Как повлияет на рынок новостроек ввод минимальных требований Минстроя РФ к отделке жилья?

Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой»: 
– В основном требования Минстроя сводятся к ограничению отклонений по горизонтали и вертикали всех поверхностей. Чтобы не было «завала» стен, перепадов по полу или потолку, которые приводят к дальнейшим сложностям при установке мебели. Также прописаны максимально допустимые размеры зазоров между напольными покрытиями, плинтусом и полом и так далее. Хорошо, что приказ никак не регламентирует используемые материалы. 
В принципе, вышеуказанные требования мы и так соблюдали. Например, при заселении обеих очередей «Нового Лесснера» дольщики и компании, оказывающие услуги по приемке квартир, отмечали идеальную ровность стен, потолков и стяжки на полу. 
Доля квартир с отделкой зависит от класса объекта. В сегменте массового жилья, которое преимущественно строится за КАД и на территории Ленобласти, эта доля всегда была высока. В Петербурге же по большей части строятся квартиры комфорт- и бизнес-класса и выше, и среди них вариантов с отделкой меньше. Также зависит от комнатности. Двух- и трехкомнатные квартиры приобретают в основном для улучшения жилищных условий, поэтому люди предпочитают делать дизайн под себя. Среди покупателей студий и «однушек» велика доля тех, кому нужна квартира в готовом виде – для сдачи в аренду, для переезда из регионов, для «отселения» детей и т. п. Такие квартиры обычно идут с отделкой. 
Большой плюс готовой отделки от застройщика в том, что ее стоимость уже заложена в цену квартиры, то есть ее можно «зашить» в ипотечный платеж.  

Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой»: 
– Принципиальных нововведений мы не увидели. Однако мы видим ситуацию с учетом специфики нашей работы и рыночной ниши. Премиум- и элитный сегмент в принципе не поддается стандартизации, тем более в плане отделки. Наоборот, мы проектируем максимально свободные планировки с минимальным количеством несущих стен или же их полным отсутствием, чтобы покупатели могли воплотить свои мечты в реальность.  
В целом для рынка приказ Минстроя – позитивное веяние. В последние годы жилье с отделкой все популярнее. Например, в Москве уже много лет даже самые дорогие элитные объекты передают покупателям или с чистовой отделкой, или с пакетом  white box. Эта же тенденция постепенно приходит и в Петербург.  
Что касается претензий к передаче квартир, они стандартны: сколы, неровности, некачественные материалы. Мы гордимся, что в наших проектах подавляющее большинство квартир покупатели принимают с первого раза. Так, 97,5% недвижимости в клубном доме «Идеалист» в центре Петербурга было передано клиентам без единого замечания. 

Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ»: 
– Наличие отделки в новостройках долго было атрибутом жилья эконом-класса. Времена меняются, и в прочных тенденциях последних лет – рост доли проектов других сегментов, в которых застройщик выполняет ремонтные работы полного цикла. РСТИ делает полную отделку примерно в 50% квартир в жилых комплексах класса «комфорт» и «комфорт+». Порядка 20% приходится на квартиры white box, т. е. с предчистовой отделкой.   
Преимущества для покупателя очевидны – возможность включить стоимость ремонта в ипотеку, сэкономить время и силы на ремонтных работах, не связываться с закупкой материалов и управлением стройкой. Опция «наличие отделки» стала дополнительным преимуществом при продажах, а качество отделки – способом выделиться.  Для того, чтобы покупатель выбрал квартиру с отделкой, нужно, чтобы у нее была удобная, эргономичная планировка, а отделка от застройщика была качественной, в современных тенденциях дизайна, давала хорошую базу для последующего декорирования мебелью, текстилем, картинами и любимыми вещами.  
В 2024 году в РСТИ был разработан и принят новый стандарт отделки, с ним можно ознакомиться в шоуруме в офисе продаж ЖК «Кинопарк». Получилось очень красиво, удобно и современно. Приказ Минстроя нацелен на систематизацию и установку разумных требований к качеству отделки, которые должны в обязательном порядке обеспечить все застройщики. Но нужно делать больше, чем обязательный минимум.  

Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург»: 
– Законодательная база адаптируется под современные рыночные реалии: старается учитывать судебную практику, пожелания покупателей и опыт застройщиков. На мой взгляд, основной посыл Минстроя – поиск баланса интересов банковского сектора, который обеспечивает проектное финансирование, а также застройщика и дольщика. 
Документ, принятый Минстроем, по сути, рационализировал ряд требований и расширил допуски в стандартах отделки от застройщика. У клиентов появляется понимание о допустимых недостатках, а строительные компании смогут обезопасить себя от возможных прецедентов потребительского экстремизма. 
Что касается качества отделки, застройщики, ориентируясь на действующий приказ, будут придерживаться своих стандартов. Наличие внутреннего стандарта у девелопера необходимо. С одной стороны, утвержденный перечень характеристик для каждого типа послужит для клиента гарантией качества. С другой – позволит компании оптимизировать управление проектами, закупку материалов и минимизировать риски. 
При этом застройщики все равно стараются предлагать покупателям максимальный выбор и повышенный уровень продукта. Например, в проекте «Кронфорт» в Кронштадте представлено три вида отделки: черновая, white box и чистовая в двух стилях – светлый и темный. Каждый соответствует всем необходимым стандартам государства и компании и при этом имеет индивидуальные особенности исполнения.  

Роман Корнышев, коммерческий директор ГК «Вертикаль»: 
– Собственные нормы и стандарты отделки выработаны у каждого крупного игрока рынка, без них строительство в больших объемах было бы невозможно. Оценивать, упростит ли новый документ работу застройщиков, пока преждевременно, так как конкретные стандарты нормативно не зарегистрированы ни у одного из девелоперов. Но в целом подобные нововведения – позитивный шаг, они создают прозрачные условия для рынка.  
Группа компаний «Вертикаль» в процессе отделочных работ строго соблюдает действующие нормы и правила, а также руководствуется принципами разумности. Однако наличие установленных стандартов не гарантирует их безусловного исполнения. Одной из ключевых проблем у девелоперов является нестабильное качество выполняемых работ, что порождает споры с потребителями. Эти ситуации усугубляет появление нового направления в бизнесе – услуг по сопровождению приемки квартир, где зачастую сложно определить грань между обоснованными требованиями и чрезмерно завышенными ожиданиями покупателей. В связи с этим наша компания делает акцент не на разработке отдельных стандартов, а на строгом контроле за соблюдением требований к качеству выполняемых работ. 
В первом проекте полного цикла от ГК «Вертикаль» ЖК «Наследие», введенном в 2023 году, была реализована небольшая доля квартир с предчистовой отделкой. В ЖК «Знатный», который строится сейчас, предчистовая отделка предусмотрена во всех квартирах. Мы планируем также проанализировать спрос и на основе этого рассмотреть возможность включения в проект отделки «под ключ». 
В целом на рынке наблюдается сдвиг в сторону предчистовой отделки или квартир без отделки, что связано с ростом цен на жилье и кредитных ставок. Это позволяет сделать жилье более доступным, избегая дополнительных затрат на ремонт. 

