Реновация в законе!

О том, что вкладывает законодатель в понятие «реновация», почему московский опыт неприменим в России, для чего нужен федеральный закон о реновации, в рубрике «Беседка» рассуждает Анна Пронина, юрист практики разрешения споров компании Rightmark Group.

Беседовал Дмитрий Синочкин, шеф-редактор газеты «Недвижимость и строительство Петербурга» 

- Давайте для начала уточним: что такое реновация? Есть ли в нашем законодательстве однозначное определение этого термина?

О таком явлении, как реновация, впервые заговорили более 10 лет назад в Петербурге. Причиной тому стало принятие в 2008 году закона «Об адресной программе «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге».

Несмотря на то, что процесс реконструкции и сноса многоквартирных домов первых массовых серий получил название «реновация», законодательного определения данному понятию в то время дано не было. Официальное название петербургской реновации – программа развития застроенных территорий.

Впервые определение «реновации» было сформулировано законодателем только спустя 9 лет, в 2017 году, при запуске программы реновации жилищного фонда в городе Москве.

Федеральным законом от 01.07.2017 №141 был существенно дополнен закон РФ «О статусе  столицы». Согласно новому положению под реновацией понимается «совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с программой реновации жилищного фонда в городе Москве, которые направлены на обновление среды жизнедеятельности и создание благоприятных условий проживания граждан, общественного пространства в целях предотвращения роста аварийного жилищного фонда и обеспечения развития жилых территорий и их благоустройства».

Стоит отметить, что данное легальное определение распространяется лишь на те мероприятия, которые выполняются на территории города Москвы, следовательно, применение термина к аналогичным программам, запущенным в других регионах, некорректно.

Любые схожие по целям и задачам мероприятия, проводимые в другом регионе страны, например в Санкт-Петербурге, с правовой точки зрения не являются реновацией. Поэтому при отсутствии легального определения реновации, которое бы распространялось на всю территорию страны, при осуществлении подобной программы в других субъектах может возникнуть ряд  правовых трудностей.

- Похоже, в Москве и Петербурге одним и тем же термином описывают разные вещи. В чём отличие?

Краткое сравнение реновации Москвы и Санкт-Петербурга

В Санкт-Петербурге программа была запущена в 2008 году. Под её действие изначально попал 41 квартал, часть из которых была исключена в дальнейшем. Сейчас в программу входит 1073 жилых дома в 22 кварталах.

Для реализации программы развития застроенных территорий был установлен 10-летний срок, до 2019 года, однако она так и не была выполнена в запланированном объёме. В конце 2018-го она была продлена ещё на 10 лет – до 2029 года.

Реновация в Москве является более масштабным проектом – в неё было включено 5173 жилых дома, утверждён адресный перечень первой, стартовой волны переселения, в который вошло 323 дома.

Несмотря на то, что реновации жилищного фонда в Москве всего два года, в настоящее время уже начался процесс переселения в 7 округах из 16 включённых в стартовый перечень.

- А предусмотрена ли реновация на федеральном уровне? Что будет происходить в регионах?

Анализ федерального законодательства

Анализ правовых аспектов Московской реновации показал, что причиной такого стремительного и успешного начала стало законодательное регулирование данного процесса на всех уровнях – внесены изменения в федеральное законодательство и принята целая система нормативных актов на уровне субъекта.

Подобный системный подход к вопросу реновации жилищного фонда в регионе с точки зрения права является единственным возможным путём к её реализации. Это связано с тем, что при осуществлении реновации между лицами, участвующими в данном процессе, устанавливаются в том числе гражданские правоотношения, которые возможно урегулировать только внесением необходимых изменений в гражданское законодательство, а оно находится в исключительном ведении Российской Федерации.

Следовательно, разрешить возникающие проблемы путём принятия законов только на уровне субъекта не представляется возможным.

Для успешной реновации, которая гарантировала бы соблюдение имущественных прав и интересов всех участвующих в ней лиц, необходимо всеобъемлющее законодательное регулирование, основанное на изменении федерального законодательства.

Именно с этой целью и был принят уже упомянутый ранее Федеральный закон от 01.07.2017 №141-ФЗ «О внесении изменений в закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Данным федеральным законом было решено две наиболее значимые для реновации Москвы правовые задачи.

