Преодоление спада
Продажи жилья в новостройках в Петербурге и Ленобласти сокращаются.
С января по июнь в регионе заключено 43 659 договоров «долевки» —
на 8% меньше, чем за тот же период 2016-го.
Распределение спада, по данным Росреестра, ровное: минус 8,8% — в городе, минус 7,3% — в области. Хотя предположения были другие: и аналитики, и участники рынка отмечают снижение интереса к областным проектам и рост спроса на недорогие городские ЖК, расположенные в пригородной зоне. Но на официальных цифрах эти тенденции пока никак не сказались.
По сведениям консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в списке самых популярных локаций на первичном рынке Петербурга и области первое место занимает Мурино. Здесь же зафиксирован и самый низкий средний бюджет покупки — 2,4 млн руб.
«Популярность локации мы определяли по объему сделок с квартирами в новостройках, которые там возводятся, — говорит Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость». — В первом полугодии 2017-го на Мурино пришлось 15% заключенных за этот период договоров. В домах, которые строятся в районе метро «Девяткино», было продано более 6200 квартир».
Из городских территорий самым популярным местом оказалась Усть-Славянка со средним бюджетом сделки 2,8 млн руб. (Для сравнения: в формально областном Кудрово — 3 млн рублей.)
Снижение общего числа новых ДДУ в регионе по сравнению со вторым полугодием 2016-го — более существенное: минус 13,2%.
Отметим также, что расхождение в данных известных петербургских консалтинговых компаний: Knight Frank SPb и КЦ «Петербургская Недвижимость» — разрешилось в пользу КЦ «ПН». (Эксперты Knight Frank SPb зафиксировали спад продаж более 30%, «ПН» — 9,5%.)
При этом ипотека растет опережающими темпами: за шесть месяцев 2017-го в Петербурге зарегистрировано 39 988 договоров ипотеки — вдвое больше, чем за тот же период год назад. В Ленобласти — 27 844 новых ипотечных кредита, рост — в три с лишним раза!
Граждане покупают меньше новых квартир, но при этом все больше занимают у банков. Это не к добру…
«У нас идет рост ипотечного кредитования,- говорит председатель Северо-Западного банка Сбербанка Виктор Вентимилла Алонсо.- Спада, о котором говорят застройщики и аналитики рынка недвижимости, мы не ощущаем. Возможно, просел сегмент самого дешевого жилья, зато увеличились продажи в среднем ценовом сегменте. Косвенно это подтверждается тем, что средний чек ипотеки у нас увеличился с 1,8 до 2,1 млн рублей».
Необходимо также учесть, что на фоне общего спада популярность недорогих апартаментов растет. «Мы не почувствовали сокращения спроса, — говорит руководитель проекта «Салют!» Сергей Ногай. — Наоборот, за последний год этот формат стал более привычным, более понятным для покупателей». По данным Knight Frank SPb, за полгода продано 1023 апартамента — на 11% больше, чем за тот же период 2016-го. Сейчас средняя цена на них на 12% выше, чем в декабре 2016-го. (В жилых новостройках с начала 2017-го цены не выросли вообще)
Контекст: доходы, кредиты, миграция
Основным показателем, на который ориентируются девелоперы, остается уровень реальных доходов населения. Здесь пока радоваться особенно нечему: за три года доходы россиян сократились на 19,2%, говорится в отчете Высшей школы экономики «Население России в 2017 году: доходы, расходы и социальное самочувствие». И пока не очень понятно, за счет чего они могли бы вырасти.
Последние несколько лет главным драйвером первичного рынка оставалась ипотека. Похоже, и она выдыхается. Сейчас, по данным АИЖК, ипотеку выплачивают 4,5 млн россиян. Вроде бы потенциал для роста еще есть: в агентстве полагают, что, если ставку опустить до 8–8,5%, это позволит почти удвоить число заемщиков. Но всего по банковским займам (в основном — по потребительским кредитам) ежемесячно рассчитываются 61% экономически активных граждан. И не факт, что они готовы брать новые кредиты…
Год за годом сокращается возможность что-то заработать в самостоятельном бизнесе. В 2000 году доля доходов от предпринимательской деятельности составляла 15,4%, в 2004-м — 11,8%, в середине 2017-го — 7,5%. Социологи и экономисты осторожно рассуждают о «теневой экономике», оценивая ее от 30 до 50% официального ВВП. (Но тут другая странность: если доля «теневых» доходов растет — чем тогда заняты государственный аппарат и силовики, на которых мы с каждым годом тоже тратим все больше?)