Анастасия Жаркова, руководитель отдела маркетинга, ООО «СЗ МИ2» / ГК «Технополис»: 
– На протяжении многих лет ГК «Технополис» выполняет отделочные работы на различных объектах именитых застройщиков Петербурга. За это время требования к качеству отделки выросли и у покупателей, и у наших заказчиков. Многие крупные застройщики уже ввели собственные стандарты отделки, которые значительно превосходят утвержденные приказом Минстроя. 
Положительным следствием будет сокращение случаев «потребительского экстремизма», когда покупатели взыскивают неустойки с застройщиков после сдачи жилья. 
Наши собственные проекты – ЖК «Новикола», строительство которого близится к завершению в Красном Селе, и ранее сданные ЖК «Премьера», «Премьера-2» и «Рыбацкая гавань» – всегда сдаются с полной чистовой отделкой во всех квартирах. Мы можем предложить качественный продукт по очень разумной цене. Еще одним аргументом в пользу этого ранее являлась возможность включить стоимость отделки в тело ипотечного кредита. Сейчас квартира «без отделки», конечно, стоила бы дешевле. Но это призрачная экономия. Те, кто хотя бы раз в жизни делал сам (или заказывал на стороне) чистовую отделку, понимает: это не только затратно, но и непредсказуемо по времени. Новоселье может отложиться минимум на 3–6 месяцев с момента получения ключей.  
Что касается споров с покупателями по поводу качества отделки – до этапа ввода в эксплуатацию текущего объекта ответить на этот вопрос было бы невозможно, но… У нас открылся шоурум. Мы выбрали одну из квартир, где уже закончена отделка и расставлены мебель и аксессуары. Более 30% клиентов, которые уже приобрели квартиры в ЖК «Новикола», конечно же, в первые пару недель постарались посетить шоурум. И мы не получили ни одного отрицательного отзыва. По опыту знаем, что претензии бывают и на этапе приемки квартиры и рекламации по гарантии. Это нормально. Мы в кратчайшие сроки реагируем и быстро устраняем погрешности.  

Виталий Коробов, генеральный директор ELEMENT: 
– Новые требования Минстроя вызвали широкий отклик в отрасли. На первый взгляд, тут нет революционных изменений, скорее – базовый стандарт, который должны соблюдать все застройщики. Для девелоперов, работающих в сегментах «бизнес» и «премиум», это скорее ориентир, а не конечная цель.  
Компания ELEMENT до сих пор разрабатывала индивидуальные требования к отделке для каждого проекта. Мы всегда придерживались более строгих правил, чем те, что предложены Минстроем. В этом году начали формировать единый стандарт для всех новых объектов в сегментах «бизнес» и «премиум». Это позволит обеспечить высокое качество и тщательно проработать детали: расстановку освещения, электрику и вентиляцию, уделить особое внимание узловым решениям и стыкам. Сегодня в структуре наших сделок около 60% приходится на объекты с чистовой отделкой, еще 25% – на предчистовую.  
В проектах стандарт- и комфорт-класса большинство клиентов выбирают полную отделку, чтобы по возможности «вшить» готовый ремонт в ипотеку или рассрочку. Платить по кредиту и одновременно делать ремонт финансово тяжело. Однако в категориях «премиум», «элит» и «де-люкс» покупатели предпочитают работать с дизайнером и создавать уникальные проекты под свои запросы.  
В условиях высоких ставок по ипотеке и инфляции можно ожидать определенный рост спроса на квартиры без отделки. Это может быть связано с повышением цен на недвижимость с ремонтом. Тем не менее для инвесторов, особенно в сегментах «комфорт» и «стандарт», готовые квартиры остаются более привлекательными: их проще перепродать или сдать в аренду. 
Споры с покупателями по поводу отделки – довольно частое явление в девелоперской практике. И новые требования Минстроя, безусловно, окажут положительное влияние на отрасль. Они помогут установить единые стандарты и упростят процесс урегулирования возможных претензий. 

Степан Изумрудов, менеджер проектов ГК «Полис»: 
– С 1 января 2025 года застройщики вправе руководствоваться собственными стандартами качества. Эту инициативу лоббировали крупные федеральные девелоперы, чтобы бороться с потребительским терроризмом. Минстрой подготовил свой приказ об утверждении минимальных требований, ниже которых девелоперы уже не могут принимать свои стандарты. При этом на все виды работ у нас уже есть строительные правила, и новый приказ ужесточает некоторые требования.  
Согласно СП 71.13330.2017, предельное отклонение оштукатуренных стен на всю высоту составляет 10 мм, а согласно новому приказу – 8 мм при высоте помещений до 3 м и 12 мм при высоте помещений от 3 до 6 м. С учетом того, что, как правило, высота жилых помещений не более 3 м, стандарт стал жестче. С 01.02.2026 из СП 71 убирают требования к отделочным работам, и все будет регулироваться новым документом Минстроя. 
В группе компаний «Полис» в Службе технического заказчика есть подразделение технического надзора, которое следит в том числе за качеством отделочных работ на наших объектах. Наш технадзор руководствуется действующими СП.  
У подрядных организаций, которые выполняют работы, тоже имеется собственный технический надзор. До передачи квартир дольщикам приемку осуществляют специалисты отдела заселения, то есть можно говорить об эшелонной системе контроля качества. Естественно, с увеличением спроса на квартиры с отделкой и их предложения становится сложнее не упускать нарушения, но если недочеты выявляются, их оперативно устраняют прямо во время приемки.  

