Жизнь в кольце новостроек

Исследование, проведенное этой весной по заказу компании «Ленстройтрест» среди жителей Парнаса, Кудрово, Мурино и Девяткино, показало: из тех, кто купил здесь жилье два года назад, 63% удовлетворены приобретением. Настолько, что, случись выбирать снова, купили бы ту же самую квартиру. Их не смущает удаленность места работы от дома, отсутствие поблизости любимых кафе, рынка, церкви, зелени, мест для прогулок, курсов английского языка или книжного магазина. Архитектура жилых домов тем более не вызывает вопросов. Сменить район хотели бы 20% обитателей новостроек. Но их больше беспокоит не окружение, а отсутствие детского сада, трудности с парковкой машины и пробки по дороге на работу.

О насущном и «кружевах»

«Покупатель действует по принципу: если не имеешь того, что любишь, люби то, что имеешь, — говорит Светлана Денисова, руководитель отдела продаж «БФА-Девелопмент». — Квартира — приобретение, совершенное с огромным напряжением сил. Сделав его, люди испытывают удовлетворение, близкое к эйфории. Мурино так Мурино, Парнас так Парнас». Если профессионалы не помогут обществу сформулировать более сложную комплексную заявку на качество жилой среды, мы будем обречены на унылые панельки, утверждает г-жа Денисова. Например, потребность в оригинальной архитектуре предъявляют только покупатели жилья премиум-класса. Для них она становится элементом престижа. В эконом- и комфорт-классе этот интерес близок к нулю.
«Некоторые покупатели квартир в нашем комплексе «Огни залива» по проекту «Студии-44» радуются бирюзовому цвету фасадов, схватывают образ: дома напоминают облака над морем. Но большинство говорит только о планировках, о наличии поблизости детских садов и школ».
Однако региональные власти, согласовывая проекты планировок пригородных территорий, тоже редко задумываются о чем-то большем, чем базовые потребности горожан. Таким образом, ни государство, ни потребитель не побуждают девелоперов к созданию комфортной жилой среды.
«Базовые потребности горожан в новостройках не настолько удовлетворены, чтобы уходить в разговоры о более высоком уровне, — считает тем не менее Ирина Садикова, руководитель проектной группы — главный градостроитель проектов ГКУ «НИПЦ Генерального плана Санкт-Петербурга». — Население этих районов состоит из людей, которым надо выехать с детьми с 31 квадратного метра. Они берут кредит и едут туда, где им предложат за эти деньги достаточную жилплощадь. А мы подобны домохозяйке, которая садится разбирать фотографии, потому что не справилась с насущными делами».
«Мы критикуем районы по периметру Петербурга из-за того, что они не удовлетворяют элементарных потребностей, что уж говорить о «кружевах», — поддержал коллегу Феликс Буянов, руководитель архитектурной мастерской «Б2».
«Все, что общество и государство признает «кружевами», рынок отторгнет, за это никто не захочет платить, — утверждает Дмитрий Карпушин, член совета директоров компании «Ленстройтрест». — Но происходящее сегодня — это катастрофа. Суррогатное жилье — как суррогатный алкоголь. Люди далеко не всегда умирают от него наутро, но рано или поздно его минусы станут очевидны. Прожив на одном месте несколько лет, граждане начинают обращать внимание на то, что принято называть жилой средой. Но никакой опрос потребителей не позволил бы изобрести телефакс. Люди не умеют хотеть того, чего не видели. Создавать с нуля новую систему координат — крайне неблагодарное занятие для бизнесмена. Изменить представления общества о том, что ему необходимо, смогут только политики».
«Мы рискнули предложить людям кроме квартир и социальных объектов что-то еще, — возражает Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой». — Компания благоустроила заброшенный берег реки Оккервиль, разбила парк, устроила пешеходные и велосипедные дорожки. И это работает. В парк приходят жители из других кварталов Невского района, которому парков не хватает».

