Дачи в зоне риска

Ситуация в загородных комплексах ухудшается третий год подряд. Пик продаж пришелся на 2013 год, когда девелоперам удалось реализовать 7880 участков, домов и секций (табл. 1). В 2016-м — всего 4600 продаж.
Причины спада — на поверхности. «Сокращение числа сделок обусловлено сочетанием нескольких факторов, — говорит Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь-НТ». — Здесь и отнесение загородной недвижимости к «вторичной потребности», и более высокая по сравнению с квартирой стоимость объектов, и отсутствие господдержки…» Валерий Соколенко, генеральный директор фирмы «ЛэндКей», напоминает, что сегодня квартирный рынок выглядит более цивилизованным по сравнению с загородным. Покупатель квартиры защищен (хотя бы формально) и 214-ФЗ, и гарантийными сроками, и особым порядком банкротства застройщика. Соответственно, на загородном рынке риски выше. «Загородный сегмент изобилует предложениями участков, на которые у продавца порой нет вообще никаких юридических прав», — печалится Валерий Соколенко. «Покупатели стремятся максимально защитить свои деньги и вложить их в понятный для себя продукт. Квартиры — это более массовый и доступный по цене вариант, чем коттеджи», — говорит Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест».
При этом общий объем предложения снижается незначительно. Но число объектов в свободной продаже хотя бы перестало расти, и это уже хорошо.
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в начале 2017 года застройщики региона предлагают покупателям 315 коттеджных поселков и 32 дополнительные очереди. Рынок таун-хаузов — 37 проектов плюс пять очередей. Всего в организованной коттеджной застройке насчитывается примерно 36 000 объектов. Объем предложения — 18 400 участков и домов. За год число коттеджных поселков уменьшилось на 7,3%, объектов — на 3,3%. Спрос сокращается быстрее, чем предложение.
Объем рынка таун-хаузов на конец 2016 года составил 6200 секций, объем предложения — 2500 штук. Доля непроданных объектов стабильно составляет около 40%. За год число поселков с таун-хаузами сократилось на 21,3%, предложение секций — на 9,3%.
Тем не менее новые проекты на рынке появляются. С января по декабрь застройщики вывели в продажу 44 поселка и 12 новых очередей в действующих проектах. Это на 38,9% меньше, чем в 2015 году (в единицах домовладений — на 29,3% меньше). В сегменте таун-хаузов — два новых проекта и две очереди, минус 55,6% к 2015-му (от числа проектов) и минус 16,3% (если считать по секциям).

Думская угроза
Неопределенность подогревают наши неутомимые законодатели. С июля прошлого года поправки в Земельный кодекс запрещают использовать сельхозземли под цели, не связанные с сельхозпроизводством. Это сразу сделало сомнительным статус многочисленных СНТ и ДНП. А более двух миллионов петербургских дачников вдруг оказались в роли потенциальных нарушителей: 70% дач — как раз на «сельхозке». И если старые садоводства, скорее всего, трогать не будут, то у новичков, вполне вероятно, возникнут проблемы с регистрацией построек.
Фактически замораживается «дачная амнистия»: с этого года для регистрации домов, возведенных на участках ИЖС, понадобится техплан, а его без разрешения на строительство не получить. В ближайшей перспективе — штрафы и повышенные налоги на незарегистрированные хозяйственные постройки (включая забор). На подходе чувствительные штрафы и санкции за «неиспользование» участков (надел ИЖС есть, а постройки на нем нет) или за «использование не по назначению». С 2018 года — запрет на любые сделки с участками, у которых нет «законным образом установленных границ».
(А их нет почти ни у кого, потому что в этом году мы перешли на новую систему координат — ГСК-2011.)
Кроме того, в Думу поступил правительственный законопроект, направленный на «устранение противоречий в сведениях государственных реестров». (В кулуарах его называют проще: закон про «лесную амнистию».) С одной стороны, он позволит привести «к общему знаменателю» старую проблему с лесами «двойного учета», с другой — откроет новые возможности для многоквартирной застройки некоторых участков. А это изменит статус традиционных дачных мест…
В этих условиях, чтобы быть дачником и сохранять при этом душевное спокойствие, надо либо исповедовать буддизм, либо иметь в характере ярко выраженную авантюрную жилку.

Короткий горизонт
«И у застройщиков, и у потенциальных покупателей сегодня настроения более пасмурные, чем в предыдущий кризис, в 2008–2009-м, — отмечает генеральный директор компании «ПулЭкспресс» Андрей Бочков. — Тогда все сразу упало, и почти сразу стало понятно, что скоро начнется подъем. Сейчас — нет».
Кроме того, в структуре продаж на загородном рынке устойчиво преобладают участки (более 80% сделок). То есть человек покупает надел и, когда есть возможность, начинает строить дом. Это история долгая, на несколько лет. А такой подход противоречит настроениям, господствующим сейчас у представителей среднего класса. «Два фактора давят на рынок, — подводит итог Марина Агеева, директор по продажам УК «Теорема». — Год за годом снижаются реальные доходы, параллельно нарастает неопределенность. Все живут короткой перспективой, в режиме перебежек от ориентира до ориентира. В середине «нулевых» мы могли себе позволить планировать жизнь на несколько лет вперед, сейчас — нет».
Аналитики и участники рынка сходятся в главном: продажи загородных объектов (особенно для сезонного проживания) стабилизируются и начнут расти не раньше, чем появится хоть какая-то определенность в экономике, когда граждане будут уверены в своих будущих доходах и смогут позволить себе строить планы с учетом отдаленной перспективы. И наоборот, оживление в дачном сегменте можно считать одним из надежных симптомов выздоровления экономики.

Загородный рынок массового спроса. Табл. 2