Падение с отскоком

О сокращении сделок отчитались «Группа ЛСР» и ГК «Эталон». Так, в ЛСР говорят, что во всех регионах присутствия за первые три месяца 2017-го заключены контракты на 140 000 кв.м — на 34% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. В деньгах компания потеряла 36%, получив в начале 2017-го 13,5 млрд рублей.
У ГК «Эталон» физические объемы продаж упали на 14% — со 135 000 до 113 646 кв.м, а в деньгах — с 12,86 млрд до 10,248 млрд рублей. В обеих компаниях говорят, что снижение связано с высокой базой первого квартала 2016-го. «Результаты соответствуют нашим ожиданиям. Высокий уровень базы сравнения, заданный показателями первого квартала прошлого года, получился из-за массового возвращения на рынок покупателей, которые откладывали покупки в 2015-м. Этот эффект был усилен запуском нескольких проектов в первом квартале 2016-го и в предшествующий ему период», — поясняет президент и генеральный директор ГК «Эталон» Вячеслав Заренков.
Заместитель председателя правления холдинга Setl Group Наталья Луговская говорит, что, по данным «Петербургской Недвижимости», в первом квартале в Петербурге продано на 20% меньше квартир в новостройках, чем в первом квартале 2016-го (870 000 и 1,1 млн кв.м соответственно). Но это на 9% больше, чем в первом квартале 2015-го. «Это краткосрочные рыночные колебания, общий долгосрочный тренд остается стабильным. Причина снижения показателя в этом году — прошлогодняя пиковая ситуация. Спрос в начале 2016-го был ажиотажным, люди боялись отмены господдержки ипотечного кредитования и торопились купить квартиру по льготным ставкам. Объемы продаж были рекордными. В этом году ситуация стабилизировалась. Показатели меньше относительно прошлогоднего всплеска, но в ретроспективе (2015 год) стабильны», — полагает Наталья Луговская.
Однако, по словам члена общественного совета Минстроя Валерия Казейкина, каждая четвертая квартира на первичном рынке не находит покупателя: доходы населения снижаются на протяжении 15 месяцев, растет и объем нереализованного жилья. По его оценкам, доля непроданных квартир в среднем по стране составляет 26,7%, а у некоторых застройщиков доходит до 50%. Затоваривание рынка может привести к стагнации отрасли: объем строительства постепенно уменьшается и в ближайшее время может упасть на 20–30%.
Мы попросили участников рынка оценить причины падения продаж и ближайшие перспективы. Кстати, в одной из компаний ответили, что комментировать эту тему не хотят: «Пессимизма у нас нет, но писать, какие мы молодцы, когда понятно, что общая ситуация «не фонтан», не хочется».

Мнения экспертов

Алексей Гусев, коммерческий директор компании «Главстрой-СПб»:

– Два года подряд первый квартал характеризовался высокой покупательской активностью на фоне слухов о сворачивании программы господдержки. Таким образом, рынок практически исчерпал платежеспособный спрос. Уже в декабре 2016-го было понятно, что первые месяцы нового года будут довольно спокойными. Покупатели наблюдают, ожидая снижения ставок.
Думаю, рынок восполнит спад спроса уже к началу второго полугодия за счет развития ипотечного кредитования и уменьшения процентов.
Для нас результаты первого квартала оказались выше ожиданий. Несмотря на то что основной объем предложения составляли квартиры в высокой стадии готовности (и более дорогие), продажи оказались выше запланированных.
Сегмент качественного и доступного жилья очень стабилен. Полагаю, покупательский спрос в текущем году переключится на городские локации, наиболее обеспеченные инфраструктурой.

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:

– Мы работаем преимущественно на «вторичке», реализуя квартиры в построенном доме ЖК «Огни залива», где число сделок не снижалось. Интерес к комплексу стабильный, разве что в апреле несколько уменьшилась активность покупателей, сократилось число обращений в компанию. Обычно апрель — бодрый месяц, он предшествует майским праздникам, люди стараются завершить важные дела до начала сезона отпусков.
Снижение объемов продаж, конечно, может быть обусловлено высокой базой 2016 года. Другое объяснение — заявления о том, что ставки по ипотечным кредитам будут падать. Мы всегда с некоторым скептицизмом оцениваем такие радужные прогнозы. Текущее состояние рынка по совокупности условий для приобретения жилья весьма благоприятно: большой выбор ипотечных программ и квартир, привлекательные ставки.
За последний год количество вводимых площадей в Петербурге уменьшилось, а реализация выросла по отношению к предыдущему году, что позволяет говорить об оздоровлении рынка.

Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»:

– Мы не можем сказать, что результаты первого квартала вызывают у нас опасения, а март вообще нас порадовал: объемы реализации сравнились с показателем аналогичного периода 2016-го, когда покупатели старались успеть приобрести квартиру до окончания программы субсидирования ставок.
Спрос на ипотечные программы банков, с которыми мы работаем, не снижается, и по-прежнему порядка 65% наших клиентов приобретают квартиру с использованием ипотечных кредитов.
Строители не торопятся выводить новые проекты: за три месяца на рынке начались продажи всего в 36 новых ЖК или новых очередях. На этом фоне цены продолжили положительную динамику: девелоперы медленно, очень осторожно, но начали повышать цены.

