Как новые Правила землепользования и застройки повлияют на возможности размещения жилья и других объектов в Петербурге?

Николай Линченко, вице-губернатор Петербурга:  
– Проект изменений в Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга был единогласно одобрен на заседании Комиссии по землепользованию и застройке. Изменения направлены на приведение ПЗЗ в соответствие с федеральным и региональным законодательством, включая обновленный Генплан и требования к охране исторического наследия.  
Проект предусматривает уточнение градостроительных регламентов, корректировку границ территориальных зон, расширение перечня разрешенного использования земель и выделение новых общественно-деловых зон.  
Общественные обсуждения проекта новых ПЗЗ запланированы на апрель 2025 года, когда каждый житель сможет внести свои предложения. 

Мария Славич, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры»: 
– В проекте ПЗЗ действительно меняется коэффициент использования территории (КИТ) для земельных участков с видом разрешенного использования (ВРИ) для мало-, средне-, многоэтажной жилой застройки. Максимальное значение коэффициента предлагается снизить до 1,4 (с текущего 1,7), а для случаев разработки проекта планировки территории (ППТ), напротив, увеличить до 2,5 (при текущем 2,0). 
Вместе с тем следует обратить внимание, что при разработке ППТ должны учитываться требования об озеленении территорий, они также дополнены. Помимо соблюдения расчетного показателя обеспеченности (6 кв. м на человека), который и ранее был сложно исполним, предусмотрена минимальная площадь земельного участка, образуемого для размещения зеленых насаждений общего пользования: 500 кв. м (дополнительных территорий, не включенных в ЗНОП петербургским законом о ЗНОП на момент разработки ППТ). 
В случае разработки ППТ в отношении уже частично застроенной территории не исключено, что подготовка ППТ может оказаться даже менее выгодной для застройщика, чем его отсутствие, поскольку будет невозможно соблюсти требования по озеленению (применительно ко всему уже частично застроенному кварталу) и, соответственно, улучшить свой коэффициент использования территории. В этом случае девелоперы будут фактически демотивированы разрабатывать ППТ, и цель, которую преследует законодатель, – стимулировать застройщиков разрабатывать документацию и обеспечить сбалансированное развитие – не будет достигнута. 
В связи с чем полагаем необходимым уточнить норму и дифференцировать подход к требованиям по озеленению при разработке ППТ применительно к территориям, свободным от застройки и к частично застроенным. 
Еще несколько нюансов, связанных с применением условно разрешенных ВРИ. 
Во-первых, по новым правилам допускается не получать разрешение на условно разрешенный ВРИ, если данные о ранее полученном разрешении внесены в ЕГРН. Возникают опасения, что от правообладателя, получившего разрешение на условно разрешенный ВРИ, но не обеспечивающего внесение сведений о нем в ЕГРН, потребуют повторного получения разрешения.  
Во-вторых, ограничение возможности использования земельного участка для условно разрешенного ВРИ (не более 50% от общей площади земельного участка) сохранено только для отдельных ВРИ: «среднеэтажная жилая застройка», «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)», «гостиничное обслуживание». 
Правило о расчете максимальной площади земельных участков, занимаемых объектами с условно разрешенным ВРИ, в пределах территориальной зоны (не более 50%) также уточнено. Теперь такой расчет осуществляется применительно к каждой замкнутой границе соответствующей территориальной зоны. 