Во-первых, после внесения изменений в закон РФ «О статусе столицы Российской Федерации» программа реновации жилищного фонда в городе Москве приобрела правовое регулирование на федеральном уровне.

Указанный закон был дополнен целым рядом новых положений, которые сформировали статус московской реновации, в том числе было сформулировано её легальное определение, дополнены полномочия органов государственной власти г. Москвы, осуществляемые ими в целях реновации жилищного фонда, установлены гарантии жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации. Также была учреждена специальная унитарная некоммерческая организация – Московский фонд реновации жилой застройки, цель деятельности которой является реализация программы реновации в столице, определены его основные функции, утверждены органы управления и состав, а также пути финансирования деятельности фонда.

Во-вторых, Федеральным законом №141-ФЗ были внесены дополнения в целый ряд других федеральных законов, таких как ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ФЗ «Об ипотеке», ФЗ «Об участии в долевом строительстве», федеральные законы о введении в действие Земельного, Жилищного, Градостроительного кодексов и так далее.

Необходимо отметить значимость внесённых в эти нормативно-правовые акты изменений для участников московской реновации. Так, например, в ФЗ «Об ипотеке» был установлен порядок и последствия замены предмета ипотеки при осуществлении реновации, а Земельным кодексом РФ предусмотрены исключения из порядка предоставления Московскому фонду реновации жилой застройки земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Вместе с тем все внесённые изменения сформулированы так, что применять их можно только на территории этого региона, поскольку все дополнения содержат оговорку о реновации жилищного фонда, осуществляемой в соответствии с федеральным законом, и он распространяет своё действие только на территорию столицы.

Поэтому если какой-либо другой регион страны запустит подобную программу, то с точки зрения законодательства он по-прежнему будет ограничен в принятии нормативных актов на своём уровне.

Подобное ограничение действия федерального закона в пространстве – явление нечастое. В качестве примера можно привести нормативно-правовые акты, распространявшие своё действие на территории проведения Олимпиады или Чемпионата мира по футболу.

Интересно также, что помимо названных федеральных законов были внесены дополнения в такие нормативные акты, как ФЗ «О пожарной безопасности», «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», «О техническом регулировании», которые напрямую не связаны с таким явлением, как реновация. Заботясь о реновации в Москве, законодатель решил также урегулировать вопросы уплотнительной застройки, впервые использовав термин «стеснённая городская застройка».

- Какие изменения будут происходить на федеральном уровне, чтобы появилась возможность запустить процесс реновации в регионах?

Выводы и перспективы

История реализации двух программ – реновации в Москве и развития застроенных территорий в Санкт-Петербурге, – а также их промежуточные итоги показали, что с точки зрения права единственный способ реализовать столь масштабный проект, как реновация жилищного фонда, это начать с изменения федерального законодательства и принятия единого федерального закона, который бы регулировал процесс реновации жилищного фонда на всей территории страны.

Таким образом, перед законодателем сегодня поставлена задача сформулировать такой нормативно-правовой акт, который станет основой реновации, необходимость в которой рано или поздно возникнет в большинстве регионов России.

Стоит отметить, что в Государственную думу только за последние 10 месяцев, насколько нам известно, было внесено два проекта Федерального закона «О реновации жилищного фонда в Российской Федерации». Первый был внесён самими депутатами Государственной думы ещё в сентябре 2018 года. Второй – депутатами Законодательного собрания Санкт-Петербурга в апреле 2019 года.

Проект федерального закона, предложенный петербургскими депутатами, затрагивал довольно широкий перечень вопросов, нуждающихся в законодательном урегулировании на федеральном уровне, однако данный проект был снят с рассмотрения Советом Государственной думы РФ. А по проекту ФЗ «О реновации», внесённого в Госдуму в сентябре прошлого года, вовсе нет никакой новой информации.

Таким образом, вопрос отсутствия унифицированной модели реновации, которая была бы применима на территории всей страны, до сих пор остаётся открытым. Надеемся, что в ближайшем будущем законодатель вновь вернётся к решению проблемы реновации в стране, тогда мы сможем продолжить разговор по данной теме.

Все видеосюжеты программы на сайте NSP.RU

 Подписывайтесь на YouTube канал «Недвижимость Петербурга»