НАШ ЦИТАТНИК: «Петербургский рынок недвижимости в стагнации с апреля. Резкого роста или, наоборот, оттока региональных клиентов я не вижу. Возможно, в период нестабильности большинство людей предпочтет вкладывать деньги там, где им уже все понятно и знакомо...» Екатерина Запорожченко

22 мая, 16:59
1 декабря 2016 в 21:00

Кадастр на переучете

Верховный суд разъяснил конфликтные ситуации, связанные с постановкой объектов на кадастровый учет.

Президиум ВС опубликовал обзор судебной практики, посвященный кадастровому учету, и дал наставление нижестоящим судам, как решать те или иные конфликты.

Обзор начинается с напоминания о том, что в декабре-январе грядут важные нормативные изменения. Так, уже вчера (1 декабря) вступила в силу новая статья 26.1 закона о кадастре. Она, например, запрещает сразу обращаться в суд, если вам по какой-то причине приостановили постановку объекта на учет. Сначала нужно обжаловать это решение в апелляционной комиссии, созданной при Кадастровой палате Росреестра (по сути, внедрен тот же порядок, что и в случае с оспариванием кадастровой оценки).

А 1 января вступают в силу другие важные изменения в закон о кадастровой деятельности (принятые в рамках 361-ФЗ). Это, например, касается оснований для отказа в кадастровом учете. Но ВС считает, что нынешние его рекомендации будут актуальны и после Нового года.

Чет-нечет

Всего в этом обзоре – 33 новеллы, которые занимают 44 листа убористого текста. О некоторых типичных конфликтах не раз писала NSP. Например, ВС пытается урезонить инвесторов, которые ставят на учет, а затем пытаются приватизировать асфальтированные площадки как самостоятельные объекты.  Такие конфликты есть и в нашем регионе. ВС указал: асфальтобетонное покрытие само по себе не подлежит кадастровому учету (даже если это отдельный элемент благоустройства или улучшения территории).

В другой новелле  ВС пояснил, что недострой может быть поставлен на учет только если его можно четко идентифицировать в качестве самостоятельного объекта. Например, свайное поле не может считаться таким объектом, необходимо хотя бы полностью завершить фундамент.

Сразу несколько тезисов касаются постановки на учет отдельных частей помещений. Здесь все сводится к тому, что такие объекты должны одновременно быть обособленными и изолированными. Если вы огородите часть коридора, но через эту встройку будет предусмотрен сквозной проход, вам откажут в постановке нового помещения на учет, сочтя, что оно не имеет самостоятельного назначения. Зато в другом пункте ВС пояснил, что части объекта можно ставить на учет, если в отношении них зарегистрировано обременение. Например, если город сдал в аренду часть встройки или участка, то арендатор вправе требовать, чтобы параметры этого объекта были отдельно отражены в кадастре.

Важная новелла касается самовольных перепланировок. До сих пор многие собственники, которые устраивают переделки в квартирах, не удосуживаясь получить разрешения районных МВК, благополучно проходят кадастровый учет, а затем пытаются легализовать изменения через суд. Нередко кадастровые специалисты занимают чисто формальную позицию: если изменения уже сделаны, их нужно отразить, а законность переделок – вопрос других структур. ВС указал: если у заявителя нет необходимых согласований на перепланировку, то орган кадастрового учета имеет полное право отказать в фиксации изменений.

Другие пояснения актуальны для инвесторов, которые скупают квартиры на первых этажах и переоборудуют их под магазины и офисы, пробивая дверные проемы в стенах или делая пристройки. Если в результате работ площадь помещения увеличилась, то этот объект нельзя легализовать без изменения данных обо всем здании – а это лишние и серьезные хлопоты.

От смешного до остроумного

В одном из разделов ВС обращает внимание на казус с придомовыми участками. Оказывается, некоторые собственники квартир умудряются выделять себе долю (в натуре) из придомовой территории. Например, владелец помещения на первом этаже легализовал отдельный вход на улицу и решил приватизировать палисадник через суд. Иногда суды умудряются удовлетворять такие иски. ВС констатировал, что это недопустимо, поскольку прямо противоречит Жилищному кодексу.

Другой тезис ВС интересен в свете проблемы, связанной с застройкой cельхозучастков. В этом году NSP писала о том, что предприимчивые граждане ищут способы обойти запреты на строительство. Например, через раздел пятен. Иногда это срабатывает, иногда – нет. Например, один из конфликтов связан с разделом участка 2,6 га в пос. Зверево в Выборгском районе ЛО. Надел находится в долевой собственности нескольких физлиц – бывших работников совхоза. Они решили поделить участок на 19 частей, чтобы каждый получил свой кусок. По их заказу фирма «Атлас» подготовила новый межевой план и передала документы в Кадастровую палату. Там отказались узаконить раздел, сославшись на областной закон №107 об обороте cельхозземель. В нем сказано, что площадь вновь образуемых пятен должна быть не менее 1 га. Фирма «Атлас» пошла в суд, чтобы обжаловать отказ. Один судья согласился с доводами «Атласа», решив, что закон не относится к бывшим совхозникам, другой судья запретил раздел. Теперь ВС констатировал, что органы местного самоуправления вправе ограничить размеры образуемых участков (прописав это в градрегламентах), и это распространяется в том числе на приватизируемые пятна.

Расписать все новеллы ВС в рамках одной публикации невозможно. Есть важные тезисы, которые касаются, например, временных сведений об объекте, учета пятен и помещений, находящихся в долевой собственности, и т.д. Оригинал документа можно найти здесь: http://www.vsrf.ru/Show_pdf.php?Id=11147.

>МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА  
Александра ПЕТРОВА, старший юрист практики разрешения споров Rightmark Group:

– В основном обзор ВС является либо прямым отражением норм закона, либо отражением преобладающих позиций в судебной практике, которые хорошо известны юристам, работающим в области земельного права. Например, к таким относятся разъяснения о постановке на кадастровый учет незавершенного объекта или смежных комнат в коммунальной квартире.

Тем не менее в нынешнем обзоре есть сравнительно новые выводы, которые будут полезны для формирования практики, например, вывод о том, что исключение временных сведений о земельном участке из кадастра не влияет на действительность незарегистрированного договора аренды. Данное разъяснение учитывает баланс интересов сторон, состоящих в арендных отношениях.

В пункте 26 ВС РФ занял неформальный подход, указав, что если рассматривается спор о законности аннулирования временных сведений об объекте, суды должны удостовериться, что это не сделано, чтобы помешать третьим лицам оформить права на объект (в данном случае ВС обратил внимание на конфликт, когда чиновники утвердили акт выбора участка для строительства, а затем отказались предоставить его инвестору, сославшись на то, что сведения об этом объекте носили временный характер, и надел подлежит снятию с учета. – NSP). В рамках той же проблемы ВС указал на возможность принятия обеспечительных мер в виде приостановки исключения временных сведений из кадастра