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК»: 
– ПЗЗ еще предстоят слушания, есть вероятность изменений. Но в целом можно оценивать этот документ как синхронизацию нормативного обеспечения и требований времени.  
Что касается крупных зон, то это возможность создавать большие проекты, по аналогии с комплексным освоением территории (КОТ) или квартальной застройкой. Это и для экономики строительства в плюс, и для общего развития, поскольку обновляется не точечное пятно, а более заметная в контексте городского благополучия локация. 
КИТ в 1,4 практически не оставляет шансов в текущей экономике строительства. Разве что земля будет бесплатная. Поэтому если вопрос ставится так, то ППТ застройщики будут делать. Кстати, даже соотношение 2 в ряде случаев не позволяет вывести технико-экономические показатели с необходимыми параметрами. В наших текущих проектах мы пока не сталкивались с необходимостью разрабатывать ППТ. В следующих будем исходить из тех реалий ПЗЗ, что будут на тот момент. 
Касаемо перспектив развития Лахты: у Петербурга вообще нет какого-либо делового района, наподобие московского Сити, парижского Дефанс и им подобным. Одна единственная башня на роль такого района, конечно, не тянет. С этой точки зрения резервирование территории под такого рода проект выглядит целесообразным. Вопрос только в том, найдутся ли арендаторы на эти огромные площади. Имеющийся «Лахта-центр» – это больше 500 тыс. кв. м. В то же время в Петербурге в 2024 году простаивающие площади в бизнес-центрах категорий А и В хоть и уменьшились вдвое, но все же составили порядка 150 тыс. кв. м. С позиции меняющейся экономики неочевидно. По мере развития искусственного интеллекта и его внедрения во все больший объем операций численность офисных сотрудников едва ли будет расти в ближайшее время. Быть может, более-менее организованный перенос сюда арендаторов из зданий, «нарезанных» под офисы в 90-е и нулевые, вопрос с площадями закроет. В свою очередь, освободившиеся здания получат какой-то новый импульс: приспособление под новые функции или редевелопмент. И тем самым послужат потенциалом для городского развития.  

Александр Свинолобов, генеральный директор компании STAVNI:  
– Мы внимательно ознакомились с новыми Правилами землепользования и застройки. Документ действительно долгожданный, так как Генеральный план был утвержден в конце 2023 года, сейчас уже 2025-й, а многие проекты, как известно, невозможно было развивать дальше без новых ПЗЗ. 
Да, были внесены дополнения по зонам, уточнена классификация. Как это повлияет на строительство, пока неясно. Все участники процесса внимательно следят за изменениями, касающимися коэффициентов, поскольку они существенно влияют на показатели будущих проектов. Коэффициент 1,7, который был в предыдущих ПЗЗ, казался разумным и понятным. Уменьшение его до 1,4 представляется нецелесообразным, так как при текущем коэффициенте удавалось разрабатывать проекты с хорошей вместимостью и соблюдением всех норм. Снижение коэффициента, вероятно, приведет к не совсем эффективному использованию земельных участков и не улучшит ситуацию с точки зрения потенциальных объемов строительства. Напротив, оно может даже усугубить ее. 
Что касается коэффициента 2,5 при разработке проектов планировки территории (ППТ), он кажется завышенным. С учетом стандартного ограничения высоты в 40 метров по всему Петербургу достижение такого коэффициента представляется маловероятным. Коэффициент 2 или чуть больше двух реалистичен, но даже его достижение в условиях действующих ограничений может быть затруднительным. 
На основании моего опыта работы над различными проектами, а также учитывая опыт коллег, коэффициент 1,7 без ППТ и 2 для ППТ кажутся логичными и обоснованными. Их стоит сохранить в прежнем виде. 

