Егор Федоров: «Санкт-Петербург и Ленобласть лидируют по доле однокомнатных квартир и минимальной средней площади жилья»
Петербургская агломерация остается регионом с наиболее компактным форматом строящегося и приобретаемого жилья в стране, отмечает Егор Федоров, вице-президент коммерческого блока GloraX. Этот федеральный девелопер совместно с Т-Банком провели исследование в рамках аналитического проекта T-Data, посвященное особенностям квартирографии и доступности жилья.
По данным проектных деклараций, опубликованных в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) Дом.РФ в течение 2025 года, максимальная доля студий и однокомнатных квартир в строящихся проектах зафиксирована именно в этих регионах: 70% в Ленинградской области и 69% в Санкт-Петербурге.
Так, в мегаполисе на двухкомнатные квартиры приходится — 22%, на трехкомнатные — 8%, на четырехкомнатные — 1%. В Ленобласти распределение схожее: 23% составляют двухкомнатные квартиры, 6% — трехкомнатные и 1% — четырехкомнатные.
Одновременно здесь строят и самые небольшие по площади квартиры — в среднем 41,4 кв. м в области и 42,1 кв. м в Петербурге.
Для сравнения, средняя площадь квартир в России по проектным декларациям составляет 49,2 кв. м, тогда как средняя площадь квартир в фактических сделках по итогам 2025 года — 46,8 кв. м, что на 2,4 кв. м меньше проектного показателя.
Регионом с наиболее крупногабаритным строящимся жильем стала Республика Ингушетия, где средняя площадь строящегося жилья достигает 79,9 «квадратов», что является максимальным значением среди российских регионов и почти вдвое превышает показатели Петербурга и Ленобласти.
В целом 29 из 89 регионов России (33%) характеризуются более компактной квартирографией, чем средний показатель по стране. При этом тенденция к уменьшению площади жилья во многом объясняется вопросами финансовой доступности новостроек.
Расчеты аналитиков GloraX и Т-Банка учитывали срок накопления первоначального взноса по ипотеке: он принят на уровне 20% от среднего чека сделки. Предполагается, что семья из двух работающих человек откладывает 30% совокупного ежемесячного дохода, рассчитанного на основе данных Росстата о средней номинальной заработной плате по регионам (по состоянию на октябрь 2025 года).
В результате срок накопления на первоначальный взнос составляет 2,5 года в Санкт-Петербурге и 2,1 года в Ленобласти, что также влияет на выбор покупателей в пользу более доступных форматов жилья.
Структура спроса в сегменте новостроек напрямую связана с экономическими реалиями рынка. В условиях высокой стоимости жилья и ограниченного бюджета многие покупатели вынуждены искать компромисс между желаемым метражом и финансовой доступностью.
По оценкам GloraX, именно поэтому на рынке превалирует доля студий и однокомнатных квартир — они позволяют молодым семьям и инвесторам войти в рынок быстрее и без чрезмерных долговых обязательств. Такой выбор продиктован прагматикой: меньше площадь — ниже цена, можно быстрее накопить на первоначальный взнос, доступнее ипотечный платеж, выше ликвидность на вторичном рынке.
Вместе Санкт-Петербург и Ленобласть формируют второй по величине рынок жилья в стране после Московского региона. Высокая стоимость квадратного метра компенсируется сокращением средней площади квартир, что позволяет удерживать итоговый бюджет покупки в приемлемом для спроса диапазоне.
Многие стремятся жить в Петербурге или рядом, однако не всегда могут позволить себе квартиру в самом городе. При этом цены на недвижимость здесь лишь немного ниже столичных, тогда как уровень доходов москвичей и петербуржцев заметно отличается. Поэтому именно студии и небольшие однокомнатные квартиры остаются наиболее востребованными.
Для анализа использовались данные: Дом.РФ (ЕИСЖС) по проектным декларациям во всех регионах России в 2025 году, статистика Росреестра по структуре сделок за этот период (в обработке bn.map), а также данные Росстата о численности населения и средней номинальной заработной плате по состоянию на октябрь 2025 года.