Байкал как энергетик

В Иркутске состоялся первый Байкальский саммит недвижимости Российской гильдии управляющих и девелоперов. Его специально провели в разгар лета, чтобы девелоперы из других регионов могли полюбоваться красотами Байкала. Саммит собрал более 150 представителей строительных, девелоперских, инвестиционных компаний, архитекторов, консультантов и бизнес-аналитиков.

Партнерами мероприятия выступили ГК «Актив», ОАО «Сибавиастрой», ООО «Регион», ООО «Гранд-Строй», ЗАО «Восток Центр Иркутск». Организаторы поставили перед собой задачу сформировать новую площадку для общения. Кроме того, напомнил полномочный представитель РГУД в регионе Александр Курепов, в отличие от столиц Иркутску уже сейчас приходится думать о том, как выиграть в конкуренции за человеческий капитал. Для рынка недвижимости это означает удержание платежеспособного спроса.

В саммите приняли участие представители компаний AECOM, SEMREN&MANSSON, Бюро техники, ГК «Пионер», КБ «ВиПС», ПСС, IDEM, институт «Ленгипрогор», УК «Байкальский капитал», NAI Becar, Байкальского банка ОАО «Сбербанк России» и др.

Арендатор растаял

Основная проблема Иркутска — падающий спрос на жилые и коммерческие помещения. Средняя арендная ставка на офисы составляет 580 руб./кв.м в месяц. Расценки постепенно снижаются. За год они стали «легче» на 7–11%. Доля вакантных площадей растет, арендодатели, чтобы сохранить договоры, пересматривают плату по текущим контрактам.

В торговом секторе ставки, по ощущению экспертов, дна еще не достигли. В центре города, где исторически больше всего магазинов и трафик высокий, расценки составляют в среднем 1530 рублей за «квадрат» (среднегородской показатель — 900 рублей). Однако уровень вакансии стремительно увеличивается. Отчасти это объясняется тем, что рынок в центре Иркутска перегрет: до кризиса некоторые сделки заключали по ставкам 5000 рублей за метр в месяц. Неожиданно негативным событием стало закрытие китайского рынка. Исчезновение дешевой торговли сократило трафик и вызвало спад продаж в магазинах, расположенных поблизости. В среднем за год арендные ставки снизились на 12,6%. Аналитики считают, что падение продолжится.

Доходность офисных объектов в Иркутске сейчас не превышает 8,8% годовых, торговых — 11,2%, что сопоставимо со ставками банковских депозитов. Поэтому инвесторы выжидают, пока цены на недвижимость снизятся или конъюнктура улучшится.

Жилье — не инвестиция

Согласно официальной статистике, жилой фонд Иркутска составляет 14,324 млн кв.м — по 23,1 кв.м на горожанина. «Средний показатель обеспеченности по России — 23,8 кв.м, — рассказала Татьяна Галущенко, директор по маркетингу ГК «Актив». — Иркутску есть, куда расти. Но объемы строительства снижаются». Ввод жилья упал уже в 2014‑м — до 306 000 кв.м (с 455 000 кв.м — в 2013‑м).

В прошлом году застройщики анонсировали планы строительства около 1,2 млн кв.м в 2015–2017 гг., но ситуация в экономике заставляет пересматривать цифры. После ажиотажного спроса в декабре 2014‑го, когда было заключено 2966 сделок, продажи пошли в минус: мартовский показатель — 492 сделки, к июлю их число достигло 761.

Цены предложения на первичном и вторичном рынках практически сравнялись. В строящихся квартирах она составляет 55 600 руб./кв.м, на «вторичке» — примерно на 2000 рублей больше. Стоимость жилья с 2013 года почти не менялась.

С расчетом на себя

В борьбе за человеческий капитал и собственное лицо Иркутску первому в России удалось доказать, что исторический центр с памятниками деревянного зодчества (их в городе около 1100) может быть не обузой, а ресурсом. Не прибегая к сносу и уплотнению, здесь смогли оживить деловую и общественную активность в рамках проекта «130‑й квартал», создав на 6 га более 1500 рабочих мест и увеличив в несколько раз налоговые поступления и капитализацию территории.