Кирилл Кудинов, основатель инвестиционно-строительной компании Inreit и сети апарт-отелей Port Comfort: 
– Можно сказать, что новые ПЗЗ носят прицельный характер и во многом заточены на интересы крупного бизнеса – в первую очередь структур Газпрома. В этом нет ничего удивительного. В начале года правительство Петербурга заключило с корпорацией соглашение о широкомасштабном сотрудничестве на ближайшие два года. ПЗЗ со специальными зонами под проекты Газпрома и его партнеров в районах «Лахта-центра», Горской и других – фактически одна из обеспечительных мер для реализации этого соглашения. Земля и привилегии на особое обращение с ней – основное, чем город может расплатиться со своим главным инвестором. 
Однако это не значит, что новые ПЗЗ интересны только конкретным игрокам. К примеру, позитивным моментом для рынка в целом служит отказ от деления производственных зон по отраслям промышленности. Это значительно упрощает работу предприятий, расширяет их возможности при ведении хозяйственной деятельности и позволяет без большого труда их перепрофилировать, если потребуется. 
Изменение коэффициентов использования территории – еще один положительный момент для игроков. Такой шаг стимулирует девелоперов как можно чаще выступать инициаторами разработки ППТ. Повышенный коэффициент в этом случае дает возможность реализовать больше жилья. Это решение логично с учетом усиления требований к проектам ЖК в части обеспечения социальными объектами, соблюдения нормативов по количеству парковочных мест и других нюансов инфраструктуры. Девелопер должен заложить подобные траты в проект и компенсировать их за счет увеличения прибыли. Кроме того, разработка ППТ по инициативе строительной компании дает ей возможность сделать проект максимально интересным и выгодным для себя – часть издержек удается по возможности нивелировать уже на исходном этапе. 

Александр Дятко, юрист практики специальных проектов Versus.legal:  
– Унификация территориальных зон в проекте ПЗЗ, в отличие от детального зонирования в действующей редакции, направлена на оптимизацию работы властей, сокращая необходимость оценки землепользования. Однако укрупнение зон не ослабляет контроль: наиболее востребованные ВРИ переведены в условно разрешенные и требуют отдельного согласования. 
Нововведения в ПЗЗ позитивно отразятся на землепользователях, у них возникнет возможность выбрать актуальные для них ВРИ, вместе с тем в определенных случаях им также потребуется обосновать свой выбор перед городской комиссией. Это аналогично московской практике, где градостроительные решения принимаются уполномоченным органом в ручном режиме, по каждому конкретному случаю. 
Несомненно, увеличение коэффициента до 2,5 приведет к увеличению площади многоквартирных домов, что выгодно застройщикам. При этом разработка документации по планировке территорий позволит учесть установленные нормативы градостроительного проектирования, включая требования к обеспеченности МКД объектами социальной инфраструктуры, что соответствует интересам будущих жильцов. Таким образом, застройщики, заинтересованные в увеличении объемов жилищного строительства, должны будут обеспечить финансирование строительства объектов социальной инфраструктуры. 
В целях обеспечения реализации уникальных характеристик курорта «Горская» и Лахты представляется обоснованным внедрение специальных территориальных зон, позволяющих устанавливать градостроительные регламенты, отличные от стандартных. Территориальная зона уникальных объектов высотной застройки – это первый в Петербурге прецедент установления минимальной высоты застройки, а не максимальной. Ориентируясь на проекты «Лахта-2» и «Лахта-3», текущие границы зоны могут быть расширены в будущем, что позволит сформировать новую деловую доминанту и снизить нагрузку на центральные районы города. 

Александр Варданян, заместитель генерального директора ПДК «Созвездие»: 
– ПДК «Созвездие» провел беглый анализ своих земельных участков и имущественных комплексов в части того, что мы могли бы получить из новых реалий. К примеру, концепции строительства многофункционального торгово-складского комплекса на участке площадью 5,5 га в Колпинском районе, правообладателем которого мы являемся. Участок (согласно действующим ПЗЗ) расположен в зоне «ТПД2», в которой возможности размещения торговой функции были достаточно ограничены. Однако, согласно новым ПЗЗ, зона «ТПД2» трансформировалась в зону «ТП3» и в градостроительном регламенте «магазины» и «рынки» попали в основные ВРИ. В условным видах появились «объекты торговли (ТЦ, ТРЦ)». Таким образом, у концепции нашего МФК появились новые точки роста, которые позволят увеличить полезную площадь будущего объекта. Важно, чтобы и новые ПЗЗ, и другие нормативные градостроительные документы обеспечивали рост бизнеса, а не тормозили его развитие. 

