НАШ ЦИТАТНИК: «Отмена льготной ипотеки стимулирует спрос на апартаменты, так как привлекательность квартир для инвесторов снизится. Если раньше люди покупали квартиру «под сдачу», используя льготную ипотеку, теперь они станут рассматривать другие варианты...» Евгений Тихоненко

21 июля, 16:24

Дачи в зоне риска

12 февраля 2017 в 21:35

За минувший год продажи в коттеджных поселках упали на 21,3%, реализация таун-хаузов сократилась на 24,9%.

Ситуация в загородных комплексах ухудшается третий год подряд. Пик продаж пришелся на 2013 год, когда девелоперам удалось реализовать 7880 участков, домов и секций (табл. 1). В 2016-м — всего 4600 продаж.
Причины спада — на поверхности. «Сокращение числа сделок обусловлено сочетанием нескольких факторов, — говорит Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь-НТ». — Здесь и отнесение загородной недвижимости к «вторичной потребности», и более высокая по сравнению с квартирой стоимость объектов, и отсутствие господдержки…» Валерий Соколенко, генеральный директор фирмы «ЛэндКей», напоминает, что сегодня квартирный рынок выглядит более цивилизованным по сравнению с загородным. Покупатель квартиры защищен (хотя бы формально) и 214-ФЗ, и гарантийными сроками, и особым порядком банкротства застройщика. Соответственно, на загородном рынке риски выше. «Загородный сегмент изобилует предложениями участков, на которые у продавца порой нет вообще никаких юридических прав», — печалится Валерий Соколенко. «Покупатели стремятся максимально защитить свои деньги и вложить их в понятный для себя продукт. Квартиры — это более массовый и доступный по цене вариант, чем коттеджи», — говорит Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест».
При этом общий объем предложения снижается незначительно. Но число объектов в свободной продаже хотя бы перестало расти, и это уже хорошо.
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в начале 2017 года застройщики региона предлагают покупателям 315 коттеджных поселков и 32 дополнительные очереди. Рынок таун-хаузов — 37 проектов плюс пять очередей. Всего в организованной коттеджной застройке насчитывается примерно 36 000 объектов. Объем предложения — 18 400 участков и домов. За год число коттеджных поселков уменьшилось на 7,3%, объектов — на 3,3%. Спрос сокращается быстрее, чем предложение.
Объем рынка таун-хаузов на конец 2016 года составил 6200 секций, объем предложения — 2500 штук. Доля непроданных объектов стабильно составляет около 40%. За год число поселков с таун-хаузами сократилось на 21,3%, предложение секций — на 9,3%.
Тем не менее новые проекты на рынке появляются. С января по декабрь застройщики вывели в продажу 44 поселка и 12 новых очередей в действующих проектах. Это на 38,9% меньше, чем в 2015 году (в единицах домовладений — на 29,3% меньше). В сегменте таун-хаузов — два новых проекта и две очереди, минус 55,6% к 2015-му (от числа проектов) и минус 16,3% (если считать по секциям).


Думская угроза
Неопределенность подогревают наши неутомимые законодатели. С июля прошлого года поправки в Земельный кодекс запрещают использовать сельхозземли под цели, не связанные с сельхозпроизводством. Это сразу сделало сомнительным статус многочисленных СНТ и ДНП. А более двух миллионов петербургских дачников вдруг оказались в роли потенциальных нарушителей: 70% дач — как раз на «сельхозке». И если старые садоводства, скорее всего, трогать не будут, то у новичков, вполне вероятно, возникнут проблемы с регистрацией построек.
Фактически замораживается «дачная амнистия»: с этого года для регистрации домов, возведенных на участках ИЖС, понадобится техплан, а его без разрешения на строительство не получить. В ближайшей перспективе — штрафы и повышенные налоги на незарегистрированные хозяйственные постройки (включая забор). На подходе чувствительные штрафы и санкции за «неиспользование» участков (надел ИЖС есть, а постройки на нем нет) или за «использование не по назначению». С 2018 года — запрет на любые сделки с участками, у которых нет «законным образом установленных границ».
(А их нет почти ни у кого, потому что в этом году мы перешли на новую систему координат — ГСК-2011.)
Кроме того, в Думу поступил правительственный законопроект, направленный на «устранение противоречий в сведениях государственных реестров». (В кулуарах его называют проще: закон про «лесную амнистию».) С одной стороны, он позволит привести «к общему знаменателю» старую проблему с лесами «двойного учета», с другой — откроет новые возможности для многоквартирной застройки некоторых участков. А это изменит статус традиционных дачных мест…
В этих условиях, чтобы быть дачником и сохранять при этом душевное спокойствие, надо либо исповедовать буддизм, либо иметь в характере ярко выраженную авантюрную жилку.


Короткий горизонт
«И у застройщиков, и у потенциальных покупателей сегодня настроения более пасмурные, чем в предыдущий кризис, в 2008–2009-м, — отмечает генеральный директор компании «ПулЭкспресс» Андрей Бочков. — Тогда все сразу упало, и почти сразу стало понятно, что скоро начнется подъем. Сейчас — нет».
Кроме того, в структуре продаж на загородном рынке устойчиво преобладают участки (более 80% сделок). То есть человек покупает надел и, когда есть возможность, начинает строить дом. Это история долгая, на несколько лет. А такой подход противоречит настроениям, господствующим сейчас у представителей среднего класса. «Два фактора давят на рынок, — подводит итог Марина Агеева, директор по продажам УК «Теорема». — Год за годом снижаются реальные доходы, параллельно нарастает неопределенность. Все живут короткой перспективой, в режиме перебежек от ориентира до ориентира. В середине «нулевых» мы могли себе позволить планировать жизнь на несколько лет вперед, сейчас — нет».
Аналитики и участники рынка сходятся в главном: продажи загородных объектов (особенно для сезонного проживания) стабилизируются и начнут расти не раньше, чем появится хоть какая-то определенность в экономике, когда граждане будут уверены в своих будущих доходах и смогут позволить себе строить планы с учетом отдаленной перспективы. И наоборот, оживление в дачном сегменте можно считать одним из надежных симптомов выздоровления экономики.

Загородный рынок массового спроса. Табл. 2