Если не вдаваться в нюансы, общая оценка ситуации уже была весной «отлита в граните»: «Денег нет, но вы держитесь». Граждане примерно так и поступают.
Петербург — не исключение: снижение доходов горожан в 2017 году, по данным «Петростата», составляет 4–5% (по отношению к уровню 2016 года).
Возможно, существенную часть рынка обеспечивают приезжие. С января население города увеличилось на 25 100 человек. При этом естественный прирост (за счет рождаемости) — 874 человека… Притягательность Петербурга растет, особенно на фоне обнищания смежных территорий (Псковской и Новгородской областей). По оценкам девелоперов, по-прежнему много приезжих «с северов» (из Мурманска, Архангельска, Воркуты), с Дальнего Востока… Но все же далеко не каждый приезжий — покупатель. К тому же многие из них по привычке предпочитают обзаводиться собственным домом.
Популярный косвенный показатель, позволяющий так или иначе судить о покупательной способности и настроениях граждан, — авторынок. Здесь появляются некоторые основания для оптимизма. По сведениям агентства «Автостат», за I полугодие 2017-го россияне потратили на покупку новых автомобилей 890 млрд рублей — на 10% больше, чем за тот же период прошлого года. Если считать в штуках: за шесть месяцев дилеры продали 666 070 новых легковых автомобилей — на 6,8% больше. Средний чек на авторынке — 1,34 млн (плюс 3,3% за год)…
Петербургский автомобильный рынок вырос с января по июнь 2107-го на 9%, слегка опережая общероссийские показатели.
Столичный вектор
Если сравнивать динамику продаж по регионам (Москва плюс область и Петербург плюс область) — разница бросается в глаза. В столичной зоне за шесть месяцев на сто тысяч жителей пришлось 348 договоров долевого участия, в петербургской агломерации — 623. Почти вдвое больше. Почему — неизвестно. По крайней мере, никто из опрошенных нами аналитиков и экспертов не предложил внятного и подробного объяснения этому феномену (мы его обнаружили год назад) и не предположил, долго ли будет сохраняться такой разрыв. Если считать в абсолютных цифрах, ведь странно, что в Петербурге за полугодие зафиксировано больше ДДУ, чем в Москве: 25 611 — у нас, 23 900 — у них. И ввод готового жилья у нас тоже больше: в Петербурге сдали 1,6 млн кв.м, в Ленобласти — 1,47 млн первопрестольная не дотянула до миллиона — 827 500 кв.м. При том, что население столицы втрое больше, а уровень обеспеченности квадратными метрами — ниже. Конечно, есть еще специфический столичный способ управления отраслью: все ключевые вопросы решаются в мэрии, в комиссии по землепользованию и застройке; цена вопроса участникам рынка, в общем-то, известна. А всякие генпланы и ПЗЗ играют сугубо подчиненную роль, что стало особенно понятным с запуском программы реновации. Именно поэтому земля под застройку в Москве «золотая».
И можно понять столичных застройщиков, которые ломятся к нам в Ленобласть, где в год сдают (и продают!) около 1 кв.м на жителя — из Москвы, где этот показатель вчетверо ниже.
Конечно, разница в цене существенная: в столице квартиры в типовых новостройках предлагают по 140 000–150 000 рублей за «квадрат», в полтора раза дороже, чем в Петербурге. Собственно, и среднедушевой доход москвичей в полтора раза выше, чем у петербуржцев: 59 560 рублей в месяц — в столице, 39 844 — в Петербурге. То есть, если принять петербургскую ситуацию за норму и считать наш рынок сбалансированным, то в Москве строить и сдавать должны 8–9 млн кв.м в год. А не 2,5–3 млн, как сейчас. Если считать нормальной столичную ситуацию — тогда у нас надут не подкрепленный реальным спросом «пузырь», и петербургский строительный комплекс вот-вот накроет кризис перепроизводства.
