НАШ ЦИТАТНИК: «У многих инвесторов, вложивших средства в банки на три месяца, в июне депозиты заканчиваются. Так что мы ожидаем, прежде всего, возвращения интереса к рынку недвижимости...» Ян Бобрышев

27 мая, 03:20
23 марта 2015 в 05:40

Перевод вслепую

В Петербурге снова буксует перевод квартир в нежилой фонд. Чиновники по-разному трактуют вопрос, когда нужно, а когда не нужно получать согласие собственников на пробивку дверного проема в стене и размещение крыльца. А главное — сколько требуется голосов? Судебная практика складывается более чем противоречиво.

yle="text-align: justify;">

В Петербурге снова буксует перевод квартир в нежилой фонд. Чиновники по-разному трактуют вопрос, когда нужно, а когда не нужно получать согласие собственников на пробивку дверного проема в стене и размещение крыльца. А главное — сколько требуется голосов? Судебная практика складывается более чем противоречиво.

Казалось бы, перевод квартир идет не один десяток лет. Ведь первый этаж — явный минус для жилья, но плюс для бизнеса. Из-за изменений законов процесс неоднократно прерывался, но каждый раз инвесторы адаптировались к новым правилам и возобновляли перевод. Вопрос, связанный с согласием собственников, поднимался и раньше, но не был столь серьезным камнем преткновения.

«За годы работы мы перевели в нежилой фонд тысячи квартир, став лидером по этому показателю, — рассказывает Алексей Слокотович, исполнительный директор компании «Русский дом». — И мы соглашались с тем, что, например, наружная капитальная стена относится к общему имуществу жильцов, и раз мы хотим сделать на месте окна дверной проем, значит, меняем порядок пользования этим имуществом. Следовательно, должны получить согласие собственников двух третей помещений в здании. Это прямо следует из Жилищного кодекса. И только собрав нужное число голосов, шли в районные МВК за разрешением на перепланировку и перевод. А теперь оказывается, что этого недостаточно, и от нас в большинстве районов требуют согласие всех собственников, а это нереально. Причем законы, которые регулируют этот вопрос, те же самые. Зато резко изменилась судебная практика».

Призрак прокурора

Началось все в 2012‑м, когда в городе фактически остановился перевод квартир — но вовсе не из-за проблемы с собственниками. Тогда прокуратура усомнилась, можно ли вообще в панельных домах делать дверные проемы вместо окон (см. «НП», № 32/2012). Основание — несколько пунктов постановления Госстроя № 170. Прокуратура сочла, что в этом документе содержится запрет на «обустройство входа из оконного проема в крупнопанельных и крупноблочных зданиях». Глав районов предупредили об ответственности.

Юристы соглашались, что в госстроевских правилах есть двусмысленность. Там сказано: «Не допускается пробивать проемы, а также крепить к панелям наружных стен трамвайные… и другие оттяжки». Однако этот пункт посвящен исключительно балконам, эркерам и лоджиям, что подтверждало Минрегионразвития. Но районные власти стали массово отказывать в согласованиях. Пострадали даже те фирмы, которые собирались узаконить перепланировки в кирпичных домах.

Инвесторы пошли в суды. В конце 2012‑го Горсуд вынес прецедентное решение и признал, что надзорный орган неверно трактовал госстроевское постановление. Затем появились и другие решения. «Каждый отказ мы успешно обжаловали в суде и в итоге перевели несколько десятков помещений, но в мае прошлого года все резко изменилось», — подтверждает Людмила Синьковская, гендиректор фирмы «Русский дом».

Горсуд вдруг завернул одно из типичных решений (по делу о переводе квартиры на Искровском пр., 1), сославшись на вопрос, который даже не исследовался в первой инстанции. Суд указал: раз инвестор сделает проем в наружной стене и разместит крыльцо на прилегающем участке, значит, он уменьшит размер общего имущества и должен получить согласие абсолютно всех собственников. «Это нелогичный довод. Такой подход применим, если бы мы, например, присоединяли к своей квартире (увеличив ее площадь) часть лестничного холла. Тогда действительно можно говорить об уменьшении общего имущества, и требуется согласие 100% собственников, — рассуждает г‑н Слокотович. — Но ни дверной проем, ни крыльцо не увеличивают площадь нашего помещения, размер придомового участка также не меняется, а значит, речь идет лишь об изменении порядка пользования общим имуществом и достаточно голосов двух третей собственников».

