НАШ ЦИТАТНИК: «Система долевого строительства настроена так, что чем меньше средств на счетах эскроу, тем выше ставка для застройщика. Поэтому мы как антикризисную меру разрешили девелоперам сдвигать чуть вправо срок ввода, чтобы гарантированно достроить дома...» Марат Хуснуллин

18 сентября, 15:43

Существенные дефекты арендуемого помещения – на что вправе рассчитывать арендатор?

10 октября 2019 в 21:00

Настоящая статья будет полезна для любого арендатора коммерческой недвижимости, который столкнулся с проявлениями дефектов объекта (влажность, плесень, запах фенола и т.п.), делающих его использование невозможным.

Суть проблемы

Отношения арендодателей и арендаторов можно сравнить с отношениями в супружеских парах. Начало знаменуется взаимной любовью и уважением, а после вступления в брак вскрывается вся сущность партнёров, включая такие недостатки, с которыми совместное проживание становится невыносимым.
Применительно к коммерческой недвижимости в процессе аренды часто проявляются скрытые и существенные недостатки помещения, которые делают его использование невозможным.

На что вправе рассчитывать арендатор?

Законодательное регулирование
Статьи 612, 614, 616 Гражданского кодекса РФ говорят, что в случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендатор вправе по своему выбору потребовать:
1) безвозмездного устранения недостатков;
2) соразмерного уменьшения арендной платы;
3) возмещения расходов на устранение недостатков, в том числе путём удержания из арендной платы с предварительным уведомлением, либо досрочного расторжения договора.

Какие дефекты относятся судебной практикой к существенным?

Несоответствие санитарным нормам, или Ацетоновое дело
Арендатор заявил иск о расторжении договора и возврате депозита. Обосновывал требование тем, что его работники начали жаловаться на сильные головные боли и тошноту в помещении, а отбор проб воздуха СЭС показал многократное превышение уровня гидрохлорида и ацетона в воздухе.
Суд в деле А56-91456/2019 иск удовлетворил, т.к. нарушение санитарных норм препятствует использованию помещения по целевому назначению «ввиду невозможности обеспечить надлежащие условия труда работников».

Дело о застойной воде и плесени
Арендодатель обратился с иском о взыскании долга в 1 293 246 рублей по договору аренды. Ответчик заявил встречный иск об установлении платы в пониженном размере за весь период пользования помещениями из-за постоянно возникающих дефектов.
Помещения изначально передавались в непригодном состоянии, что было отражено в акте приёмки. Арендатор произвёл ремонт и реконструкцию. Дефекты (плесень, застой воды в подвале, нарушения в работе коммуникаций) проявлялись вновь, и он постоянно нёс траты на их устранение, поэтому просил вычесть расходы на текущий ремонт из размера платежей. Экспертиза по делу констатировала, что вода проникала в подвал через трещины в фундаменте и негерметичные проходы в узлах канализационных труб, препятствуя использованию помещений по договорному назначению.
Суд в деле А60-37476/2013 посчитал, что выявленные дефекты препятствовали пользованию помещениями и удовлетворил иск о взыскании долга только в сумме 408 тыс. рублей, вычтя из неё размер понесённых арендатором расходов на устранение дефектов.

Нарушение норм противопожарной безопасности, или Дело пахнет керосином
В этом споре арендатор потребовал возврата обеспечительного платежа и признания договора расторгнутым из-за несоответствия помещения нормам пожарной безопасности. УК «Корона» передала помещение «О`КЕЙ» без отделки. Он начал проводить ремонт и переоборудование в рамках арендных каникул. Для проведения отделочных работ компания дважды запросила исполнительную и проектную документацию на здание, а УК её не представила. Тогда арендатор нанял экспертную организацию для оценки состояния и пригодности здания в целях аренды под офисы.
Заключение показало, что оно не оборудовано системой пожаротушения, а несущие конструкции не соответствуют уровню огнестойкости, что является нарушением норм о пожарной безопасности.
Суд в деле А40-161147/2015 встал на сторону арендатора, т.к. договор прямо предусматривал за арендодателем «обеспечение пожарной безопасности здания в целом»; арендатор не нарушал условий договора, поэтому нет оснований для удержания обеспечительного платежа.

Рекомендации арендаторам:
1. Тщательно исследуйте техническое состояние объекта и его правовой статус до заключения договора.
2. Все выявленные дефекты фиксируйте в акте приёмки.
3. Все обязательства из серии «ремонт проведём, когда заедете» должны быть отражены в договоре, иначе всё ляжет на вас.
4. Если дефекты выявлены после заезда, то требуйте их устранения или зачёта в счёт арендной платы.

Автор статьи: Иван Васюков, адвокат, управляющий партнёр юрбюро Artilex