносить это до людей. Разницу между большой однокомнатной и, например, двухкомнатной квартирой – в наличии отдельного помещения для занятий. У нас в своё время была концепция типовых квартир с комнатой 20 кв.м, в которой есть возможность «отгородиться», сделав на 10 «квадратах» маленький спортзал, ещё что-то. Такие вещи будут осмыслены и, скорее всего, востребованы. Но это очень неспешный и поступательный процесс развития продукта. Посмотрите, что строилось 10 лет назад и что сейчас…

– Изменения в недвижимости происходят медленно. Но последние годы – не только в недвижимости – перемены случаются много быстрее, чем мы привыкли. Так, например, получилось с работой в режиме онлайн. Возможно, и представления о комфортном жилье будут меняться гораздо быстрее.