Агентство развития памятников Иркутска научилось работать с частными инвесторами. «Город берет на себя функции заказчика-застройщика и все согласования и предоставляет инвесторам рассрочку на время инвестиционного цикла — от 1,5 до 3 лет, — сообщила руководитель агентства Ирина Кравец. — Это важно для частного бизнеса, который считает стоимость денег. Объект переходит в собственность девелопера только после завершения реставрации и выполнения обязательств».

Сейчас идет работа над проектом «Торговая ось» и созданием в центре пешеходного кольца, включающего набережную. Принципы те же: многофункциональность, регенерация городской среды с сохранением историко-культурного наследия, сомасштабность человеку, мобильность, открытость, экологичность и капитализация территории. Проект рассчитан исключительно на местный капитал, хотя, по словам Сергея Маяренкова, члена экспертного совета «Сибирской лаборатории урбанистики», в городе «будут рады и внешним инвестициям».

Параллельно идут транспортные изыскания. Научно-исследовательская лаборатория по изучению городской среды при Иркутском техническом университете уже 16 лет ведет консультации с экспертами из Страсбурга, Парижа, Карлсруэ, продумывая изменение транспортной системы в пользу пешеходов и городского ландшафта.

Фрагменты наиболее интересных выступлений читайте в сентябрьском выпуске «ГУД News».

Мнения экспертов

Вера Сецкая, вице-президент РГУД, президент GVA Sawyer (Москва):

– Мы увидели, что промышленность в Иркутске развивается, появились коммерческие объекты международного уровня, такие как ТРЦ «Модный квартал» под управлением Knight Frank. Хорошо развиваются современные форматы жилой недвижимости. Например, ЖК «Театральный квартал» — трех-четырехэтажный, с хорошей социальной обеспеченностью, инфраструктурой, качественно сформированной средой.

Конечно, есть, чем заняться, особенно в центре, где явно напрашиваются расселение, реставрация, расширение дорог, строительство более современных объектов. Удивляет отсутствие торговых центров районного значения на 1000–2000 кв.м, хорошо управляемых, с известными продуктовыми сетями.

Андрей Бриль, полномочный представитель РГУД в Свердловской области, председатель совета директоров «Корин Холдинг» (Екатеринбург):

– Мы видели много проектов, сделанных на международном уровне: «130‑й квартал», ТРЦ «Модный квартал», жилые, загородные, офисные комплексы. Большинство из них вышли на рынок в отсутствие конкуренции: когда рядом ничего подобного не было. Сейчас, похоже, основные сливки сняты. Если в Екатеринбурге востребованы 60 000–80 000 «квадратов» качественной офисной недвижимости в год, то в Иркутске, где население вдвое меньше, объем рынка скромнее. И так в каждом сегменте.

Байкал — жемчужина Иркутска, он дает городу экономическую фору, генерируя туристический и торговый трафики. Лицо Иркутска — его центр — меняется в лучшую сторону. Обычно в исторических центрах «сложная» земля, дорогая для девелоперов на фоне слабости региональных бюджетов. В Иркутске, обеспечив правильное сочетание частного интереса и гос­участия, получили уйму интересных объектов. Город смело включает себя в мировой контекст, пользуется услугами зарубежных экспертов.

Георгий Рыков, генеральный директор компании «БестЪ» (Петербург):

– Перед саммитом я побывал на севере области. Иркутск выглядит оазисом. Восхищаться тем, что здесь происходит, нельзя. Как и везде в Сибири, побеждает концепция метрополии и колоний. В области — ресурсов на миллиарды рублей, есть нефть, лес, металлы. Но жителям не остается ничего, кроме разрушенных инфраструктуры и экологии. Боюсь, что инвестиций им не дождаться, рассчитывать придется только на себя. Ключевые для Иркутска проекты и сейчас реализуются не благодаря центру, а вопреки.