Суд отверг этот довод без объяснений, а затем стал отказывать в аналогичных исках.

Рулетка для инвестора

Предприниматели изменили тактику. Они начали обращаться в арбитраж. Но разные судьи продемонстрировали абсолютно противоположные подходы к вопросу.

В некоторых ситуациях суд даже превзошел ожидание инвесторов.

Так, Федеральный арбитраж позволял вообще обойтись без согласия собственников, если отдельный вход пробьют в стене, которая не является несущей (то есть она нужна для обслуживания лишь одной квартиры), а границы участка, где появится крыльцо, не сформированы. Рассматривая спор, возникший в доме 40 по проспекту Энтузиастов, суд кассации опроверг вывод, что надел под предполагаемым крыльцом автоматически относится к общему имуществу. В кадастровых документах должно быть сказано, что участок предназначен для обслуживания дома.

А в одном из дел суд кассации подтвердил, что даже не любую пробивку дверного проема в капитальной стене нужно согласовывать с другими собственниками.

Показательный спор выиграла фирма «Миа Мода», которая хотела устроить перепланировку в помещении 16 Н на ул. Рылеева, 10 и сделать выход на улицу вместо окон (в капитальной стене). Она доказала, что в ее случае получать согласие не нужно. Строители лишь разберут кирпичную кладку между окнами цокольного и первого этажей, не расширяя проем. Границы помещения не изменятся. Если бы инвестор предусмотрел крыльцо, это было бы другое дело, но проект его не предполагает.

Зато в тех случаях, когда инвестор делает проем в несущей стене панельного дома, арбитраж почти всегда требует, чтобы фирма получила согласие всех собственников. А это фактически ставит крест на проекте (особенно если в доме есть доля города). То же касается и ситуаций, когда крыльцо будет размещено на сформированном участке.

«В редких случаях удается доказать, что достаточно двух третей голосов, но никакой сложившейся практики нет. Доходит до комичного. На перепланировку двух соседних квартир в одном доме получено согласие одинакового числа собственников, но в одном случае суд удовлетворяет иск, в другом отказывает, — говорит Алексей Слокотович. — С 2012 года у нас подано порядка 150 исков по оспариванию отказов МВК. И никогда нельзя предугадать результат. Чиновники и депутаты, конечно, могут вообще запретить перевод квартир, поставив крест на чаяниях многих семей выехать с первого этажа. Но хуже всего, что сейчас нет понятных правил игры».

Своеобразная коллизия возникает, если участок под домом сформирован четко по контуру здания (распространенное явление в центре города). В этом случае арбитраж часто требует, чтобы инвестор заключил договор аренды прилегающего надела с КУГИ.

Опрошенные риэлторы подтверждают, что в отдельных районах еще удается перевести квартиры, не обращаясь в суд, но крайне редко. Чиновники перестраховываются, поскольку есть немало примеров, когда недовольные жильцы оспаривали законность перевода.

Причины отказов МВК сводятся не только к отсутствию автографов всех собственников. Так, рассматривая запрос на перевод квартиры в доме 24 по улице Пограничника Гарькавого, зам. главы района отметил, что в этом здании уже есть два магазина и в третьем, мол, нет особой необходимости. Занятный аргумент.

Другой интересный нюанс. Недавно группа депутатов ЗС подготовила законопроект, который (как следует из пояснительной записки) призван еще больше ограничить хаотичный перевод квартир в нежилой фонд, поскольку поступает слишком много жалоб от граждан. Согласно этому документу инвесторам придется получать согласие собственников не только на перепланировки, которые затрагивают общее имущество, но и на сам перевод (как на юридический факт). При этом законопроект требует, чтобы инвестор собрал две трети голосов. Видимо, депутаты даже не знают, что в нынешних условиях это можно расценивать как поблажку для инвесторов.

«НП» Мнение

Конечно, это скользкая тема. И зачастую можно понять недовольство соседей, которых пугает сам факт масштабных ремонтных работ. Но еще хуже, когда разночтения законов создают чиновникам возможность для маневра. Тогда интересы местных жителей становятся лишь удобным предлогом для переговоров с инвесторами. Ведь кому-то все же удается успешно проходить МВК.