Генплан для житницы

Даже сейчас, в разгар экономического кризиса, в Краснодаре только 40% жилья приобретают горожане. Еще 30% покупателей — жители края, остальные — представители других регионов. Квадратный метр эконом-класса на первичном рынке стоит чуть более 35 000 рублей. При том, что себестоимость, по данным компании «СИК «Девелопмент-Юг», не удается опустить ниже 32 000 за метр. «Краснодар — лучший город для жизни, — отметил по этому поводу главный архитектор города Игорь Мазурок. — Но это плохо вяжется с тем, что здесь самое дешевое жилье».

Для Краснодара характерны те же проблемы, что и для любого крупного города России. Здесь очень много ветхого и аварийного жилья в историческом центре (частный сектор без удобств краевые власти собирались реновировать еще в начале 2000-х); высокий автомобильный транзит (300 000 машин ежедневно пересекают город по направлению к Сочи и морским портам и обратно); есть дисбаланс между развивающейся новой застройкой и стагнирующей инфраструктурой.

На это накладываются кризис, отсутствие денег у населения, банковского кредита у застройщиков плюс экзотические идеи власти. Самой свежей (и обсуждаемой) оказалась инициатива нового губернатора Краснодарского края Вениамина Кондратьева — запретить продажу квартир в новостройках, если объекты готовы менее чем на 50%. «У большинства краевых компаний нет ни достаточных собственных средств, ни проектного финансирования, чтобы, не открывая продаж, построить объект наполовину, — говорит Сергей Иванов, президент ООО «СИК «Девелопмент-Юг». — Сбербанк — единственный, кто предоставляет проектное финансирование. Но из 340 строительных компаний в регионе он работает только с 16. 90% участников рынка в лучшем случае завершат свои объекты и уйдут». «Если начинать продажи с 50% готовности объекта, сколько будут стоить квартиры с учетом ставки по кредиту? — поддержал коллегу Борис Юнанов, генеральный директор ГК «Неометрия». — И кто сможет их купить?»

Правила землепользования и застройки за последнее десятилетие, которое бизнес оценивает как «бездарно потерянное», вошли в трагическое противоречие с Генеральным планом Краснодара. Разночтений выявлено уже около 500. Строгое правило, введенное новым губернатором (не давать разрешений на строительство вразрез с Генпланом), привело к тому, что в последние месяцы разрешения практически не оформлялись. «Как инвестор я не понимаю, сколько должен заплатить за участок, — пояснил Борис Юнанов. — Я не могу выстроить экономику, не понимая, что смогу там возвести. Власть с нами своих намерений не обсуждает».

Власть и сама понимает, что Генплан Краснодара не соответствует экономическим реалиям. По словам Игоря Мазурка, его составляли по недостоверным исходным данным и с ориентиром на недостижимые показатели: «В 2004 году город посчитал, что может построить инфраструктуры на 30 млрд рублей. Сейчас мы понимаем, что это нам не по карману. Транспортные коридоры были проложены без учета прав собственников земли: если строить дороги по этой схеме, придется тратиться на выкуп. Разработка нового Генплана идет, и наша задача сделать не очередную мечту, а экономически выверенный документ».

Власти города и края еще не придумали, как окончательно переложить строительство дорог, школ и детских садов на плечи девелоперов, но уже заявляют о неизбежности этого шага. Застройщики же говорят, что для этого им нужна рентабельность на уровне 15%, а она не всегда достигает и 7%.

Наиболее предусмотрительные инвесторы не спешат вкладывать деньги в проекты, пока не появятся твердые правила игры. Между тем крупные застройщики платят, по словам г-на Иванова, порядка 450 млн рублей налогов с каждых 100 000 кв.м введенного жилья.

Темы коммерческой недвижимости коснулась гостья саммита из Нижнего Новгорода, генеральный директор компании IDEM Екатерина Гресс. Краснодарским торговым центрам предстоят трансформации. К традиционным магазинам и развлечениям нужно добавить творческие, социальные и образовательные пространства, места для встреч. Собственникам ТЦ трудно расстаться с предубеждением, что владельцы танцевальных и художественных студий мало и нерегулярно платят. Ключ, по словам Екатерины Гресс, в том, что они приносят комплексам высокий и регулярный трафик. Некоторые форматы увеличивают его втрое, даже когда покупатели становятся предельно экономными. Она рассказала о самых неожиданных, но хорошо показавших себя решениях: объединенные выставки-продажи городских дизайнеров одежды; собранные на одной площадке химчистки, мастерские по ремонту одежды, сумок и обуви, изготовлению ключей; столярные мастерские, организованные по принципу коворкинга; фермерские рынки под крышей ТЦ, что особенно актуально для сельскохозяйственного края.