Для настоящего комфорта нужно увеличивать метражи квартир, уверены эксперты

– Как застройщики сегодня классифицируют жилые проекты? 

Елена Козинец: 
– В России, как известно, нет классификации жилья. Понятия «комфорт-класс», «бизнес-класс» и другие активно используются, но из-за отсутствия единых государственных стандартов каждый застройщик сам классифицирует свой продукт. Это создает сложности для покупателей. Часто бывает, что два жилых комплекса, расположенных рядом, относятся к разным классам, хотя на первый взгляд смотрятся практически одинаково. 
К тому же девелоперы перестали оперировать понятием «эконом-класс». Теперь комфортом называют все стандартное жилье, которое соответствует актуальным нормам и стандартам. А квартиры в зданиях брежневской эпохи или постройки 1990–2000-х годов относят к эконом-классу.

– Какие требования предъявляются к локации ЖК комфорт-класса? 

Елена Козинец: 
– Место, где строится жилой комплекс, не определяет его принадлежность к «комфорту». В деревне Новосергиевка, например, скоро начнется строительство домов, которые будут позиционироваться как жилье комфорт-класса, хотя сейчас там чистое поле, а дорога до метро «Ул. Дыбенко» занимает не менее 10 минут по двухполосной дороге без тротуаров.

Татьяна Бровкина: 
– Я бы сказала, что для комфорт-класса локация играет важную роль. Она должна иметь развитую инфраструктуру, включая общественный транспорт, зоны отдыха, магазины и социальные объекты. Если это не так, проект должен предусматривать ее создание. 

Елена Козинец: 
– При освоении новых локаций девелоперы стараются повысить категорию проектов за счет благоустройства. Для создания уюта и красоты во дворах они обращаются к услугам ландшафтных дизайнеров. Дворы делают закрытыми для машин.  
Покупатели становятся все более взыскательными, особенно когда речь заходит о придомовых территориях. Теперь недостаточно просто поставить горку и три кустика – клиенты хотят видеть красивые и функциональные, хорошо озелененные пространства с разнообразными детскими площадками. Это уже стало базовым требованием для любого жилого комплекса. 
Застройщики стараются удовлетворить эти запросы, совмещая экономическую эффективность с эстетикой. В проектах, расположенных в отдаленных районах, таких как Лаврики, активно используют ландшафтный дизайн для создания привлекательных дворов. Это помогает компенсировать некоторые недостатки в инфраструктуре. 
Наша работа заключается в том, чтобы найти баланс между желаниями клиента, бюджетом проекта и современными тенденциями в дизайне. Мы предлагаем решения, которые гармонично вписываются в окружающую среду и соответствуют позиционированию проекта. А если застройщик готов экспериментировать, мы готовы предложить нестандартные идеи. 

– Какой должна быть социальная инфраструктура в современных ЖК? 

Елена Козинец: 
– Набор социальных объектов в жилых комплексах остается неизменным. Есть определенные показатели: 60 мест в детсадах на тысячу человек населения и 120 в школах – на три тысячи. Но эти нормативы могут меняться в зависимости от региона и конкретного проекта. Не менее важны для комфортной жизни медицинские учреждения, но требования к их расположению не такие строгие. Поликлиники и больницы могут находиться дальше от домов, чем школы и детские садики. 
Еще один обязательный элемент современной социальной инфраструктуры – безбарьерная среда. Входы в дома нужно располагать на уровне земли, а внутри комплексов необходимы пандусы и лифты для людей с ограниченными возможностями. Все чаще появляются сквозные проходы, которые позволяют жителям быстро перемещаться по территории комплекса.

– Как можно охарактеризовать застройку категории «комфорт»? 

Татьяна Бровкина: 
– В целом предпочтительна разноэтажная застройка до 9–12 этажей. Возможны высотные акценты в виде башен, для придания выразительности облику ЖК. При этом важна невысокая плотность застройки. 
В комфорт-классе первые этажи теперь редко отводят под жилье. Здесь создают помещения под коммерческие объекты или комьюнити-центры для жильцов. Колясочные стали обязательным элементом комфорт-класса, но их площадь часто недостаточна, всего 10 кв. м на подъезд. Площадь мест общего пользования тоже минимальна, хотя нередко используется улучшенная отделка.

Елена Козинец: 
– Наличие коммерческих помещений на первом этаже действительно становится важным преимуществом. Жители могут приобрести продукты прямо на территории своего ЖК, не тратя время и силы на поездки в другие районы. 

– Сколько квартир, по вашему мнению, должно быть на этаже в домах, претендующих на комфорт-класс? 

Татьяна Бровкина: 
– Идеальный вариант – 5–6 квартир. Однако по экономическим соображениям данный показатель может достигать 10 квартир. Кроме того, существуют ограничения по пожарной безопасности: площадь квартир на одном лестничном пролете не должна превышать 500 кв. м. Это условие влияет на общее число и размер жилых помещений в секции.

– Как меняются представления о квартирографии такого жилья? 

