НАШ ЦИТАТНИК: «Если в рамках льготной ипотеки ставка по 10-летнему кредиту снизилась с 7% до 5%, это уменьшило ежемесячный платеж для заёмщика на 9%. Однако рост цен на новостройки на 10% полностью нивелирует этот эффект...» Ольга Полякова

23 ноября, 16:59

Говорят, где-то кризис?

8 февраля 2016 в 18:29
3 493

Говорят, где-то кризис?

Объем продаж дорогих загородных домов за прошлый год остался практически неизменным: 38 особняков класса А застройщики реализовали в 2014 году, 37 — в 2015-м.

При этом на рынке появилось всего три новых элитных проекта (55 лотов). По сведениям экспертов Knight Frank St. Petersburg, лучше всех результаты продаж в поселках Liikola Club, Osko Village и «Сад времени». Средняя стоимость элитного дома с участком почти не изменилась: 72,9 млн рублей. (По оценкам «Петербургской Недвижимости» — 73,6 млн.)

В бизнес-классе ситуация более сложная. Продажи упали вдвое: 181 сделку девелоперы заключили в 2014 году, 94 — в 2015-м. В этой категории объем предложения за год существенно сократился: с 1068 до 896 домовладений. Средняя цена выросла с 20,8 млн до 22,4 млн рублей (по оценкам «ПН» — 16,5 млн).

Если сравнивать с динамикой цен на квартиры, особенно эконом-класса, загородный рынок дорогих объектов выглядит просто оазисом стабильности.

Директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg Екатерина Немченко отмечает: «Повысился интерес к полностью готовым объектам. К ним предъявляются высокие требования, и бюджет покупки может составлять 70–100 млн руб. Этот спрос частично удовлетворяет выросшее предложение на вторичном рынке».

Во втором полугодии предложение на «вторичке» увеличилось на 76%, и сейчас в дорогих поселках владельцы готовы продать 160 объектов.

Срок экспозиции растянулся, переговоры идут труднее, но в целом богатые покупатели пока не меняют привычек. Возможно, как мы и предполагали, сказалась программа «национализации элит» (запрет на выезд и владение зарубежными активами для силовиков и чиновников), а также пристальное внимание западных финансовых контролеров к чистоте происхождения российских капиталов.

Сейчас продажи ведутся в 17 коттеджных поселках класса А и в 33 проектах класса В.

В элитном сегменте в 2015 году открылись продажи в третьей очереди поселка «Медное озеро-2», в проекте Villa Premium и в поселке Rovaniemi Club. В классе В дебютов было всего два: «Царство-Королевство» и Belveder Park. Аналитики отмечают активное переформатирование: в некоторых проектах застройщики включили в ассортимент участки без подряда (например, такие варианты появились в 4-й очереди проекта «Репинская усадьба» и в «Уварово»).

Мнения экспертов:

Андрей Бочков, генеральный директор УК «ПулЭкспресс»:

– Рационально обосновать причины успеха или неуспеха конкретного проекта довольно сложно. Как, например, трудно объяснить километровые очереди на выставку Серова. Или вот: Московская филармония за сутки продала абонементов на 88 млн рублей. Может быть, наше неустроенное время обостряет тягу граждан к прекрасному?

А заодно предположим: неясность экономических перспектив стимулирует непреодолимое желание вложиться во что-нибудь долгое, дорогое и не так чтобы очень необходимое. Например, в загородный дом.

Антон Гаринов, руководитель продаж загородной недвижимости компании «Строительный трест»:

– В сложившейся ситуации помимо таких факторов, как расположение, архитектурная концепция и имя компании-застройщика, крайне важна динамика: количественные и качественные изменения, происходящие в поселке. Должна функционировать управляющая компания, следящая за порядком, специализированная охранная структура. Сегодня покупатели придают этому большое значение.

Вадим Новиков, генеральный директор FreeDom Haus:

– Покупатель дорогих загородных домов, конечно, напуган, встревожен и озадачен происходящим вокруг. И совершенно не желает рисковать. Ему важно до принятия решения убедиться, что у девелопера — самые серьезные намерения. Что уже сделаны капитальные вложения в дороги, в инженерные сети, в обустройство прилегающей территории и особенно — береговой зоны. При выполнении этих условий (включая главное — что место выбрано безупречно) проект имеет шансы на успех.

Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь НТ»:

– Понятно, что сейчас выходить с новыми проектами в дорогом сегменте —риск. Потому что параметры успешных реализованных поселков известны и многократно обсуждены. В каждом конкретном случае это довольно сложный набор условий и компромиссов. А предложить что-то принципиально новое трудно (и не факт, что новую «фишку» воспримут клиенты). Скорее всего, надо стараться улучшить каждое из ключевых направлений: и Генплан поселка, и планировки домовладений, и опции «умного поселка»…