Людмила Рева, директор по коммерческой недвижимости «ГК Алькор»:  
– Что касается новаторства в виде специальных зон ПЗЗ для Лахты и Горской. В Петербурге существует острый дефицит качественных общественных пространств, что создает значительный запрос на развитие новых рекреационных зон. Яркими примерами успешного сотрудничества стали крупные проекты «Лахта-центр», «Горская» и «Остров фортов» с кварталами «Кронфорт» в Кронштадте. У этих территорий большой потенциал как с точки зрения развития качественного досуга для горожан, так и для бизнеса – высокая проходимость обеспечит рентабельность торговых точек.  
«Лахта-центр» может стать аналогом «Москва-Сити» – столичная программа по созданию мест приложения труда активно развивается, застройщики взяли ее на вооружение. Петербург еще к этому не пришел, однако, на мой взгляд, это вопрос времени. Как правило, в таких проектах Северная столица отстает на 3–5 лет. В Москве инициатива позволила успешно привлечь девелоперов к возведению промышленных, деловых, социальных, культурных и других важных для города объектов.
Курортный сегмент ждет активное развитие, мы будем видеть все больше рекреационных проектов с уникальными концепциями. Потенциальные инвесторы проявляют значительный интерес к объектам wellness, термальным комплексам. В Кронштадте мы планируем реализовать медикал-спа-курорт, рассчитанный на длительное проживание гостей. Подобные объекты не только сами по себе являются привлекательными для инвестиций, но и способствуют развитию инфраструктуры района и города в целом, поэтому включение специальных зон в ПЗЗ представляется целесообразным. 

Михаил Голубев, инвестор, девелопер проекта «Прибрежный Квартал»: 
– Очень хорошо, что появились новые территориальные зоны. Давно напрашивались смешанные зоны застройки, оптимизация видов разрешенного использования и параметров застройки.  
Положительным моментом считаю параметры застройки – появились укрупнения и изменения жилых и деловых зон. Произошла корректировка видов разрешенного использования, например, в зоне Т2Ж1 – теперь зона ТЖ2 – появилась блокированная застройка. Этот вид дает более дифференцированный подход к развитию малоэтажного жилья, поможет правильно оформить собственность на давно построенные объекты.  
Вместе с тем из жилых зон малоэтажки исчезла зона, связанная с ведением садоводства и огородничества, ее перенесли в сельскохозяйственные зоны (ТСО). Возникают вопросы, связанные с развитием социальной, транспортной, инженерной инфраструктуры, если теперь это нежилая зона, но там постоянно живут люди. Что будет с получением разрешений на строительство садовых и жилых домов либо их реконструкцию?  
Мы обнаружили, что в Лисьем Носу произошла смена границ, были выведены участки из деловой зоны и зоны малоэтажного строительства в другие зоны. По какой причине это было сделано, непонятно. Это фактически ущемление прав инвесторов.  
Что касается коэффициентов использования территории в зависимости от ППТ, то сразу возникает вопрос: что, если у кого-то из застройщиков или собственников возможности получше в согласовании проектов планировки территории, а у кого-то похуже? Получается, если возможностей нет, то коэффициент 1,4, а если возможности есть, то коэффициент 2,5. И еще вопрос, а нужен ли коэффициент 2,5 для Петербурга при средней высоте в районе 40 м по городу. Не повлечет ли это изменение высотной линии города, красивых петербургских панорам?  
Что касается специальных ПЗЗ для Лахты, то хорошо, что появляются такие зоны. Безусловно, необходим новый городской сити – центр Петербурга перегружен. Хотелось бы видеть зоны точно настроенными и на другие городские территории. 
Эти ПЗЗ для Петербурга большой шаг вперед. В них сделана заявка на оптимизацию городского развития. Однако бизнесу и жителям не хватает коммуникации с органами, курирующими этот проект, – комитетом по градостроительству и НИПЦ Генплана Санкт-Петербурга.