Зима будет долгой

Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость»:

– За первое полугодие 2016 года застройщики реализовали около 2 млн кв.м жилья — это примерно 45 500 сделок. Прирост к тому же периоду 2015-го составил около 25%.
Летом 2016-го не было традиционного спада. А в августе прирост обращений составил около 10%. Люди возвращаются из отпусков, активизируется спрос со стороны иногородних. Большинство наших коллег также фиксируют увеличение сделок. За весь рынок говорить рано, но, по нашим ощущениям, объем продаж за третий квартал составит 900 000–1 000 000 кв.м.
Вывод на рынок новых объектов летом традиционно снижается. В среднем ежеквартально — до 1 млн кв.м жилья. Пока за первый месяц третьего квартала выведено около 100 000 кв.м, но, как правило, застройщики откладывают начало продаж на осень, так что в конце сентября начнем нагонять. Кардинальных изменений в третьем квартале не предвидится: объем спроса, активность застройщиков и цены будут стабильны.
Если говорить о структуре спроса, то основная его доля приходится на Петербург. Рост популярности пригородных территорий остановился. Соотношение жилья эконом- и комфорт-класса в городе примерно 50 на 50, в Ленобласти — 85 на 15. По рынку в целом — приблизительно 60 на 40. Каких-то серьезных изменений в последние годы не отмечаем.
Средняя цена сделки с 2012 года уменьшилась, но сократились и средние площади квартир. Компании урезают метражи, меняют квартирографию. С 2012 года средняя площадь квартиры снизилась с 50 до 42 кв.м. Даже при росте цен в определенные периоды основной объем составляют сделки до 3,5 млн рублей. 75–80% покупок приходится на студии и однокомнатные квартиры.
При этом доля ипотечных сделок вернулась на довольно высокий уровень — 55–60% в среднем по рынку, у некоторых компаний она составляет 75–80%. Даже объекты комфорт-класса показывают прирост числа договоров с ипотекой. Застройщики активизировали работу с банками, появляются маркетинговые ставки 7,7 и 8%. Активность продаж также поддерживают скидки на пакеты квартир, сертификаты, мероприятия, направленные на узнаваемость брендов.

Андрей Некрасов, модератор, редактор отдела «Строительство» «НП»:

– Число сделок растет, но из-за снижения площади квартир застройщики получают меньше денег?

Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость»:

– Не совсем, ведь и стоимость «квадрата» в квартирах небольшого метража выше, хотя в последнее время эта разница все менее заметна.

Андрей Некрасов, модератор, редактор отдела «Строительство» «НП»:

– Успехи 2016-го — это просто компенсация провальных показателей 2014–2015 годов.

Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость»:

– Не сказала бы, что 2015-й был провальным, — результаты оказались неплохими. Например, в прошлом году было реализовано примерно 3,9 млн кв.м жилья, а по итогам 2016-го мы прогнозируем около 4 млн кв.м. Мы сравниваем показатели первого полугодия 2016-го и 2015-го, но во втором полугодии прошлого года активность покупателей была довольно высокой. То есть сейчас рынок не дал какого-то серьезного прироста, он стабилен, хотя, конечно, не сравнится с показателями 2013-го, когда на пике было реализовано около 5 млн кв.м жилья. Для дальнейшего развития должна измениться ситуация с платежеспособным спросом, а доходы населения снижаются. Поэтому застройщики предлагают более бюджетные варианты.

Андрей Некрасов, модератор, редактор отдела «Строительство» «НП»:

– А что в сегментах дорогого жилья?

Николай Пашков, генеральный директор «Knight Frank Санкт-Петербург»:

– Дорогой сегмент традиционно более стабилен в объемах спроса, и текущий период это подтверждает. Объем продаж в последние годы — примерно 200 квартир за полугодие. Были отдельные скачки в 2012-м и 2014-м, но в целом каких-то трендов для его увеличения или снижения мы не видим.
Застройщики последние два-три года стали осторожнее подходить к квартирографии: проектируют квартиры меньшего метража и с меньшим числом комнат. По нашим наблюдениям, это противоречит реальному спросу. В состоятельных семьях часто бывает много детей. Три-четыре ребенка — не редкость. И таким людям нужна просторная квартира с несколькими спальнями. А рынок таких вариантов предлагает мало. На Крестовском острове есть дом, где четверть квартир покупатели намерены объединить.
А цены постепенно повышаются. Да, есть колебания, но они связаны с выводом на рынок новых объектов. Премиальный сегмент может рассчитывать на хорошие перспективы. Богатые в кризис, как известно, богатеют.
Тенденцией ближайших 5–10 лет будет изменение территориальной структуры этого рынка. Потенциал Крестовского острова исчерпан, здесь могут появиться лишь отдельные небольшие проекты. Так что девелоперская активность сместится на Петровский остров, там уже есть первые комплексы бизнес-класса. Место будет раскручиваться, пойдут проекты в элитном сегменте.
Если говорить о первичном рынке в целом, то значительного уменьшения объема продаж мы не видим. Но есть ощущение постепенного скольжения вниз. Это касается не только недвижимости, но и всех потребительских сегментов — от мебели до авторынка. Это не обвал, но медленное съезжание.
Девелоперы продолжают выводить новые объекты, и в довольно большом объеме. Они всегда действуют реактивно: надо продавать, пока продается. Вот когда перестанут покупать, тогда и будем решать проблемы по мере их поступления. Это велосипед, который устойчив, пока едет. Так что все застройщики усиленно крутят педали, чтобы ехать, и усиленно зарабатывают деньги, пока это получается. Но витает ощущение грядущего ухудшения ситуации.
Для меня тревожным сигналом служит то, что некоторые девелоперы пытаются продать свои участки. Это необычно, когда крупная компания с большими оборотами выставляет на продажу часть своего земельного банка. Это наводит на размышления о причинах.

Андрей Некрасов, модератор, редактор отдела «Строительство» «НП»:

– Чего-то страшного ждут не первый год…

Николай Пашков, генеральный директор «Knight Frank Санкт-Петербург»:

– Да, мы с 2008 года живем с таким предчувствием.

Андрей Некрасов, модератор, редактор отдела «Строительство» «НП»:

– Так когда?

Николай Пашков, генеральный директор «Knight Frank Санкт-Петербург»:

– Может, и никогда. Российский рынок жилья представляется практически безразмерным. Это единственный инструмент инвестирования, который доступен и понятен среднестатистическому гражданину. Человек, у которого скопились какие-то деньги, в первую очередь идет покупать квартиру. Государство должно поддерживать девелоперов прежде всего потому, что они концентрируют огромный объем избыточных денег в стране. В противном случае они бы начали раскручивать инфляцию, расшатывать финансовую систему. Сейчас все это идет в бетон и квадратные метры и там оседает.
Сколько лет работаю на рынке — и мы все ждем, когда же спрос насытится, и размышляем, откуда у людей столько денег. А деньги, как выясняется, у людей все равно есть. Не забывайте, что Москва и Петербург, как и еще несколько мегаполисов, все еще выкачивают человеческие ресурсы из провинции — урбанизация продолжается. Приезжие также создают спрос. Причем в этом смысле Петербург даже привлекательнее Москвы, поскольку в силу некоторых обстоятельств жить в столице сейчас не очень комфортно.

Андрей Алексеев, руководитель петербургского филиала «Мосгосэкспертизы»:

– А ничего другого, кроме квартир, и не купить. Автомобили подорожали в два раза, бытовая техника тоже. А цены на жилье с начала кризиса не выросли. Если стоимость квартиры поднялась бы так же, как и на продукты, вот тогда бы мы посмотрели, жив наш стройкомплекс или нет. Было бы то же, что сейчас с автосалонами происходит: зайдите в любой, спросите, когда они последний раз покупателя видели. Нет ничего удивительного, что оставшиеся деньги, которые скоро закончатся, вкладывают в самый дешевый товар.

Андрей Некрасов, модератор, редактор отдела «Строительство» «НП»:

– Да уж, лучше остаться без микроволновки, но купить квартиру.

Андрей Алексеев, руководитель петербургского филиала «Мосгосэкспертизы»:

– А посмотрите соотношение. 
В 2013-м — утрирую, но немного — можно было продать квартиру и купить два автомобиля Range rover. А сейчас можно продать один Range rover и купить две квартиры. Так что квартира — это самый ликвидный товар.

