Нужна ли общероссийская классификация на первичном рынке жилой недвижимости?

Алексей Белоусов, генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб»:  
– Классификация жилья на первичном рынке – важный и давно обсуждаемый вопрос, а критерии «взвешивания» вызывают многолетние споры среди профессионалов. Теоретически закрепить характеристики каждого класса в правовом акте возможно, хотя для этого потребуется комплексная работа и органов госвласти, и застройщиков. 
Тренд на объективность в оценке класса жилья есть, и девелоперы в этом заинтересованы. Они нуждаются в защите от недобросовестной конкуренции, когда для повышения продаж класс жилья заявляется выше, чем есть на самом деле. 
Рынок недвижимости развивается: возникают новые категории жилья, идет внедрение новых технологий, меняется стоимость стройматериалов. Все это усложняет разработку четких критериев классификации и, в случае создания, потребует их регулярного обновления. 
Кроме того, формирование универсальной общероссийской классификации может быть затруднено региональными различиями и подходами к классам жилья, а также финансовыми возможностями застройщиков и покупателей. Было бы целесообразно создавать региональные классификаторы, учитывающие специфику.  

Александр Свинолобов, генеральный директор девелоперской компании STAVNI: 
– Создание единой классификации жилья крайне сложно и, наверное, избыточно. 
На класс жилья влияет множество составляющих: локация, архитектура, бренд застройщика, технологии, концепция благоустройства, качество материалов, планировочные решения, общественные пространства и даже креативная стратегия. При одинаковой цене квадратного метра в разных проектах эти элементы могут сильно отличаться. 
Кто и как будет определять характеристики, подлежащие классификации? Кто будет контролировать их наличие в проекте того или иного класса?  Строительные нормы и так достаточно строгие, введение дополнительных стандартов создаст сложности застройщикам, вынужденным балансировать между наполнением продукта и экономической эффективностью. 
Для покупателя присвоенный застройщиком класс жилья не так важен. Определяющую роль играют другие факторы: цена, локация, архитектура, продуктовое наполнение и т. д. 

Вячеслав Немиц, руководитель кластера Северо-Запад дирекции по продажам группы «Самолет»: 
– Польза от единой классификации неоспорима: застройщики могут четко позиционировать свое предложение на рынке, показать покупателям, что тот или иной объект подходит под их запрос. Классификация позволяет сделать общение с участниками рынка прозрачнее, а сам рынок – понятнее для покупателя. Сегодня мы ее используем для сегментации рынка, для упрощения предоставления информации потребителям, проведения анализа и построения прогнозов по сегментам. 

Михаил Гущин, вице-президент по маркетингу и продукту Группы RBI: 
– Последние годы продукт развивается и меняется достаточно быстро. В таких условиях любая «статичная» классификация неизбежно становится неточной и слегка оторванной от реальности. На мой взгляд, покупатель способен оценить продукт и без «штампа», на котором указано: «комфорт», «бизнес» и так далее. Важно дать возможность максимально полно оценить его: за счет посещения стройки и шоурума, качественных информационно-маркетинговых материалов, виртуальных туров и пр. Сейчас такая возможность на рынке есть, прогресс в этом направлении очень ощутим. 
Мы в RBI несколько лет назад отошли от практики продвигать проекты в разных локациях под разными брендами. Одна из причин – многие важные характеристики нашего продукта неизменны. Уровень благоустройства и ландшафтного дизайна, внутренней отделки МОП, домовая инфраструктура для жителей – в таких проектах, как Ultra City или, например, «Струны», вполне соответствуют ожиданиям от бизнес-класса. Отличается разве что допустимая этажность и архитектурная стилистика. 
Да и по рынку в целом мы видим, как «раздвигаются» традиционные границы классов. Классификация может зафиксировать эту подвижную картину лишь на короткое время. 