Татьяна Бровкина: 
– 10 лет назад в комфорт-классе минимальная площадь однокомнатной квартиры составляла 37 кв. м. Сегодня этот показатель снизился до 33 кв. м. Для настоящего комфорта нужно бы вернуться к увеличенному метражу. Двушка должна иметь площадь от 50 кв. м, а трешка – не менее 65 кв. м. Все, что меньше, относится к более бюджетному сегменту жилья. 
Студии тоже уменьшились до 24 кв. м. Хотя комфортным я бы назвала помещение не меньше 30 кв. м.  
Сейчас доля студий в комфорт-классе составляет около 30%, еще 30% приходится на однокомнатные квартиры, 30% – на двухкомнатные и 10% – на «трешки». Хотелось бы видеть иное соотношение: студий – 10% и меньше, а двух- и трехкомнатные квартиры должны составлять примерно 50 на 50. 
Однокомнатные квартиры при этом остаются самым востребованным продуктом. Часть застройщиков продолжает делать классические «однушки» с маленькими кухнями и большими комнатами. Другие, наоборот, сосредоточились на европланировках, в чем я с ними солидарна. Кухня-гостиная и небольшая спальня позволяют удобно организовать жизненные процессы и создать более комфортное пространство.

– На какие еще параметры жилья комфорт-класса стоит обратить внимание? 

Татьяна Бровкина: 
– Большое значение, например, придается высоте потолков. Рекомендуемый минимум – 275 см, однако лучше, если потолки будут выше, вплоть до 300 см. 
Необходимы вспомогательные помещения и дополнительные пространства: место для хранения вещей у входа, гардеробные в спальнях и постирочные комнаты. Наличие лоджии или балкона в квартире остается актуальным. Некоторые застройщики предлагают жилье без этих элементов, однако они важны для многих покупателей. Здесь можно создать уютную зону для отдыха или работы. 

– Что скажете про инженерные системы? 

Татьяна Бровкина: 
– Во многих жилых домах по-прежнему преобладает стояковая система отопления. Однако покупатели предпочли бы иметь поквартирную коллекторную систему, когда трубы скрыты в стяжке пола. Она обходится дороже: требуются толстая стяжка, качественные материалы и комплектующие – но зато есть и преимущества. Трубы не влияют на дизайн помещений и позволяют установить счетчик, что способствует энергоэффективности.  
Из плюсов я бы отметила, что строительные проекты комфорт-класса все чаще предусматривают установку механической вентиляции. Кроме того, используется качественное электрическое оборудование, способное выдерживать высокие нагрузки, даже строятся собственные электроподстанции. 
А вот звукоизоляция не всегда достаточна. Хотя стройматериалы соответствуют нормам, при устройстве отверстий для электрики и других элементов звукоизоляционные свойства ухудшаются. Даже монолитный каркас влияет на звукоизоляцию, поскольку он связывает здание и может проводить ударный шум. Люди вынуждены самостоятельно заниматься дополнительной звукоизоляцией после покупки квартиры. Поэтому застройщики, которые заботятся о комфорте клиентов, должны предлагать решения, превосходящие минимальные требования.

– Какие архитектурные и конструктивные решения для комфорт-класса стоит выделить? 

Татьяна Бровкина: 
– Монолитное строительство остается предпочтительным решением. Для возведения наружных стен чаще всего используют газобетон, бетон или стеновой камень из бетона. Некоторые застройщики возводят монолитные стены целиком.  
Это уменьшает число стыков между разными материалами и позволяет сделать стену более однородной, сократив теплопотери. 
Комфорт-класс ориентирован на создание практичного и удобного жилья. Архитектура здесь служит скорее фоном для благоустройства территории, чем способом продемонстрировать статус здания. Дома этой категории отличает спокойный и функциональный дизайн, который не должен быть слишком ярким или вычурным. В некоторых случаях могут потребоваться акценты, но в целом задача архитектуры – гармонично вписываться в окружающую среду. 
При этом в оформлении фасадов хотелось бы уйти от сплошного остекления в пользу традиционных решений, имитирующих лоджии-балконы под оконный блок. Это создает эффектный облик здания. Но не все клиенты соглашаются на изменения. Сплошное витражное остекление – проверенный и понятный способ, альтернативы кажутся экспериментальными. Интересное решение – использовать монолитный железобетон для ограждающих конструкций лоджий. Это делает фасад более выразительным, но требует больше монолитных работ и, следовательно, затрат.

– Удалось ли реализовать этот подход в вашем девелоперском проекте? 

Татьяна Бровкина: 
– Хотя городские власти сомневаются в целесообразности открытых балконов, опасаясь их хаотичного застекления, в проекте «Троицкая гора» мы смогли согласовать дизайн открытых балконов во французском стиле. Они имеют минимальные допустимые размеры – всего 0,6 метра на ширину окна, согласно требованиям пожарной безопасности. 
Французский балкон имеет небольшую глубину, его не стеклят. Это позволяет сделать комнаты больше без уменьшения объема здания. Такое решение более привлекательно с точки зрения фасада и планировки квартир. Важно лишь учитывать расположение балконов, чтобы у покупателей не было соблазна их стеклить.