Елизавета Яковлева, руководитель отдела маркетинга и аналитики АН «Метры»:

– Мы выступаем эксклюзивным брокером компании «Навис», которая строит малоэтажное жилье. У нас средняя площадь квартир растет. Студии не востребованы, а покупатели все чаще говорят об объединении квартир. Был случай, когда объединили четыре квартиры. То есть в малоэтажном жилье в 10 км от КАД покупатели могут себе позволить более просторные варианты.

Андрей Некрасов, модератор, редактор отдела «Строительство» «НП»:

– Все дело в бюджете покупки?

Елизавета Яковлева, руководитель отдела маркетинга и аналитики АН «Метры»:

– Мы говорили о средней сумме сделки в 3,5 млн рублей. За городом за эти деньги можно купить квартиру на одну комнату больше, чем в городе.

Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость»:

– Удаляясь от города, от метро, застройщики обязаны предложить покупателю меньший бюджет сделки. На старте проекта речь идет о 50 000 рублей за «квадрат». А ехать так далеко за студией нет смысла, да и портрет загородного покупателя совсем иной. Пока малоэтажное жилье, по нашим данным, занимает 6–7% в спросе, но постепенно число таких проектов растет, так что доля этого сегмента увеличится.

Андрей Некрасов, модератор, редактор отдела «Строительство» «НП»:

– Тогда откуда же такие объемы новых многоэтажных проектов? Кому застройщики будут их продавать?

Андрей Алексеев, руководитель петербургского филиала «Мосгосэкспертизы»:

– Мне кажется, все дело в новых ПЗЗ: застройщики старались получить разрешение на максимальное число проектов до вступления их в силу. Но начинать работы они пока не собираются, положат бумаги в стол, рассчитывая стартовать в лучшие времена. Продление разрешения на строительство у нас пока бесплатно…

Лев Марголин, директор по строительству Mirland Development:

– Известное явление — костер, прежде чем затухнуть окончательно, вспыхивает ярким пламенем. Я, как человек опытный, могу сказать, что и партнерские отношения, прежде чем окончательно разорваться, тоже вспыхивают ярким пламенем, а потом заходят в тупик.
Я впервые делаю пессимистичные прогнозы, но вынужден признать, что рынок идет к затуханию. До этого еще лет пять, поскольку строительство — процесс долгий. Но в пятилетней перспективе однозначно объемы строительства в Петербурге уменьшатся. Посмотрите, что творят власти. Сейчас выясняется, что новые ПЗЗ, утвержденные в июне, начинают действовать без переходного периода. Хотя власти убеждали сообщество, что он будет. Мы сегодня слышим четкие заявления высоких чиновников, что и уже утвержденные ППТ — это не документ, а, как бы сказать интеллигентнее, бумага, которая ничего не стоит. Надо разрабатывать новые ППТ, уже по новым ПЗЗ, в соответствии с сегодняшними требованиями.
То, что застройщики начали продавать участки, — это знак к негативной тенденции в будущем. Лендлорды не ждут реальных денег и готовы уступать территории по любым бизнес-комбинациям. Да и земля очевидно подешевела. Так что через пять лет нас ждет явная просадка в объемах. О сегодняшнем времени мы будем вспоминать с тоской. Есть такой анекдот. Директор компании упрекает сотрудников в том, что они жалуются на кризис и ухудшение жизни, хотя у них зарплата на 75% выше. Они интересуются: «Выше, чем в каком году?» — «Чем в следующем». Так что нам надо радоваться жизни, использовать момент и продавать то, что продается. Радует, что Петербург — это все же магнит, иногородних покупателей довольно много. Год в целом неплохой, может, еще пару лет нас таких ожидает, а потом стратегия должна измениться.

Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость»:

– Из 7 млн кв.м жилья, на которые получены разрешения на строительство, только 2,2 млн кв.м — действительно новые проекты. Остальные — это продление сроков, изменения и т. д. Некоторые застройщики получают разрешения на весь крупный комплекс, но корпуса, естественно, будут выводить на рынок поочередно.

Андрей Некрасов, модератор, редактор отдела «Строительство» «НП»:

– Много ли проектов сегодня проходят повторную экспертизу, чтобы предусмотреть другие планировки или другую высоту?

