Дмитрий Некрестьянов: «Споры о качестве отделочных работ обычно выливаются в споры о деньгах»

Для разных типов недвижимости исторически сложились различные подходы к отделке. Так, например, в офисном секторе долгое время преимущественным стандартом оставался вариант Shell&Core (фактически это черновая отделка с монтажом вентиляции и разводкой отопления). Однако последнее время компании стремятся сократить период между получением прав на помещение и возможностью начала его эксплуатации и предъявляют требования к стандарту готовности white box (при котором помещение подготовлено под чистовую отделку с полностью смонтированными коммуникациями и выровненными стенами) или отделкой в формате build-to-suit (под запросы будущего пользователя). В свою очередь, в жилой недвижимости ранее все объекты сдавались с черновой отделкой, а теперь более популярны стандарты white box и полная отделка, зачастую включающая меблировку. 

Порог входа 

На выполнение работ по отделке не требуется никаких лицензий, допусков либо участия в СРО, поэтому такой бизнес привлекает большое количество индивидуальных исполнителей и компаний, не обладающих значительными ресурсами и персоналом. Ведь работы по отделке значительно более короткие по времени (например, по сравнению со строительством здания), а отдельные их элементы выполняются привлекаемыми специалистами, которые редко состоят в штате.

Такая ситуация, конечно же, приводит к достаточно предсказуемым проблемам с качеством, платежеспособностью и способностью подрядчика соблюдать сроки. Помимо этого, из-за не всегда высокой квалификации подрядчика, желания заказчика сэкономить либо желания подрядчика искусственно занизить итоговую цену тендера ради контракта стандартными являются споры об отнесении работ к дополнительным, требованиях об изменении стоимости работ, а также споры о том, какие работы/материалы входят в стоимость договора.

Стоит принципиально разделять споры по поводу отделочных работ с потребителями (там более высокая ответственность подрядчика по закону о защите прав потребителей, а также перенос бремени доказывания на профессионального участника – подрядчика) и споры между профессиональными заказчиками и подрядчиками, выполняющими работы по отделке. 

Цена вопроса 

Систематизируя основные споры по отделке, можно с уверенностью сказать, что в основном они касаются надлежащего качества выполнения работ. Причем, как правило, спор о качестве выливается в спор о деньгах.

Большинство судебных дел, связанных с договорами подряда на выполнение отделочных работ между заказчиком (генподрядчиком, девелопером) и исполнителем (подрядчиком), связано с взысканием суммы неотработанного аванса либо, наоборот, стоимости выполненных подрядчиком, но не оплаченных заказчиком работ. При этом заказчик, как правило, ссылается на то, что работы не были выполнены вообще, либо на то, что они были выполнены с недостатками и по этой причине не приняты по актам. Зачастую эти требования заявляются одновременно в рамках первоначального и встречного иска и рассматриваются в одном судебном процессе (см., например, Определение Верховного Суда РФ от 16.09.2025 № 308-ЭС25-8017 по делу № А32-16070/2022, Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.10.2024 № Ф07-8890/2024 по делу № А56-101498/2022, Определение Верховного Суда РФ от 18.07.2022 № 306-ЭС22-11011 по делу № А65-23514/2020, Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 21.02.2022 № Ф10-6223/2021 по делу № А08-12072/2018).

При разрешении таких споров суд всегда устанавливает, были ли фактически выполнены спорные работы или нет. Для этого: 

• назначается судебная строительно-техническая экспертиза (например, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 01.04.2026 № Ф05-498/2026 по делу № А40-228719/2023, Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2024 № 13АП-22457/2024 по делу № А56-82166/2022, Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2023 № 15АП-6164/2023 по делу № А32-48733/2022); 
• анализируется вопрос о том, направлял ли подрядчик подписанные в одностороннем порядке акты (КС-2), а заказчик – мотивированные возражения на них (например, Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 23.07.2025 № 02АП-3088/2025 по делу № А82-19063/2023, Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2023 № 3АП-29721/2023 по делу № А56-117112/2022, Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2024 № 10АП-8471/2024 по делу № А41-29966/2023).  

Доказательная база  

По спорам о выполнении работ принципиальное значение имеет фактическое выполнение работ и доказывание этого факта, а уже потом вопрос о качестве самих работ. При этом в случае недостатков документального оформления выполнения работ применяют различные механизмы, в том числе нотариально оформленный протокол осмотра, а также материалы фотофиксации (например, Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2024 № 05АП-1390/2024 по делу № А51-21599/2023, Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2024 № 13АП-22457/2024 по делу № А56-82166/2022).