Не исключено, что истина где-то посередине. И у нас рекордный объем предложения в сочетании со снижением спроса вызывает определенную тревогу. И в Москве под соусом реновации начался большой передел, который в ближайшей перспективе может привести к снижению цен и разорению многих застройщиков.
К тому же объявлен новый виток санкций, рубль продолжает падать по отношению к основным валютам. В такой турбулентной ситуации делать прогнозы бессмысленно; как говорил один из героев «Собачьего сердца», «будем наблюдать»…
Основные показатели первичного рынка в 2015-2017 гг. (Петербург и пригородная зона)
Динамика спроса по полугодиям и зонам
Динамика заключения договоров долевого участия по регионам
Ипотечное кредитование в Петербурге и Ленобласти
мнения экспертов
Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»:
«По итогам первого полугодия общий объем продаж в нашей компании снизился на 8%, а денежные поступления — на 2%. Это если сравнивать с первым полугодием 2016-го. Сокращение продаж квартир в денежном выражении практически полностью компенсировано ростом продаж коммерческой недвижимости, в основном — помещений стрит-ритейла в новостройках.
В городские районы смещается спрос из тех проектов эконом-класса, которые не обеспечивают объем инфраструктуры, необходимый для комфортной жизни. При этом цены на такие проекты практически соответствуют городским. В связи с этим конкуренция между новостройками значительно увеличилась.
ВВП России растет уже три квартала подряд. Статистика говорит и росте доходов населения. Инфляция сохраняется на довольно низком уровне и равна сегодня 4%. В сегменте первичной недвижимости инфляция нулевая или даже минусовая, поскольку цены на рынке минимум два года не растут. При этом средняя ипотечная ставка, которую предлагают банки, в 2,5 раза выше инфляционных показателей, хотя уже должна находиться на уровне 6% годовых. Естественно, многие люди откладывают покупку и ждут, когда ставка снизится.
Елизавета Яковлева, руководитель отдела маркетинга и аналитики «Лаборатории МЕТРОВ»:
«В компании Navis Development Group в первом полугодии 2017-го продано столько же квартир, сколько в первом полугодии 2016-го, по площади — на 8% больше. Покупают более просторные варианты.
Прогнозы делать непросто. Некоторые эксперты полагают, что в связи с макроэкономическими изменениями и введением новых санкций начнется очередной виток обесценивания рубля. Тогда возможно повторение 2014 года, когда граждане начнут спасать деньги, приобретая недвижимость.
Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга и исследований рынка холдинга RBI:
« По нашим оценкам, объем продаж жилья в новостройках Петербурга и Ленобласти в первом полугодии 2017 года не сильно изменился и составил около 1,8 млн кв.м. В объектах нашей компании с января по июнь было продано 33 300 кв.м жилья, в первом полугодии 2016-го — 35 500 кв.м. В денежном выражении разница 1,7%, при том что 2016 год оказался для нас рекордным по продажам (около 10 млрд рублей).
С начала 2017-го вступили в силу серьезные изменения в законодательстве. Девелоперам необходимо было приспособиться к новым требованиям к документации и согласованию проектов. В результате в первом квартале зафиксировано снижение числа выведенных на рынок проектов. Но многие из тех проектов, которые были «поставлены на паузу», в итоге вышли во втором квартале, компенсировав это отставание. Это хорошо заметно в массовом сегменте: в первом квартале в Петербурге вывели на рынок 480 000 кв.м, во втором — 827 000 кв.м. В бизнес-классе в первом квартале на рынок вышли только три новых объекта, а во втором — шесть (хотя объем площадей, поступивших в продажу, при этом почти не изменился — около 55 000 кв.м в каждом квартале). В итоге показатели вывода новых объектов за полугодие практически не изменились. В массовом сегменте — это 1,307 млн кв.м, в бизнес-классе — 112 000 кв.м.
