Существенные дефекты арендуемого помещения – на что вправе рассчитывать арендатор?

Суть проблемы

Отношения арендодателей и арендаторов можно сравнить с отношениями в супружеских парах. Начало знаменуется взаимной любовью и уважением, а после вступления в брак вскрывается вся сущность партнёров, включая такие недостатки, с которыми совместное проживание становится невыносимым.
Применительно к коммерческой недвижимости в процессе аренды часто проявляются скрытые и существенные недостатки помещения, которые делают его использование невозможным.

На что вправе рассчитывать арендатор?

Законодательное регулирование
Статьи 612, 614, 616 Гражданского кодекса РФ говорят, что в случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендатор вправе по своему выбору потребовать:
1) безвозмездного устранения недостатков;
2) соразмерного уменьшения арендной платы;
3) возмещения расходов на устранение недостатков, в том числе путём удержания из арендной платы с предварительным уведомлением, либо досрочного расторжения договора.

Какие дефекты относятся судебной практикой к существенным?

Несоответствие санитарным нормам, или Ацетоновое дело
Арендатор заявил иск о расторжении договора и возврате депозита. Обосновывал требование тем, что его работники начали жаловаться на сильные головные боли и тошноту в помещении, а отбор проб воздуха СЭС показал многократное превышение уровня гидрохлорида и ацетона в воздухе.
Суд в деле А56-91456/2019 иск удовлетворил, т.к. нарушение санитарных норм препятствует использованию помещения по целевому назначению «ввиду невозможности обеспечить надлежащие условия труда работников».

Дело о застойной воде и плесени
Арендодатель обратился с иском о взыскании долга в 1 293 246 рублей по договору аренды. Ответчик заявил встречный иск об установлении платы в пониженном размере за весь период пользования помещениями из-за постоянно возникающих дефектов.
Помещения изначально передавались в непригодном состоянии, что было отражено в акте приёмки. Арендатор произвёл ремонт и реконструкцию. Дефекты (плесень, застой воды в подвале, нарушения в работе коммуникаций) проявлялись вновь, и он постоянно нёс траты на их устранение, поэтому просил вычесть расходы на текущий ремонт из размера платежей. Экспертиза по делу констатировала, что вода проникала в подвал через трещины в фундаменте и негерметичные проходы в узлах канализационных труб, препятствуя использованию помещений по договорному назначению.
Суд в деле А60-37476/2013 посчитал, что выявленные дефекты препятствовали пользованию помещениями и удовлетворил иск о взыскании долга только в сумме 408 тыс. рублей, вычтя из неё размер понесённых арендатором расходов на устранение дефектов.

Нарушение норм противопожарной безопасности, или Дело пахнет керосином
В этом споре арендатор потребовал возврата обеспечительного платежа и признания договора расторгнутым из-за несоответствия помещения нормам пожарной безопасности. УК «Корона» передала помещение «О`КЕЙ» без отделки. Он начал проводить ремонт и переоборудование в рамках арендных каникул. Для проведения отделочных работ компания дважды запросила исполнительную и проектную документацию на здание, а УК её не представила. Тогда арендатор нанял экспертную организацию для оценки состояния и пригодности здания в целях аренды под офисы.
Заключение показало, что оно не оборудовано системой пожаротушения, а несущие конструкции не соответствуют уровню огнестойкости, что является нарушением норм о пожарной безопасности.
Суд в деле А40-161147/2015 встал на сторону арендатора, т.к. договор прямо предусматривал за арендодателем «обеспечение пожарной безопасности здания в целом»; арендатор не нарушал условий договора, поэтому нет оснований для удержания обеспечительного платежа.

Рекомендации арендаторам:
1. Тщательно исследуйте техническое состояние объекта и его правовой статус до заключения договора.
2. Все выявленные дефекты фиксируйте в акте приёмки.
3. Все обязательства из серии «ремонт проведём, когда заедете» должны быть отражены в договоре, иначе всё ляжет на вас.
4. Если дефекты выявлены после заезда, то требуйте их устранения или зачёта в счёт арендной платы.

Автор статьи: Иван Васюков, адвокат, управляющий партнёр юрбюро Artilex