Дмитрий Крутов, руководитель центра аналитики ГК «Доверие»:

– В первом квартале 2016 года активность на рынке подогревало ожидание отмены льготной ипотеки. В первом квартале 2017-го эта программа закончилась, что способствовало снижению спроса. Однако первый квартал без каких-либо событий, стимулирующих ажиотаж, традиционно демонстрирует меньшие объемы спроса. Более того, на фоне общих ожиданий дальнейшего снижения ключевой ставки формируется пласт отложенного спроса. Снижение доходов населения стало фоновым трендом, который привел к общему сужению рынка, но на ситуацию уже значительно не влияет.
Если не будет внешних шоков, которые на фоне сложной геополитической ситуации исключать нельзя, спрос покажет положительную динамику в третьем и четвертом кварталах. Стимулами могут стать снижение ключевой ставки, высвобождение депозитных денег и появление дополнительных программ ипотеки и рассрочки.
Существующий «навес» нереализованного жилья — не больше, чем обычно. При этом объем спроса равен объему ввода в эксплуатацию. Хотя существует долгосрочная тенденция увеличения сроков продажи квартир. К концу апреля — началу мая мы прогнозируем разовую коррекцию на повышение, далее цены во второй половине второго квартала будут стагнировать из-за сезонного спада спроса. Но предпосылки для роста сохраняются — к концу лета мы ожидаем повышения цен.

Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь»:

– Снижение объемов продаж у крупных компаний связано, в первую очередь, с ажиотажным спросом в первом квартале 2016 года и в меньшей степени — со снижением фактического спроса.
Если делать прогнозы на второй квартал 2017-го, цифры будут сопоставимыми с аналогичным периодом 2016-го. Темпы продаж окажутся на 5–7% ниже, а может, и останутся на том же уровне, потому что во втором квартале прошлого года мы наблюдали спад после бурного первого квартала. Ситуация, безусловно, исправится. Выравнивание картины ожидаю по результатам первого полугодия. Падение составит уже не 25–30%, как в первом квартале, а 10–15%.
«Навес» на рынке действительно есть. В первую очередь — из проектов с неправильной концепцией и неудачной локацией. У них и вправду затруднения с продажами. Это чревато финансовыми трудностями для застройщиков. Пока рано делать более глубокие прогнозы: никто не знает, как будет разворачиваться ситуация во втором полугодии.
В ближайшие кварталы будет наблюдаться превышение предложения над спросом, и ситуация не изменится. Но на рынок будет выводиться меньше квартир, чем в прошлом и позапрошлом году. Поэтому «навес» будет сокращаться. Но падения цен не произойдет. Держать их на текущем уровне тоже чревато для строителей. За последние два года сильно выросла себестоимость, в том числе из-за дополнительных затрат на дороги и объекты социальной инфраструктуры. Зачастую жилье продают по ценам, близким к себестоимости, с рентабельностью не более 10%. И возможно, эта «дельта» будет снижаться — вплоть до нуля. Эти факторы делают ситуацию в сфере жилищного строительства весьма неустойчивой. Утяжеляют положение дел и новые требования 214-ФЗ.
По итогам 2017 года, скорее, мы увидим плавный рост цен на сворачивающихся объемах. Он будет наблюдаться в пределах инфляции — 3–5% в рублях. По результатам 2018-го объем рынка сожмется примерно вдвое и вступит в гармоничные отношения со спросом.

Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:

– С отменой субсидирования ипотеки ставки выросли до 12–14% годовых. Потребовалось время, чтобы банки и заемщики адаптировались. Потом началось смягчение условий. Банки с оглядкой друг на друга и на ключевую ставку переписывали ипотечные условия чуть ли не каждый месяц. В итоге покупатели заняли выжидательную позицию, дожидаясь более выгодных условий и, желательно, снижения цен. Ставки уже достигли докризисного уровня (10,4% годовых), условия по первоначальному взносу более чем лояльные (0–15%), а для снижения цен на квартиры нет никаких предпосылок. Кроме того, часть покупателей ушла на «вторичку», поскольку условия по ипотеке сейчас равноценны. Более того, квартиры в домах 5–10-летней давности по цене приблизились к новостройкам.
В масштабных проектах за КАД число покупателей снизилось за счет оттока доли инвесторов. Они видят, что цены уже не растут, как раньше, да и найти арендатора, когда в одной локации тысячи похожих предложений, тяжеловато. То есть их финансовые ожидания в проектах класса «жесткий эконом» не оправдываются. В то же время спрос на ликвидное жилье комфорт-класса рядом с метро (внутри КАД) остается стабильным.

Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга и исследований рынка холдинга RBI:

– В первом квартале 2017 года в массовом сегменте (в традиционной части Петербурга) спрос снизился на 10% по сравнению с аналогичным периодом 2016-го. Это отчасти объясняется высоким спросом в начале 2016-го. С другой стороны, это показывает взвешенную позицию покупателей: многие выжидают, что будет с рынком, как поведут себя ипотечные ставки, которые в последнее время, как известно, снижаются. Скорее всего, это временное явление.
Стоит отметить, что в сегментах бизнес-класса и выше в начале 2017-го, наоборот, была отмечена высокая активность покупателей. Объем продаж по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличился на 17%.
Наличие нереализованного товарного запаса более заметно в «заКАДье», где в связи с этим за последний год вывод новых объектов снизился на 35%. В городской черте такого нет: за первый квартал 2017-го выведено около 500 000 кв.м. Это хороший показатель: переизбытка товарного запаса нет несмотря на выжидательную позицию покупателя. Мы ожидаем, что в текущем году спрос и предложение будут сбалансированы.