Олег Лодянов: «Отсутствие регистрации объекта не позволит получать от него доход»
В этом году вступили в силу изменения в законодательство, касающиеся регистрации прав на недвижимость. Госрегистрация не стала обязательной, но ее отсутствие влечет определенные последствия, напоминает старший юрист компании Rightmark Group Олег Лодянов.
С 1 марта 2025 года вступили в силу изменения в Градостроительный кодекс РФ (ч. 12–15 ст. 52), запрещающие эксплуатацию домов и сооружений без регистрации права собственности на них. Законодатель, видимо по недосмотру, не сделал никаких исключений для капитальных строений вспомогательного назначения (бани, гаражи с фундаментами и т. д.). При этом, как и ранее, какой-либо обязанности зарегистрировать право собственности так не было введено. То есть вы можете построить дом и не регистрировать его в ЕГРН сколь угодно долго, но последствием этого будет юридическая невозможность его использовать.
Насколько это существенное последствие? Казалось бы, если дом построен – что помешает вам в нем жить или иным образом использовать, даже если это формально запрещено? Ведь находиться в нем вы или кто-либо по вашему приглашению может без ограничения. Это же ваше владение.
С одной стороны, в КоАП РФ есть ответственность за нарушение порядка регистрации прав на недвижимость (ч. 1 ст. 19.21), но пока нет ответственности за эксплуатацию дома без регистрации в ЕГРН. Поэтому думается, что штраф за такое нарушение не должен грозить собственнику. Хотя следует заметить, что в некоторых неофициальных разъяснениях должностных лиц Росреестра высказывается мнение, что поскольку регистрация является условием для права эксплуатации, то последняя без регистрации является нарушением также порядка регистрации, и штраф может быть взыскан. Замечу, что для граждан этот штраф составляет на сегодня от 1500 до 2000 рублей, а для юридических лиц от 30 000 до 40 000 рублей.
С другой стороны, отсутствие регистрации на здание может повлечь довольно существенные негативные последствия.
Например, может стать невозможным извлекать доход из такого дома. В частности, теперь официально нельзя заключить договор аренды здания или помещений в нем не только на срок год и более, но и на меньший период, что раньше допускалось. В самом деле, передача в аренду подразумевает эксплуатацию арендатором переданного имущества. Даже если арендатор в нарушение закона заключит договор, польстившись на существенное снижение арендной платы, он может в любой момент съехать и прекратить вносить арендную плату, сославшись на то, что пользование домом запрещено. Для заключения таких договоров по доверенности (например, через агента по недвижимости), помимо юридических, возникают и чисто технические препятствия, поскольку нотариус не имеет права их удостоверять. Но и таких арендаторов могут отпугнуть уже их собственные потери, вытекающие из нового закона. Если организация решится на свой страх и риск снять такие дома для размещения своих сотрудников, то она не сможет уменьшить налог на прибыль на сумму уплаченной арендной платы.
Также из буквального толкования закона вытекает, что текущее электро-, водо-, газоснабжение оказывается невозможным, поскольку их потребление в доме – это и есть его эксплуатация. Если договор на снабжение этими ресурсами был заключен, то, видимо, ресурсоснабжающая организация сможет отказаться его исполнять. Впрочем, как будет складываться практика, пока неясно.
Возможны и иные негативные эффекты нововведения.
Одна из главных причин распространенности незарегистрированных построенных домов – нежелание платить налог на имущество. Стоит ли эта овчинка выделки теперь – придется решать с учетом нового закона.