Алексей Муравьев, директор по маркетингу ГК Novoselie Development: 
– Мы предлагаем покупателям три варианта чистовой отделки: Серый камень, Белый мрамор, Натуральное дерево в трех опциях. Таким образом можно выбрать отделку на свой вкус и бюджет. Изначально квартиры продаются без отделки, но в данный момент каждая четвертая сделка – квартиры с отделкой. 
Мой прогноз: в локации Новоселье доля квартир с отделкой будет расти. Все дело в разнице в цене «квадрата» в новостройках в городе и в Новоселье. В среднем цена предложения здесь вдвое ниже, чем в Петербурге.   

Елена Соловьева, директор по продажам TIBRGROUP (девелопер апарт-отеля Alba del Mare):  
– Мы не просто руководствовались критериями Минстроя, а изначально закладывали в проект отделку более высокого уровня, так как это одно из ключевых конкурентных преимуществ для курортных объектов. Например, около 90% апартаментов на побережье Крыма сдается без отделки, она идет лишь как дополнительная опция. Мы же не продаем недвижимость без полной отделки. Благодаря этому покупатели и арендаторы могут с первого дня заселяться без траты времени и денег на ремонт, а главное – без шума от постоянных работ в соседних апартаментах.  
Мы приступили к передаче апартаментов в марте и пока не получили ни одного замечания к качеству отделки от клиентов.  
Что касается будущего рынка: дополнительная регламентация в части отделки – безусловный плюс. Требования Минстроя – лишь отправная точка. Современный рынок жилья диктует куда более высокие стандарты, и застройщики, ориентированные на качество и комфорт проживания, неизбежно идут дальше. Покупатели становятся требовательнее, а значит, выигрывает тот, кто предлагает не просто квадратные метры, а продуманную среду для жизни.  

Андрей Паньков, заместитель генерального директора по производственным вопросам ГК «ТРЕСТ»: 
– Утвержденные Минстроем минимальные требования к отделке объектов долевого строительства приближены к действительности и позволяют более точно интерпретировать некоторые формулировки. Это дает больше определенности производителям отделочных работ.  
К тому же с 1 января у застройщиков появилась возможность строить в соответствии с собственными стандартами качества, ссылаясь на них в проектной документации. Требования и стандарты у ГК «ТРЕСТ» проверены временем и профессиональным опытом. И нормативы нашего технадзора и службы качества более жесткие, чем действующие. Поэтому сданные помещения в наших жилых комплексах, как правило, удовлетворяют требованиям профессиональных приемщиков. 
Самая большая проблема не только у нас, но и у всех застройщиков, – это дефекты стеклопакетов, которые практически невозможно полностью исключить. Здесь большой цикл работ – производство, хранение, транспортировка, монтаж, обслуживание – и на одном из этапов поверхность стекла может быть повреждена. Иногда достаточно мелкой фракции строительной пыли на поверхности, которая в процессе клининга может стать причиной царапины. Ее выявит профессиональный приемщик и предъявит застройщику как дефект. 
Бывают претензии по поводу незначительной неровности укрывочной стяжки, с которой сдаются наши квартиры без отделки. Некоторые приемщики считают ее уже финальной – выравнивающей. Но это лишь базовый слой, который защищает сети коммуникаций, проложенные по полу. И он в дальнейшем при отделке помещения предполагает нанесение финишного слоя ровнителя. Многие застройщики вообще отказываются от базовой стяжки и сдают квартиры с открытыми коммуникациями на полу. Но мы считаем, что стяжка важна, и что наши квартиры должны быть максимально подготовлены к чистовой отделке. 