Сейчас на первичном рынке Петербурга наблюдается плавный рост цен. Его можно охарактеризовать как отложенный: в последние годы цены заметно отставали от роста себестоимости, и сегодня рентабельность находится на низком уровне. За первое полугодие 2017-го на первичном рынке Петербурга квартиры подорожали на 2–3%. Этот процесс более заметен в массовом сегменте.
Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»:
« Для нашей компании начало года выдалось удачным. Мы не только не заметили падения спроса, напротив, уровень продаж вырос на четверть по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Такая динамика, на наш взгляд, вызвана тем, что все наши объекты находятся в высокой степени готовности и расположены в городских обжитых районах.
Падение спроса и цен коснулось в первую очередь объектов за КАД, где последние годы велась масштабная застройка, а инфраструктура и транспорт безнадежно отстали. Там давно намечался кризис перепроизводства, и, судя по всему, он настал.
Новостроек в городской черте появляется немного, они востребованы и растут в цене. Толчком к увеличению спроса на качественное жилье послужило снижение ипотечных ставок. Сейчас они уже достигли докризисного уровня и продолжают уменьшаться. В результате те, кто планировал покупку жилья, смогли позволить себе больше.
На рынок могут значительно повлиять принятые в июле этого года поправки в 214-ФЗ, существенно ограничивающие деятельность застройщиков. Нововведения могут привести к вымыванию с рынка некоторых компаний, снижению конкуренции и темпов вывода проектов на рынок. Результатом станет ощутимое подорожание жилья.
Борис Бросалин, генеральный директор строительной компании «Норманн»:
« Мы ощущаем, что спрос незначительно упал и сместился в сторону готового жилья. Сейчас рынок «клиентский», покупатели не позволяют повышать цены. Но мы к этому готовы: специально проводили реструктуризацию и оптимизацию компании, чтобы удерживать низкие цены.
Потребности в жилье и его качестве растут, а доходы людей — нет. Из позитива можно выделить замедлившуюся инфляцию и снижение ключевой ставки ЦБ, которая влияет на стоимость ипотеки.
Над рынком дамокловым мечом висит пакет поправок в 214-ФЗ: рынок перевернется. Возможно, даже в гробу. Год назад нас пугали повышением уставного капитала, мы его нарастили и готовы были нарастить еще, а в итоге это не понадобится. Нововведения приведут к тому, что через два-три года с рынка уйдут от трети до половины игроков, а дешевого (на старте) жилья просто не будет. Все будут продавать готовое и дорогое. Поэтому и прогнозировать ситуацию сложно. Зачем торопиться и выводить объекты сейчас, по низким ценам и при не очень хорошем спросе? Проще сделать это через несколько лет, когда рынок опустеет, а цены подскочат. К тому же земля подешевеет, конкуренция за участки упадет… Вала нового предложения мы не ожидаем. А вот повышения цен можно ждать весьма уверенно.
Так что в будущем на рынок сильно повлияют именно поправки в 214-ФЗ. Все остальные факторы прогнозируемы и не столь значительны. Нас ожидает настоящая революция, и в ближайшие два-три года рынок сильно изменится.
Елена Пальчевская, директор по продажам ИСГ «МАВИС»:
« В целом уровень продаж по рынку в первом полугодии 2017 года снизился. Впрочем, летом дольщики стали активнее. Спрос дополнительно стимулируют банки, предлагая ипотечные продукты по сниженным ставкам. Кроме того, многие застройщики запустили совместные с банками удобные программы кредитования.
Сегодня предложение превышает спрос и в Ленобласти, и в Петербурге. Но по-настоящему хороших вариантов много не бывает. Если дом строит надежный застройщик, квартиры продают по приемлемым ценам и расположение удачно в плане транспортной доступности, покупатели будут. Наглядный пример — постоянный спрос на жилье в Мурино, рядом с единственной в области станцией метро «Девяткино». Цены здесь значительно ниже, чем на окраине города, откуда до метро добираться зачастую приходиться на перекладных.