Дмитрий Шергин, генеральный директор ГК «Полис»:  
– На мой взгляд, классификация жилья – это вопрос десятый. Его можно решить по остаточному принципу. На конкуренцию между застройщиками этот параметр никак не влияет, рынок уже все за нас решил, покупатель голосует рублем. 
Сейчас время повторных покупок, все уже пожили, поснимали или побывали в гостях в новых домах, и клиенты знают, чего хотят. И все хотят большего, но реальность такова, что есть бюджет – и вот с ним мы уже работаем. Искусство хорошего девелопера – в минимум бюджета встроить максимум возможных опций. Есть конкретные запросы и деньги, которые люди готовы платить.  

Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург»: 
– Формальная принадлежность ЖК к тому или иному классу не играет определяющей роли для покупателя, особенно в сегменте массового спроса. Он руководствуется в первую очередь ценой и набором персональных требований. Для клиента в целом важен качественный продукт, отвечающий его представлением о комфорте.  
Второй важный момент: вследствие развития рынка, роста конкуренции, появления новых трендов и технологий мы видим, как застройщики начинают повышать классность своих ЖК. Если проводить аналогии, качество тех объектов, которые сегодня относят к массовому сегменту, существенно выше, чем 5–10 лет назад.  
На мой взгляд, на рынке пока остается один достаточно универсальный признак – локация. Случаи неоднозначного местоположения достаточно сложно нивелировать даже дополнительными «фишками». 

Максим Жабин, директор по развитию ГК «Едино» (СК «ЛенРусСтрой»): 
– Классификация новостроек по классам – важная, но сложная задача. Цена как критерий в масштабах страны не всегда показательна, поскольку в некоторых регионах жилье эконом-класса считается роскошью, а в других – бизнес-класс является нормой. 
Многие девелоперы, особенно в регионах, разрабатывают собственные уникальные стандарты для своих проектов. Наша компания тоже из их числа. Мы на постоянной основе в режиме 24/7 улучшаем и развиваем наш «рецепт» идеального жилья. Он включает: технологии «умного дома», уникальные планировки, высокие стандарты качества отделки, передовые технологические характеристики и инновационные планировочные решения. Этим занимается специализированная «лаборатория продукта». Мы также уделяем особое внимание окружающей инфраструктуре: дворам, бульварам, паркам, кафе, детским садам и школам по соседству. 
В ближайшем будущем единая классификация вряд ли сможет отразить все многообразие и качество нового жилья. Покупателям же следует тщательно изучать каждый проект, а не полагаться на абстрактные классы. Квартирный вопрос, как всегда, остается многогранной проблемой. 

Наталья Кукушкина, начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС: 
– Отнесение объектов к тому или иному классу – это, в первую очередь, маркетинговый инструмент. Границы классов все более размываются. Элементы, которые раньше были присущи лишь дорогому жилью, становятся нормой в более доступные проектах, а в верхнем ценовом сегменте происходит некоторая оптимизация. Например, еще пять лет назад в проектах бизнес-класса и элитном жилье сложно было представить квартиры-студии. Создание общероссийского классификатора представляется сложной задачей в связи со скоростью внедрения инноваций. Колясочные, ванные комнаты с окном, дворы без машин – эти характеристики сегодня встречаются в проектах практически любого уровня. Дома высокого класса отличаются, в первую очередь, более интересной архитектурой и дорогими материалами. Основным критерием отнесения дома к тому или иному классу является не цена, а локация. Она диктует уровень объекта. 

Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ»: 
– Вопрос единой классификации новостроек регулярно поднимается в профессиональном сообществе, а рынок предлагает покупателям широкий выбор форматов без четких границ между классами. Единой классификации нет, но взгляды девелоперов на основные характеристики, соответствующие различным категориям жилья, схожи. К ним можно отнести высоту потолка, площади и назначение помещений, размер окон, класс инженерии, применяемых материалов, разнообразие инфраструктуры и, как следствие совокупности параметров, – стоимость.  
Класс жилья изначально задает локация проекта, объем строительства, окружение. Далее у каждого застройщика есть свои наработки и представления. Единая классификация скорее затормозит развитие рынка, чем принесет пользу.  
Есть СНиПы и прочие нормативы, которые регламентируют важные вопросы, связанные со строительством. Но все, что касается продукта, должно быть вариативным и работать на конкуренцию. 

