Карина Шальнова: «Апартаменты за (М)КАД – почему девелоперы уходят в регионы»

— Ключевая причина — изменение географии спроса. Если раньше основная инвестиционная активность была сосредоточена в столичных агломерациях, то сегодня она все заметнее смещается в туристические и динамично развивающиеся региональные центры.

Такое перераспределение связано с целым рядом факторов. Во-первых, рынок Санкт-Петербурга во многом достиг стадии насыщения: рост стоимости квадратного метра снижает доходность инвесторов. Во-вторых, в Москве действуют ограничения на строительство сервисных апарт-отелей, что фактически закрывает для девелоперов один из ключевых сегментов. На этом фоне регионы выглядят более привлекательно: низкая стоимость входа в проект и доступная цена квадратного метра позволяют формировать более высокую доходность. 

Дешевле и проще 

Фактически девелоперы следуют за инвестором, который уже начал переориентироваться на региональные рынки. Дополнительным стимулом становится и экономика проектов: стоимость земли и строительства в большинстве регионов существенно ниже, чем в столицах, что дает больше гибкости при формировании продукта и ценовой политики.

При этом одним из ключевых драйверов является дефицит качественного предложения. В большинстве городов по-прежнему доминирует устаревший номерной фонд, который не соответствует ожиданиям гостей. В сегменте сервисных апартаментов проектов с продуманной концепцией, профессиональной управляющей компанией и прозрачной моделью доходности крайне мало (за исключением нескольких регионов). 

При этом внутренний туризм активно растет и, вероятно, будет расти и в дальнейшем. Ограничения на международные поездки, удорожание логистики и развитие локальных направлений делают региональные города более востребованными как для отдыха, так и для деловых поездок. В этих условиях спрос на качественные средства размещения растет, а апарт-отели становятся одним из наиболее гибких и востребованных форматов.

Ну а девелоперы, выходя в регионы, используют окно возможностей, сформированное за счет ограничений в столицах, роста туризма и накопленной экспертизы в создании и продвижении инвестиционных продуктов. 

Образовательная функция 

При этом региональный рынок имеет свою специфику. Местный покупатель только начинает воспринимать апартаменты как инвестиционный инструмент и во многом проходит тот же путь, который инвесторы в Москве и Санкт-Петербурге прошли 10-15 лет назад. Это означает, что девелоперам приходится решать не только коммерческие задачи, но и образовательные — формировать доверие к продукту, объяснять принципы доходности и окупаемости.

К тому же ошибки, которые ранее уже были пройдены столичными рынками, сегодня повторяются в регионах. 

Могу выделить самые распространенные — это продажа апартаментов без отделки и без готового решения «под ключ», отсутствие профессиональной управляющей компании на старте проекта, а также попытки реализовать продукт без учета специфики гостиничного формата. В результате появляются проекты, которые формально относятся к апартаментам, но по факту не обладают необходимыми характеристиками для эффективной эксплуатации.

Именно поэтому ключевым фактором успеха становится грамотная концепция, заложенная на самой ранней стадии проектирования. Важно учитывать не только архитектуру и планировочные решения, но и логику эксплуатации, требования к сервису, сценарии использования и поведение будущего гостя. Исправить ошибки на поздних этапах будет либо невозможно, либо это потребует дополнительных инвестиций, причём весьма значительных.  

Петербург как пример 

Отдельное значение приобретает управляющая компания. В сегменте сервисных апартаментов она становится центральным элементом всей модели: обеспечивает доход инвестора, отвечает за качество сервиса и формирует доверие к проекту еще на этапе продаж. Более того, участие профессиональной УК на стадии проектирования позволяет оптимизировать затраты и выстроить эффективную операционную модель.

Не случайно большинство сильных управляющих компаний сформировались именно в столичных регионах, прежде всего в Санкт-Петербурге, который считается одним из ключевых центров развития сервисных апарт-отелей в России. Сегодня этот опыт активно масштабируется: региональные проекты все чаще создаются или управляются в партнерстве с профессиональными командами из Петербурга и Москвы.

Мы вместе с партнерами в 2025 году создали КЕЙПОРТ — компанию полного цикла, которая совмещает функции консалтинга на стадии создания проекта, и управляющей компании с возможностью для девелопера приобрести франшизу. 

Фактически мы предоставляем «под ключ» все услуги сразу: создаем концепцию апарт-отеля, консультируем по вопросам регуляторных особенностей в том или ином регионе и берем на себя управление. 

О преимуществах подобного комплексного подхода я вскоре буду говорить на Южном форуме инноваций в девелопменте (Крым), тема выступления — «Франшиза, внешнее управление или собственная УК: что выбрать девелоперу?»

Даже на самых первых этапах развития регионального рынка нельзя рассчитывать исключительно на эффект новизны. Да, в регионах, где формат только появляется, пилотный проект может получить преимущество за счет отсутствия конкуренции. Однако с выходом новых игроков ситуация быстро поменяется, и на первый план выйдет качество продукта. Проекты без четкой концепции способны показывать результат лишь в краткосрочной перспективе, но в долгую уступают более продуманным решениям.

В целом сегмент сервисных апартаментов в регионах уже выходит за рамки краткосрочного тренда и формируется как самостоятельный рынок. В ближайшие два-три года он пройдет этап структурирования и зрелости. Ключевым критерием станет не стоимость квадратного метра, а способность объекта генерировать стабильный доход.

Это приведет к усилению роли управляющих компаний, появлению сетевых операторов и росту требований со стороны инвесторов. В результате рынок станет более профессиональным, а конкуренция будет строиться не вокруг цены, а вокруг качества продукта, сервиса и эффективности бизнес-модели. 

Реклама / Рекламодатель: ООО «КЕЙПОРТ», ИНН 7842230978 – keyport.group