Следует помнить, что после ухода подрядчика со строительной площадки он, как правило, утрачивает или имеет затруднения с доступом как к самим результатам работ, так и к документации по ним. При этом такое ограничение доступа может быть осуществлено заказчиком в любой момент и без предварительного уведомления. Во избежание утраты возможностей для последующего доказывания объемов работ подрядчику необходимо хранить один экземпляр исполнительной документации вне площадки или в электронной форме, периодически организовывать совместную или одностороннюю фотофикасцию объемов выполненных работ, и главное – надлежащим образом и в соответствии с договором вести переписку с заказчиком и оформлять документы. 

Абонент вне доступа 

В абсолютном большинстве случаев мы наблюдаем ситуации, когда подрядчик уклоняется от юридической переписки с заказчиком и не отвечает на его письма о выявленных недостатках, что потом становится главным аргументом против него, а также не направляет в порядке, предусмотренном договором, документацию о выполнении работ. К наиболее частым ошибкам можно отнести: 

• обсуждение вопросов по работам в рамках рабочих совещаний и личной переписки/звонков с представителями заказчика без документальной фиксации достигнутых договоренностей (элементарное оформление любых результатов договоренностей рабочим протоколом существенно улучшает ситуацию в случае спора); 
• грубые нарушения документооборота по договору (игнорирование требований о составе документов, подлежащих направлению заказчику для сдачи работ; направление документов по адресам электронной почты, не указанным в договоре и не позволяющим подтвердить полномочность получателя; направление их по неправильным адресам и т. п.); 
• внесение изменений в состав работ по устному указанию без фиксации его наличия и отложение урегулирования на потом; 
• простое игнорирование письменных обращений заказчика с ответом на них устно либо вообще с оставлением их без ответа. 

Практически в каждом судебном споре по подряду (и вопросы отделки здесь не исключение, а часть «правила») мы наблюдаем все вышесказанное, а на этой стадии многие ошибки уже не исправить.

В ряде случаев заказчики ссылаются на то, что даже принятые по актам работы не подлежали оплате в связи с выявленными недостатками (см., например, Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.06.2024 № Ф08-3994/2024 по делу № А32-48472/2022, Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 05.09.2023 № Ф10-4118/2023 по делу № А08-9548/2021). Напомним, что еще много лет назад Верховный Суд РФ сформулировал позицию, что само по себе наличие подписанного акта не препятствует заказчику заявлять о наличии недостатков работ либо их отсутствии, и суды продолжают придерживаться этого подхода (например, Определение Верховного Суда РФ от 19.02.2024 № 305-ЭС23-21003 по делу № А40-222958/2022). Все это свидетельствует о том, что при выполнении и сдаче работ надо проявлять максимальную внимательность не только к качеству самих работ, но и к подтверждающему их документообороту.  

Спорные нюансы  

Помимо споров об оплате самих работ, также часто встречаются на практике следующие виды споров: 

• о взыскании неустойки за просрочку выполнения работ либо устранения недостатков. При этом суд обращает внимание на то, имела ли место просрочка кредитора (несвоевременная передача фронта работ и т. п.) (см., например, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 01.04.2026 № Ф05-498/2026 по делу № А40-228719/2023, Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2026 № 10АП-18024/2025 по делу № А41-43663/2024); 
• о взыскании с подрядчика убытков, возникших из-за необходимости устранения самим заказчиком недостатков работ, выявленных конечными потребителями (дольщиками) (например, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.09.2025 № Ф05-9674/2025 по делу № А41-77731/2024, Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 16.11.2023 № Ф09-7444/23 по делу № А76-43605/2022); 
• о взыскании стоимости дополнительных работ, не вошедших в предмет договора (например, Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 18.12.2024 № Ф10-5246/2024 по делу № А83-21678/2023, Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 21.02.2022 № Ф10-6223/2021 по делу № А08-12072/2018).  

Бывают и другие виды споров, но они значительно более редки по сравнению с вышеназванными.

Подводя итог, можно сказать, что споры по отделочным работам в целом следуют общим тенденциям подрядных споров, и к их особенностям можно отнести разве что большее количество «мелких» игроков, что увеличивает количество ошибок в оформлении документации.