Екатерина Лисовская, коммерческий директор ООО «АдАурум Групп»: 
– Отсутствие единой классификации на первичном рынке  создает как возможности, так и сложности. Для застройщиков гибкость в определении класса позволяет маневрировать в маркетинговых стратегиях. Однако для покупателей это часто становится фактором неопределенности. Формализация критериев помогла бы выстроить более прозрачную коммуникацию между рынком и покупателями, повысив доверие к девелоперам. Однако классификация должна учитывать не только цену, но и ключевые потребительские характеристики: локацию, архитектуру, уровень благоустройства, инфраструктуру, инженерные системы. С другой стороны, слишком жесткие рамки могут ограничить конкуренцию и креативный подход к проектированию. Оптимальный вариант – рекомендательные стандарты, с четкими критериями, но с возможностью для застройщиков выделять индивидуальные особенности объектов. 

Роман Корнышев, коммерческий директор ГК «Вертикаль»:  
– Отсутствие четких и понятных критериев классификации – актуальный вопрос. Однако я не вижу возможности законодательно их зафиксировать и уж тем более – придать им обязательный характер. К тому же важно учитывать региональную специфику: продуктовое наполнение проектов значительно может отличаться в зависимости от региона. 
Мы в своей работе объекты не относим к каким-то определенным классам, а задаем стандарты продуктового наполнения.  

Ольга Рянкель, руководитель направления исследований жилой недвижимости Nikoliers: 
– Классификация недвижимости, безусловно, важный инструмент, приносящий пользу как покупателям, так и застройщикам. Зачастую девелоперы, осваивая новые сегменты рынка, сталкиваются с трудностями в определении набора опций, соответствующих заявленному классу. Но введение единой общероссийской классификации, на наш взгляд, нецелесообразно. 
Компания Nikoliers разработала специализированные классификации для различных сегментов рынка, включая офисную, складскую и жилую недвижимость, с учетом присутствия в таких городах, как Петербург и Москва. Каждая классификация учитывает как общие критерии, применимые к большинству регионов, так и уникальные особенности локального рынка, потребности целевой аудитории и возможности девелоперов.  

Елена Аккуратова, директор по маркетингу «Охта Групп»: 
– Классификация необходима, чтобы избавиться от самозванства в девелопменте. В процессе разработки концепции мы проводим глубокий сравнительный анализ, включающий десятки параметров. Наиболее подробные оценки классификации мы проходим, участвуя в профессиональных конкурсах. Например, в 2025 году ЖК «Экография. Квартал у Петергофа» номинируется в категории «Благоустройство жилого комплекса бизнес-класса» ассоциации Repa, анкета включает 92 параметра оценки и многоступенчатую экспертизу профессионального жюри. «Охта Групп» глубоко приветствует ранжирование объектов по критериям. Так покупателям будет легче ориентироваться в большом пуле предложений. 

Надежда Бандурко, начальник отдела маркетинга и рекламы «БФА-Девелопмент»: 
– Мы считаем введение подобной классификации избыточной мерой. Строительная отрасль и так жестко регламентирована. Вводить некий классификатор, особенно в условиях динамично меняющегося рынка, – излишняя трата усилий. Пока его будут утверждать на разных уровнях, у потребителя требования уже поменяются. Можно установить некий набор обязательных опций с учетом региональной специфики, но кто это будет отслеживать и как будут наказывать нарушителей? 
Единственный работающий инструмент – это конечный выбор потребителя. Мы работаем на высококонкурентном рынке. Задача девелопера – сделать продукт привлекательным, чтобы заявленная цена и уровень объекта были подтверждены качеством его фактической реализации. И тут классификатор не поможет, к сожалению. 

