Взыскание дольщиком неустойки за нарушение сроков передачи объекта: юридические нюансы и коллизии

В предыдущей статье мы начали раскрывать популярную у застройщиков тему навязывания к подписанию дополнительных соглашений о пролонгации сроков строительства, когда застройщик допустил просрочку. Её вы можете найти здесь.

Последствие в этом случае для дольщика простое: он не сможет взыскать неустойку. Впрочем, всё равно найдутся и такие, кто пойдёт взыскивать. У читателя возникает вопрос: «А сколько я могу заработать?» Давайте разберёмся.

Формула начисления неустойки

Итак, пункт 2 статьи 6 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…» гласит: «В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, то неустойка уплачивается в двойном размере».Показываем на примере. Внесли вы, допустим, по договору 7 640 552 рубля. Срок передачи объекта – 30 марта 2018 г., а сегодня пусть будет 25 октября 2018 года, то есть имеется уже 210 дней просрочки. Смотрим сайт ЦБ РФ. Так, ставка на 30.03.2018 г. – 7,5%.Теперь считаем 7 640 542,00 (сумма договора) × 210 (период просрочки) × 2 (льгота гражданам) × 1/300 × 7,5% (ставка рефинансирования) = 802 256 рублей.

Неплохо, правда? Добавьте к цифре ещё штраф – 50% от неё, поскольку застройщик  наверняка не выплатит неустойку в добровольном порядке. Штраф уплачивает застройщик согласно ч. 6 ст. 13 закона «О защите прав потребителей».

Итого 1 204 312 рублей за полгода просрочки – прилично получается! Но не всё так просто.

Реалии взыскания

Во-первых, надо ещё доказать факт просрочки. Мой тезис – нет бесспорных ситуаций. Например, в договоре у вас срок передачи квартиры – 3 месяца с даты ввода в эксплуатацию дома. Дом по договору должны ввести в I квартале 2016 г., то есть вам должны передать квартиру максимум в июне 2016-го, а передали в ноябре. Но суды трёх инстанций просрочки не увидели, и их поправил только Верховный суд [1].

Что уж говорить о конфликтных историях: невыдача ключей, недопуск дольщика до приёмки объекта. В таком случае надо ещё доказать суду, что дольщик объект принять хотел, вёл себя добросовестно, а вот застройщик – не очень.

Решение этих вопросов зависит от личных установок и практики конкретного судьи в конкретном суде, поэтому никакие «универсальные инструкции» из Интернета о взыскании неустойки не работают.

Во-вторых, если – о чудо! – вы доказали факт просрочки и свою добросовестность, то в игру вступает ст. 333 Гражданского кодекса РФ: «Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку».И суды очень любят применять эту статью по заявлению застройщиков и резать как неустойку, так и штраф. Режут её с разной степенью безжалостности в зависимости от региона. В Санкт-Петербурге в среднем снижают на 20-40% от суммы требований. В Москве и Московской области от заявленного миллиона можно получить только 150-200 тыс. рублей.Когда редкие дела о взыскании неустойки доходят до Верховного суда РФ, то он постоянно напоминает судам два тезиса: а) застройщик должен доказать явную несоразмерность неустойки [2], б) уменьшение неустойки явление исключительное [3].В-третьих, реальное взыскание неустойки. Получить положительное решение суда и исполнительный лист – это полдела. До реформы долевого строительства исполнение решений суда по таким искам представляло колоссальную проблему. Застройщик заключал контракты с дольщиками через одну фирму с уставным капиталом в 10 000 рублей. Деньги немедленно выводились со счетов по мере их поступления, поэтому перспектива исполнения зависела от того, есть ли приход денег на счета фирмы-застройщика к дате получения исполнительного листа.

Психология снижения неустойки

У судов есть свои мотивы, почему они снижали, снижают и будут снижать неустойку и штраф.   В частности, психологические. Судьи – те же люди, а значит, им свойственны предубеждения. Например, восприятие неустойки в качестве средства «неосновательного обогащения» дольщиков за счёт застройщиков. Не укладывается в головах многих из них, как можно требовать 1 204 тыс. рублей неустойки за полгода просрочки.  Ведь они (судьи) работают (особенно в Москве и Санкт-Петербурге) на пределе сил по 12-14 часов в сутки, порой без выходных и праздников. «Мы терпим, и вы потерпите», – слышится между строк судебных решений… Добавьте к этому, что многие из них заканчивали юридические факультеты в советское время, когда отношение к собственности было в целом отрицательным.  Не секрет, что стройка – история весьма затратная с точки зрения себестоимости и рисков. Есть позиция, что тотальное взыскание неустойки повергнет застройщиков в банкротство, поэтому лучше быть с ними мягче.Не учитывает такая логика того обстоятельства, что большинство требований обоснованны, а порой и обусловлены поведением застройщиков.

С уважением, адвокат Иван Васюков           

[1] Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 05.06.2018 № 4-КГ18-38.

[2] Пункт 9  Обзора ВС РФ «Судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 2017 года.

[3] Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 04.09.2018 № 46-КГ18-38.

фото с сайта mosgazeta.ru