Андрей Алексеев, руководитель петербургского филиала «Мосгосэкспертизы»:

– Повторная экспертиза нужна, только если изменения влияют на конструктивную надежность и безопасность здания. Так что при изменении квартирографии в большинстве случаев повторная экспертиза не требуется. Не могу сказать, что к нам многие по этому поводу приходят, — это единичные случаи. Не почувствовали и мы серьезного увеличения числа новых проектов.

Андрей Некрасов, модератор, редактор отдела «Строительство» «НП»:

– Если спад все же не случится, где будет сосредоточено новое строительство?

Нелли Кирушева, директор по развитию ГК «Доверие»:

– По данным наших аналитиков, территории, где возможно жилищное строительство, сосредоточены в Пушкинском, Московском и Выборгском районах. В кратко- и среднесрочной перспективе здесь можно возвести 21 млн кв.м жилья. А всего в городской черте под жилищное строительство можно использовать около 5400 га, на которых можно соорудить 36 млн кв.м жилья. Наименьший потенциал развития у Фрунзенского (25 га под 113 000 кв.м), Кировского (15 га под 130 000 кв.м) и Адмиралтейского (17 га — до 200 000 кв.м жилья) районов.

Андрей Некрасов, модератор, редактор отдела «Строительство» «НП»:

– То есть слова застройщиков о том, что земли в городе нет, мягко говоря, не соответствуют действительности?

Нелли Кирушева, директор по развитию ГК «Доверие»:

– Земля есть, но ее освоение — это перспектива десяти лет. На большей части этих площадок сейчас расположены промышленные объекты, часть относится к «сельхозке». Но многие перспективные земли уже имеют проекты планировки территории, что само по себе неплохо.

Андрей Некрасов, модератор, редактор отдела «Строительство» «НП»:

– Как чувствуют себя проекты комплексного освоения? Уже начали делить очереди на более мелкие?

Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость»:

– Мы ведем статистику по доле проектов комплексного освоения, и она не изменилась. На такие проекты приходится 60–70% предложения и спроса. Но здесь дело в подходе. Если взять зону западного Мурино, то по сути это один большой проект комплексного освоения территории. Хотя там есть проекты отдельных застройщиков по 100 000 кв.м и даже меньше. Но мы говорим о крупных стройках, которые ведет один девелопер. Спрос и предложение в таких комплексах стабильны.

Андрей Некрасов, модератор, редактор отдела «Строительство» «НП»:

– Вот у компании «БФА-Девелопмент» есть такой проект, но она уж слишком осторожно подходит к его реализации.

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ГК «БФА - Девелопмент»:

– Да, это правда. «Огни залива» — проект почти на полмиллиона кв.м жилья. Сейчас мы закончили первую очередь, около 2000 квартир. Если не говорить о самом строительстве, то проект реализуется непросто. Причина как в общем состоянии рынка, так и в серьезной конкуренции в Красносельском районе, и в понятном дефиците транспортной инфраструктуры. Это единственный крупный спальный район, где нет метро. Наши покупатели ориентируются на экологические показатели (парки, Финский залив) и развитую дорожную сеть, что отчасти компенсирует отсутствие метро. Мы рады показателям текущего года, но оживление связываем в первую очередь с уровнем готовности объекта.
Думаю, что покупатель, который решил приобрести квартиру сейчас, абсолютно прав. Широчайший выбор, низкие цены, конкуренция скидок, довольно выгодные условия по ипотеке. А что у наших сограждан есть деньги в кубышке, мы знаем. Другое дело, что мы не получали этих денег из-за высоких ставок по депозитам. Значительная часть вкладов населения — это небольшие счета на 100 000–300 000 рублей, так что их мы не получим вовсе. Но альтернативы сохранения средств, кроме как в недвижимости, сейчас нет. Автомобиль теряет в цене 30% сразу, как выезжает из салона, а квартира за 10 лет дорожает вдвое. В этом десятилетии такого, может, и не произойдет, но не подешевеет точно.
Насчет следующей очереди ЖК «Огни залива»: мы еще два года назад решили, что не будем форсировать это процесс. Права на участок не лимитируют нас по срокам, так что торопиться нет смысла. Разрабатываем рабочую документацию.
Что касается уменьшения среднего метража квартир, это связано с увеличением числа студий и «единичек» в проектах. Но отмечу, что интерес покупателей к таким квартирам снизился, стало меньше инвесторов. Так что в долгосрочной перспективе средняя площадь квартир увеличится.

Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь»:

– Текущий год действительно неплохой. Сказался ударный первый квартал. Сравнивая 2016-й и 2015-й по полугодиям, мы видим, что рост уже не такой заметный. Третий квартал будет сопоставим с прошлым годом, а четвертый, скорее, окажется хуже по спросу, чем год назад. Если смотреть поквартальную статистику за текущий год, очевидно сокращение объемов продаж. Эта тенденция сохранится и в следующем, и в 2018 году. Нынешний тренд навевает жуткий пессимизм. Но жизнь богаче любых схем, и плохие, и хорошие события могут происходить неожиданно.
В целом все плохо, а застройщики говорят о росте, развитии. Значит, дальше нас ждет снижение спроса, сокращение продаж на 10–20% в год. Объем рынка с 5–6 млн кв.м к 2019–2020 году сократится до 2–3 млн кв.м. Объемы вывода новых проектов это подтверждают. В принципе, катастрофы никакой нет, во всяком случае, для покупателя. А вот для крупных компаний настанут тяжелые времена: им будет сложно удержать объемы, особенно если модель бизнеса ориентирована на рост. Даже остановка роста опасна, не говоря о спаде. Так что список застройщиков изменится, и не только за счет мелких компаний.
Если говорить про цены, то сейчас мы в той точке, когда сложно прогнозировать их стабильность. Думаю, в следующем году застройщики уже не смогут удерживать рублевые ценники на нынешнем уровне. Себестоимость подошла вплотную к ценам продаж, придется их повышать на 5–10% в год.
Ключевая ставка уже снижена, до конца года снизится еще, так что банки смогут предлагать несубсидированную ипотеку под 12%. Думаю, что государство программу субсидирования не продлит — денег нет, держаться придется без них. Мы видим, что происходит в экономике: искусственная квазистабильность, под выборы. Так что в будущем мы увидим очередной виток кризиса: повышение налогов (иначе у государства денег не останется), нестабильность курса доллара и прочее. Это будет снижать и без того невысокие покупательские возможности населения.
По поводу кубышки: всплески активности на рынке недвижимости будут происходить всегда, и деньги населения не исчерпаются. Потому что у нас очень велика теневая экономика, и чем выше налоги и жестче правила, тем больше будет ее доля. А недвижимость остается единственным способом сбережения денег. Это не очень хорошо для экономики, но хорошо для нас. Один мой коллега рассказал стишок: «Такого кризиса не видел белый свет. Трындец уж близится, а кризиса все нет». С ожиданием, что сейчас что-то случится, мы живем уже пару лет. Но инертность и фундаментальность рынка не позволят произойти резким кризисным явлениям. Помните историю про лягушку, которая взбила молоко в масло и вылезла? То же и у нас, вот только пока непонятно, мы в молоке или в воде бьемся.

Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»:

– Продолжу тему кубышки. Если вы посмотрите на проекты квартальной застройки, то сразу после ввода в эксплуатацию до 50% квартир покупатели выставляют на продажу или в аренду. Говорить о доходности такого бизнеса не приходится. Инвестиционный интерес, как и спрос для собственного проживания, смещается в проекты в черте города. У нас в этом году продажи увеличились в 1,5–2 раза. Это, конечно, связано с внутренними причинами: мы наконец-то начали сдавать объекты и за последние два года ввели 30 домов. Это не позволяет расценивать наши результаты как репрезентативные. Но есть и внешние факторы, которые влияют на всех игроков. Все опасались апокалипсиса после выборов и старались вложить свои сбережения, которых, как показывает практика, еще достаточно. Но не забывайте, что следующий год тоже выборный. Так что стреляться рано. У нас есть еще год в запасе.

Лев Марголин, директор по строительству Mirland Development:

– Я бы сказал, что и для покупателя грядет катастрофа. Чем меньше будет жилья, тем выше будут цены. Это очевидные тенденции. Но чтобы добавить розового в сегодняшнюю черноту — господа, мы с вами занимаемся решением естественной потребности человечества и любого общества. Как всегда, будут лечить зубы и покупать туалетную бумагу, так всегда будут приобретать жилье.

###gallery###