Анастасия Жаркова, руководитель отдела маркетинга, ООО «СЗ МИ2» / ГК «Технополис»: 
– С одной стороны, классификация любого рода обычно ассоциируется с «уравниловкой». С другой – действительно может сократить путь покупателя от выбора до сделки.  
Набор опций, который еще недавно был обязательным для «бизнеса», уже стал стандартом для «комфорт+»; то, что было в «элите», – плавно интегрировалось в «бизнес» и так далее. Требования к качеству жизни растут вместе со стоимостью недвижимости. На наш взгляд – стандартизировать «бизнес» и «элиту» будет легче, во всяком случае, исходя из локации. А вот с «комфортом» сложнее. К локации он уже не привязан, в отдаленных уголках нашего региона качество строительства и наполненность инфраструктурой порой выше, чем в более приближенных к метро локациях. В качестве примера могу привести наш ЖК «Новикола» в Красном Селе.  

Марина Потепкина, директор по продажам компании «Город-спутник Южный»: 
– Сейчас классификация новостроек условна, и покупатель в процессе выбора задается вопросом, чем «комфорт» отличается от «комфорт+»: высотой потолка, чуть более симпатичным фасадом, парком во дворе? Или «комфорт+» от «бизнеса», если они находятся в одной локации? Складывается впечатление, что рынок строится «на ощущениях». Стандарты классов сделали бы его более честным по отношению к покупателю. Однако жесткие рамки могут стать препятствием для развития городской среды в долгосрочной перспективе. Считаю, что следование стандартам в случае их принятия должно быть сугубо добровольным.  
Жилье в городе-спутнике Южный будет комфорт-класса: это соразмерные человеку дома, практически клубные, с небольшим количеством квартир на этаже и в парадной.  

Анна Кузнецова, руководитель управления аналитики рынка и автоматизации данных федеральной компании DOGMA: 
– Рынок жилой недвижимости динамично развивается, появляются новые классы жилья: «бизнес-лайт», «комфорт+» и др. Их наполнение варьируется от застройщика к застройщику, что создает различие в понимании классов среди профессионалов и покупателей. Формирование единой системы классификации позволило бы структурировать рынок, обеспечить прозрачность ценообразования, обезопасить людей, особенно при покупке на этапе котлована.  
При этом представления о классах жилья быстро меняются. Дома, которые 10–15 лет назад соответствовали «бизнесу», уступают современным аналогам по качеству материалов, инфраструктуре и уровню благоустройства. Конкуренция среди девелоперов заставляет их предлагать новые продуктовые решения: в Москве, например, проекты комфорт-класса сложно представить без просторных колясочных, продуманного ландшафтного дизайна, концепции единого архитектурного стиля, видеонаблюдения и охраны. Каждый застройщик стремится выделиться за счет уникальных решений, что еще больше размывает границы классов.   
Дополнительную сложность создает и региональная специфика рынка. Разница в стоимости квадратного метра и себестоимости строительства делает единые критерии классификации практически невыполнимыми для региональных застройщиков. К примеру, для Москвы и Петербурга подземный паркинг – норма даже для домов класса «стандарт», а в Омске, где компания начала строительство квартала «Снегири», подземный паркинг был только в проектах премиум-класса.  

Филипп Шраге, генеральный директор строительной компании Kronung Group: 
– Строгих рамок нет, но все же провести границы между классами можно. Определяющей в классификации является локация. Каким бы хорошим ни был дом, если он находится в спальном районе, отнести его к классу Premium или De Luxe не удастся. Чтобы заявить свой проект как «премиум» или «бизнес», недостаточно поставить бесшумные лифты и обеспечить жителей подземным паркингом. В проектах Premium или De Luxe, которые запускались в последние 3–5 лет, можно отметить наличие бассейнов, тренажерных залов, массажных кабинетов, клубных комнат, лобби с зоной ресепшн и консьерж-сервисом. Кстати, такие опции, как гостевой холл с ресепшн, уверенно закрепились и в бизнес-классе. Сюда же отнесем благоустройство, не только внутри домового пространства, но и за его пределами: набережные, причалы для яхт (если позволяет локация), прогулочные зоны, современные спортивные и детские площадки, зоны отдыха, места для выгула собак.  
Наконец, архитектура, инженерия и качество строительства – не менее важные позиции в классификации.   
В Kronung мы решили: неважно, в какой локации мы возводим наш проект, он должен быть лучше, чем то, что есть вокруг. Покупатель достаточно опытен, чтобы не просто верить красивым рендерам, а разбираться в качестве продукта. Классификация лишней точно не будет, но важно уделить внимание объективности критериев. 

Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест»: 
– Процесс размывания «классовых» характеристик на рынке жилья идет на протяжении последнего десятилетия. Его результатом стало практически полное исчезновение «эконома» («стандарта»). Зато проекты в «комфорте», «бизнесе» и «элите» настолько сильно «перемешались» опциями, что принадлежность объекта стало определить порой затруднительно. Поэтому разработка объективной, более дифференцированной классификации вряд ли возможна. У каждого девелопера свои стандарты, собственный взгляд на преимущества продукта и его качественные характеристики.  
Мы главным образом работаем в сегменте комфорт-класса. Но в некоторых проектах, например, «Окла» и «Янила», используем опции и решения из более дорогих сегментов. Полностью в бизнес-класс такие дома не переходят, о чем мы честно предупреждаем клиентов. Но сам апгрейд дает покупателю возможность значительно повысить статусность и качество жизни. И при этом не сильно переплачивать за жилье. 

Евгений Жуков, генеральный директор «Абсолют Строй Сервис»: 
– Мы считаем, что общероссийская классификация не нужна. Например, несколько лет назад была принята законодательная инициатива «отменить» понятие «эконом-класса», заменив его на «стандартное жилье». Но вопрос не в названии, а скорее в качестве строительства. Даже если объект не обладает ярко выраженной архитектурой, расположен в «спальном» районе, в нем много студий по доступным ценам, но качество постройки соответствует нормативам, в таком «экономе» нет ничего зазорного. В то же время новостройки уровня «комфорт» сегодня предлагают ряд решений, которые еще 10 лет назад были доступны только в бизнес-классе. А в бизнес-класс постепенно переходят решения из премиального сегмента. И в ближайшие годы эта тенденция продолжится. 

Александр Варданян, заместитель генерального директора ПДК «Созвездие»: 
– Введение общероссийской классификации новостроек на первичном рынке было бы полезным шагом для повышения прозрачности.  
В 2016 году наша команда реализовала проект клубного жилого комплекса премиум-класса «Николаевский ансамбль» на Кременчугской ул. Проект является одной из четырех частей единого архитектурного ансамбля, включающего пятна для строительства гостиницы, бизнес-центра и торгово-офисного центра. Безусловно, локация жилого комплекса сыграла ключевую роль в его классификации. К моменту начала работ по проекту мы четко понимали, что это будет уровень «бизнес» и выше. Кроме того, проект и архитектурную концепцию разработал консорциум «Speech Чобан & Кузнецов» и «Евгений Герасимов и партнеры», а фасады здания отделаны натуральным мрамором и гранитом. Подобного рода аспекты, безусловно, должны учитываться в вопросах классификации.   
В идеале должны быть базовые требования для каждого класса – например, минимальные размеры жилой площади или уровень благоустройства придомовой территории.  