С другой стороны, там, где выигрышность предложения менее очевидна, покупатель присматривается дольше. Снизился интерес к проектам на уровне котлована. Цена по-прежнему является определяющим фактором. Но теперь покупатели внимательнее оценивают риски. Спрос уходит от небольших компаний к проверенным застройщикам, стабильность которых не вызывает сомнений.
Смещение потребительского интереса от территорий за КАД к городским районам — это результат сокращения качественного предложения в области. Например, в Кудрово строительство большинства крупных комплексов завершается, и квартир в продаже немного.
В первом полугодии 2017-го зафиксировано небольшое снижение цен — примерно на 6%. Объясняется это сезонными акциями и выводом на рынок объектов, удаленных от города, не обеспеченных инфраструктурой и потому предлагаемых по ценам ниже средних. Предпосылок для дальнейшего уменьшения цен нет.
« По нашим данным, первое полугодие показало уменьшение спроса на 9,8% по сравнению с аналогичным периодом 2016-го. Однако сравнение с прошлым годом не совсем показательно: надо учитывать эффект высокой базы. Ажиотажный спрос в первом квартале был обусловлен отменой субсидирования ипотеки.
Во втором квартале 2017-го покупательская активность увеличилась на 6,9% по сравнению с первым. В целом мы наблюдаем некоторую стагнацию на фоне избыточного предложения. Тем не менее несколько факторов поддерживают активность на приемлемом для девелоперов уровне. В частности, это реализация отложенного спроса на ипотеку, совместные финансовые программы застройщиков и банков. Маркетинговая ипотека со сниженной ставкой стала привычной для покупателей.
Еще одна тенденция последних месяцев — смещение спроса в городскую черту. В городе заявлено довольно много конкурентных по стоимости проектов. В том числе и потому, что выходящие на петербургский рынок компании из других регионов предпочитают строить в районах, которые входят в административный состав Северной столицы.
« Рынок стабилен: нет повышенного ажиотажа, который мы наблюдали в первом квартале 2016-го, нет и резкого снижения спроса. По нашим сведениям, на увеличение активности во втором квартале повлияло снижение ипотечных ставок.
Можно отметить некоторое сокращение спроса на объекты, находящиеся за чертой города и не обеспеченные инфраструктурой, и увеличение интереса к объектам с хорошей локацией.
Спрос уходит в развитые районы, где реализуются проекты редевелопмента. Они становятся более масштабными — квартальными, реализуются в классах «комфорт» и «комфорт плюс». Вкупе со смягчением условий ипотеки это делает жилье в городской черте более доступным.
Цены пока стабильны; возможно, изменения в 214-ФЗ увеличат расходы застройщиков и себестоимость и приведут к росту цен. По этим же причинам могут снизиться и объемы строительства.
« Мы оцениваем происходящее на рынке не как падение, а как естественную коррекцию. У нас за первое полугодие результаты позитивные: выручка в деньгах по продаже квартир выросла на 47%, в объеме жилья — на 70%.
В целом предложение подстраивается под спрос. Застройщики выводят на рынок новые проекты, только будучи уверенными в успешности их продаж.
Качественные новостройки с хорошей локацией перетягивают на себя покупателей — это нормально для конкурентного рынка.
На наш взгляд, сейчас он сбалансирован. В отдельных зонах наблюдается феномен каннибализма, когда в рамках одного большого проекта предложение в сданных корпусах «отъедает» покупателей у только что вышедших в продажу очередей. Застройщику приходится снижать цены на старте продаж…
Планомерное смещение из «заКАДья» в город действительно наблюдается, и для этого создан целый комплекс предпосылок. Несколько лет назад в Петербурге практически не было новых участков под строительство, и застройщики от отчаяния уходили в область. Сейчас ситуация изменилась, началось освоение «серого пояса». Да, городское жилье дороже. Но когда есть четкое понимание, что от недорогой квартиры за КАД потом будет не избавиться долгие годы, многие начинают рассматривать предложение, более надежное с точки зрения инвестиций.