О смычке города с деревней

«Нельзя отворачиваться от насущного, — высказал свою точку зрения Михаил Кондиайн, партнер и заместитель руководителя архитектурного бюро «Земцов, Кондиайн и партнеры». — Но если будем думать только о насущном, то через 20–30 лет получим ужасающую картину. Город растет, но продолжает, как 300 лет назад, развиваться по моноцентрической модели. Она больше не работает. Ситуация, когда в центре сосредоточено 40% рабочих мест всей петербургской агломерации — это западня. В местах слияния Петербурга с городами-спутниками вырастают каменные джунгли, которые съедят места отдыха, лесопарки, дачные и коттеджные поселки».
Противопоставить этому, по мнению г-на Кондиайна, можно только градостроительную идеологию, которая должна опираться на полицентрическую модель развития мегаполисов. Каждый крупный район или город-спутник должен стать самодостаточным, предлагая жителям рабочие места и удовлетворение их повседневных потребностей. А вот за более сложными вещами, вроде выставок и спектаклей, можно съездить и в центр. Если такая модель будет внедрена, стиль жизни в новостройках изменится в лучшую сторону, считает архитектор. Не помешал бы и зеленый пояс вокруг Петербурга, который не позволил бы городу хаотично расширяться, срастаясь с окружающими городками.
Город расширяется естественным образом в экономически жизнеспособных направлениях, считает Владимир Демин, заместитель председателя КГА Ленинградской области. Ограничить «прорастание» Петербурга в Ленинградскую область может только сам город. Но ни Смольный, ни правительство ЛО не могут отказаться от инвестиционных проектов. А у собственников земли есть свои представления о ее капитализации, обороте, наилучшем использовании.
«Мы переживаем очередной этап выплескивания города за прежние границы, — уточнил г-н Демин. — Инструментом регулирования служат генпланы поселений. Там, где область соприкасается с городом, они разработаны и утверждены. Но раньше генпланы увязывались с социально-экономической моделью, с прогнозами, бюджетом. Сейчас каждый муниципалитет исходит из своих представлений о том, как он будет развиваться. Чаще всего слишком оптимистичных. Зеленый каркас теперь возможен не в виде пояса, а в виде коридоров, которые разделили бы «языки» промышленной и жилой застройки».
«Главное — это специфика места, так называемая химия, — считает Сергей Бобылев, руководитель собственной архитектурной мастерской. — Где-то новые территории должны становиться элементами городской структуры, а где-то могут оставаться пригородами со специфической застройкой и средой. Но качественная среда в рыночных условиях, когда земля находится в частной собственности, а во главу угла поставлено получение максимальной выгоды, невозможна без участия государства. Сейчас градостроитель находится под давлением девелопера и никак не защищен государством, хотя действует в интересах общества. Планировка территорий сводится к обозначению красных линий застройки, создание пространственной модели развития территории законодательством не предусмотрено вообще».
Тем, кто не готов создавать городскую среду с нуля, стоит обратить внимание на редевелопмент уже застроенных территорий, считает Ольга Мищенко руководитель практики недвижимости, строительства и ГЧП адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры». И если до сих пор такие проекты упирались в сложную структуру собственности и неспособность землевладельцев договориться между собой, вступивший в силу 373-ФЗ от 3 июля 2016 года позволяет государству отрегулировать интересы собственников и интересы публичные.

О высоте и плотности

Согласно исследованию КБ «Стрелка», больше 60% жителей московских «спальников» покидают их только раз в неделю, выезжая за покупками или навестить родственников. В центре города они не бывают годами.
В новых спальных районах Петербурга нечем заняться, кроме домашнего хозяйства. Считать их полноценной частью города не получается. По атмосфере и стилю жизни они остаются подросшими до 18–25 этажей поселками. Однако большинству профессионалов кажется, что главная их проблема заключается именно в высотной застройке.
«К базовым потребностям человека относятся здоровье и безопасность, — считает почетный архитектор России Владимир Линов, профессор МААМ и доцент СПб ГАСУ. — Здоровье населения страдает при массовом проживании в застройке выше девяти этажей, это доказано и российскими, и зарубежными исследованиями. При плотности выше 400–500 человек на гектар страдает безопасность. Но наши архитекторы по-прежнему предпочитают высотки. На каждом Градостроительном совете за последний год преодолевались ограничения по высоте застройки. Авторы мотивируют это тем, что вокруг проекта уже есть высотки, надо сделать доминанту, создать подобие архитектурной композиции. И высота зданий все растет, повышается плотность населения».
Однако с высотой не все так просто. По словам Ольги Ульяновой, директора по маркетингу компании «УНИСТО Петросталь», далеко не все новоселы мечтают о малоэтажном жилье. Особенно если речь идет о проектах, которые находятся за КАД.
«В жилом комплексе «Чудеса света» в Колтушах, где четыре этажа, привлекательная архитектура, авторские детские площадки, экологичный ландшафт, машины вынесены за пределы двора, квартиры продаются заметно хуже, чем малогабаритное жилье в многоэтажках Мурино, где 20 семей живут на одной площадке, — говорит г-жа Ульянова. — Люди боятся оказаться одни, они к этому не привыкли. Им непонятен формат малоэтажного жилья за КАД, в чистом поле. Другое дело — «хрущевки» в благоустроенных кварталах, утопающих в зелени».
«Мы все время говорим об отрицательных свойствах высотной застройки, но правильнее говорить о плотности застройки и проживания, — считает Феликс Буянов. — Условный гектар земли можно плотно застроить трех-четырехэтажными домами, а оставшееся пространство заставить машинами. Или поставить высотный дом, оставив жителям большой свободный участок для игр, прогулок, спорта. Мало того, я уверен, что монотонная малоэтажная застройка ничем не лучше одинаковых высоток. Плотность можно регулировать и через квартирографию, например, регламентируя долю студий и однокомнатных квартир в жилом комплексе».
Перечисленные проблемы становятся менее существенными, когда жилые комплексы за пределами Петербурга реализуются как второе, загородное жилье.
«Пригороды имеют свое очарование, — говорит Елизавета Яковлева, руководитель отдела маркетинга и продаж «Лаборатории МЕТРОВ». — В ЖК «Шотландия» приезжают за хорошей экологией, низкой плотностью застройки, за малым числом соседей. Инфраструктуры меньше, чем хотелось бы, зато зелени 60 кв.м на человека, рядом горнолыжный курорт, спортивные школы. Что касается работы, северные районы Петербурга и Всеволожск предлагают много возможностей».

Застройщики, участвовавшие в дискуссии, при поддержке «НП» предложили молодым архитекторам придумать точки притяжения для жителей новостроек. Результаты оказались даже более интересными, чем мы ожидали. О том, что из этого получилось, мы подробно расскажем в номере от 15 мая. Редакция «НП» благодарит Российскую гильдию управляющих и девелоперов и Объединение архитектурных мастерских за помощь в организации мероприятий.