Ольга Трошева, директор консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group): 
– Создание общероссийской классификации жилья – сложная задача. С каждым годом границы между классами все сильнее размываются. Четко выделить критерии, разделяющие классы «комфорт», «высокий комфорт» или «бизнес», бывает трудно, если мы нивелируем влияние местоположения.  Хотя у ряда застройщиков, включая Setl Group, эти критерии к оценке классов есть.  
В целом перед разработкой любой классификации стоит задуматься, кто ею будет пользоваться и для чего. В недвижимости есть понятные критерии, которые, казалось бы, влияют на определение класса: высота потолка, наличие и отсутствие отделки (в массовом сегменте), наличие закрытого двора, уровень благоустройства и т. п. Но если мы рассмотрим эти характеристики в связке с оценкой местоположения, ситуация может меняться. Мы видим примеры, когда характеристики определенных ЖК сложно считать улучшенными, но у них удачное местоположение, скажем, рядом с метро. В итоге такой ЖК может продвигаться в классе «высокий комфорт», а соответствовать максимум «комфорту».  
То же можно сказать о масштабных комплексных проектах – первые дома появляются на территории, которую только начинают осваивать, инфраструктура не всегда развита. Эти факторы отражаются на цене на старте. С развитием территорий, как правило, растут привлекательность и цена. Это характерно для многих локаций в Ленобласти.   
И наоборот: важно учитывать освоение депрессивных локаций. В Петербурге, благодаря активной застройке, часть территорий «серого пояса» превратилась в перспективные и развивающиеся.  
Кроме того, мы наблюдаем эволюцию продукта. Сегодня для покупателя дом – это не просто квартира, это жилой район, его благоустройство и инфраструктура. Ведущие застройщики учитывают этот запрос и разрабатывают собственные стандарты, которые в одном классе жилья могут отличаться. Например, Setl Group в том числе использует стандарт SETL 15’ («Сэтл 15’»), согласно которому в жилых комплексах холдинга самые важные для жителей услуги и сервисы находятся в 15-минутной доступности. 

Елена Соловьева, директор по продажам TIBRGROUP (девелопер апарт-отеля Alba del Mare): 
– С каждым годом, по мере роста «насмотренности» и острой конкуренции застройщиков, покупатель становится все более требовательным к продукту. Поэтому всероссийская классификация вряд ли что-то кардинально изменит. В общественном сознании во многом уже сформировалось понимание чем, например, комфорт-класс отличается от бизнеса.  
Классы жилья, которые присваиваются самими застройщиками, действительно различаются от региона к региону. Однако нельзя говорить, что на это влияет исключительно цена. Например, по стоимости бизнес-класса в Москве вполне возможно продавать элитное жилье в Уральских регионах, но с гораздо более широким набором опций. 
В первую очередь, класс недвижимости можно определить его функциональностью: престижностью расположения, наличием собственной инфраструктуры, предложениями по уникальным планировкам в проекте, инженерными и архитектурным решениями. Мы, например, работали в разных регионах России, сегодня реализуем два апарт-отеля бизнес-класса на Крымском побережье. И в понятие «бизнес-класс» мы закладываем все необходимые для этого опции: апартаменты с полной отделкой, просторными террасами с видом на море, патио на первом этаже, гостиничный сервис, ресторан и СПА на территории, бассейны с подогревом и лаундж-зонами. И, разумеется, расположение у моря, рядом с одним из лучших пляжей. Средняя цена недвижимости в готовом объекте на уровне 330 тысяч рублей также соответствуют бизнес-классу. 

Михаил Хорьков, председатель комитета по аналитике РГУД, генеральный директор ООО «ХОД Консалтинг» (Екатеринбург): 
– Классификация недвижимости – вечный повод для споров среди участников рынка. У специалистов нет единого мнения о том, достижим ли единый стандарт для такой большой и разной территории как Россия. Многие отличия продиктованы не только региональной спецификой, климатическими особенностями или жизненным укладом. Рынки находятся на разных этапах развития, их восприимчивость к тем или иным параметрам продукта сильно отличается. Покупатель при этом всегда будет стремиться купить лучший продукт по соотношению «цена/качество» из того, что есть на рынке.  
Второй вопрос, который всегда возникает, при разработке классификаций: а для чего нужен этот документ? Одни смотрят на классификацию как на некий стандарт, которого следует жестко придерживаться. Более того, многие допускают, что классификация может развивать рынок, задавая определенные рамки и продвигая инновации. При этом продавцы считают, что документ должен помогать продажам и не создавать проблем при коммуникациях с покупателями. А большинство покупателей просто не знают о критериях отнесения объектов к определенному классу и доверяются интуиции или повторяют тезисы, которые были сформулированы маркетологами.  
Для нас классификация - это прикладной инструмент для структурирования рынка, своеобразное сито с разным размером ячеек, которое позволяет делить рынок на несколько сопоставимых групп объектов. Но этот инструмент хорошо работает на развитом и конкурентном рынке. Если вам нечего просеивать, то и сито не особо нужно.