Павел Мельников, директор департамента развития проектов Setl Group: 
– Приказ Минстроя, который касается минимальных требований к результатам отделочных работ в долевом строительстве,  это важный шаг в регулировании качества объектов. Новые требования создают дополнительную защиту для покупателей. 
С точки зрения упрощения или ужесточения требований, можно сказать, что приказ, скорее, повышает планку, поскольку вводит строгие критерии качества, которые будут обязательны для всех застройщиков.  
При этом для нас, например, недостаточно просто соответствовать базовым требованиям Минстроя. Наши внутренние стандарты для объектов Setl Group гораздо выше. Каждый элемент, от архитектурного дизайна до выбора материалов, проходит строгий отбор. Мы уделяем особое внимание деталям, инновационным технологиям и современным тенденциям в архитектуре и интерьере, ориентируемся на передовые практики и лучшие решения в строительной отрасли. 
Мы видим, что покупатели все чаще выбирают квартиры с отделкой, чтобы избежать лишних расходов на ремонт, особенно в условиях роста цен на отделочные материалы и работы. Спрос на квартиры с чистовой отделкой (в классе «масс-маркет») в 2024-м, как и в 2022-2023 гг. составлял около 70%. Для сравнения: в 2021 году и более ранние периоды доля квартир с отделкой в структуре спроса оценивалась в 65%. В настоящее время популярность данной опции у покупателей, вероятно, сохранится на высоком уровне.  
По данным за 2024 г., 99,9% квартир в комфорт-классе от застройщика Setl Group было продано с чистовой отделкой.  

Анна Кузнецова, руководитель управления аналитики рынка и автоматизации данных федеральной компании DOGMA: 
– Приказ Минстроя РФ устанавливает минимальные требования для отделки объектов долевого строительства, однако многие застройщики, включая компанию DOGMA, предлагают решения, которые значительно превышают эти требования. Например, в отделке активно используются экоматериалы, предлагаются различные современные решения (унитаз с инсталляцией, подвесные раковины, натяжные потолки) и дополнительные опции, например, меблировка. Корпоративные стандарты застройщиков ориентируются на более высокие рыночные ожидания и современные тренды, такие, как экологичность и персонализация пространства. 
Несмотря на рост цен на жилье и увеличение ставок по ипотеке, спрос на квартиры с отделкой остается устойчивым. По итогам 2024 года в компании DOGMA доля сделок с отделкой составила 52%. При этом мы тщательно анализируем запросы рынка и проектируем жилые комплексы так, чтобы охватить разные аудитории. Например, в ЖК «DOGMA ЮККИ», который мы возводим во Всеволожском районе, около 31% квартир предлагаются с отделкой. Это удобно для тех, кто хочет заселиться сразу после получения ключей. Оставшиеся 69% реализуются без отделки — это решение для тех, кто планирует изменить планировку, создать индивидуальный дизайн или просто предпочитает самостоятельно выбирать материалы, контролировать процесс ремонта. Такой подход позволяет удовлетворить потребности как покупателей, которые ценят готовые решения, так и тех, кто стремится к максимальной кастомизации. 
В условиях высокой инфляции и роста цен на стройматериалы отделка от застройщика становится более выгодным и комфортным решением для большинства покупателей. Строительные компании закупают материалы оптом, работают напрямую с производителями и могут предложить более конкурентные цены.  Покупатели, которые уже делали ремонт самостоятельно знают, что расходы могут превысить изначальный бюджет на 20-30%. А покупая квартиру с отделкой от застройщика, можно не только зафиксировать стоимость ремонта, но и включить необходимую сумму в ипотечный договор, что избавляет покупателей от необходимости искать дополнительные средства.