Слишком много элиты?

По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», за 2017-й в элитном сегменте на реализацию выставлено 1330 квартир в шести проектах (126 000 кв.м), что в 2,2 раза больше, чем годом ранее. За год продано 690 вариантов (71 000 кв.м) — на 8,5% больше, чем за 2016-й. К концу отчетного периода в продаже находилось 1950 элитных квартир (216 000 кв.м).

В компании Knight Frank St. Petersburg приводят несколько иные цифры: предложение пополнилось 495 квартирами (58 000 кв.м) — вдвое больше, чем за 2016-й. А за год реализовано 54 000 кв.м элитного жилья и апартаментов — на 14% меньше, чем продали за 2016-й. К концу года объем предложения составлял 166 400 «квадратов».

В бизнес-классе ситуация ровнее: на рынок выведен 21 комплекс, в сумме — 3550 квартир (236 000 кв.м). Это на 7,5% меньше показателя годичной давности. За 2017-й продано 3970 квартир (около 270 000 кв.м) — на 8% больше, чем за 2016-й. На 1 января 2018-го объем предложения в этом сегменте оценивается в 0,5 млн кв.м (6910 квартир). (По бизнес-классу данные от КЦ «Петербургская Недвижимость»).Средние ценники за год практически не изменились: в элитном сегменте они подросли на 2,3% — до 320 500 руб./кв.м, в бизнес-классе остались на том же уровне — 162 700 рублей за «квадрат». Как и в 2016-м, спрос был неравномерным: покупали в основном самое дешевое (если этот термин вообще применим к жилью такого класса) или очень дорогое, середина провалилась.

Затор на островах

Самые дорогие проекты реализуются на Каменном острове. Один из них — на территории бывшего Института радиовещательного приема и акустики им. А. С. Попова, на наб. реки Крестовки, 3а. Еще в 2011-м на месте разобранных зданий построили комплекс «Каменный остров»: девять VIP-резиденций общей площадью около 10 000 кв.м. Каждое здание имеет пять уровней (подземный, цокольный и три верхних этажа), площадь — от 1300 до 1500 «квадратов», участки — от 15 до 30 соток. В прошлом году фирма «Питерстройинвест» ввела в эксплуатацию еще два пятиуровневых апартамента. Агентство Engel & Voelkers подписало эксклюзивный контракт на реализацию пяти особняков, в том числе одного из сданных. Стоимость резиденций — от 10 млн до 12 млн евро (от 630 млн  до 750 млн рублей).

В комплексе апартаментов «Резиденция на Каменном» (на 1-й Березовой аллее, 7) из 19 резиденций в продаже остается 10, цены начинаются от 1 млн рублей за «квадрат». Их также реализует Engel & Voelkers по договору с застройщиком («Геофорт»). На Крестовском острове введены в эксплуатацию сразу два крупных элитных объекта, расположенных по соседству: ЖК «Привилегия» на 334 квартиры и «Крестовcкий de lux» на 359 квартир. Также в прошлом году сдан ЖК Verona на 80 квартир и самая дорогая островная новостройка — апарт-отель «Императорский яхт-клуб» с ценами от 600 000 до 1 млн рублей за «квадрат». По соседству спортивный клуб дзюдо «Явара-Нева» должен был закончить застройку Бычьего острова (апартаменты, коттеджи, яхт-клуб и т.д), но завершению проекта помешали судебные тяжбы «Явары» с подрядчиками.

Потенциал Крестовского практически исчерпан. Сейчас на улице Эсперова строится небольшой дом Esper Club на 68 квартир. Через забор от него группа «Ярд» готовит похожий клубный проект, который выведет на рынок в этом году. СКД «Явара-Нева» вынашивает планы застройки полуострова Безымянный, где задумано свыше 120 000 кв.м новых площадей (отели, яхт-клуб и пр.).
Теперь девелоперы навалились на соседний Петровский остров. Здесь в разной стадии реализации находятся 12 жилых проектов. В этом году «Строительный трест» ввел в эксплуатацию ЖК Ostrov и продолжает возводить апартаменты Avatar; строятся апарт-отель Royal Park, жилые комплексы «Петровская Ривьера», Neva Haus и «Петровский квартал на воде». На низком старте еще пять проектов: Neva Residence и Neva Art от «Группы ЛСР», а также безымянные пока проекты на Петровской косе, 7/2 («Эталон ЛенСпецСМУ»), Петровской косе, 1, корп. 2 А («Ленстройтрест»), Петровском пр., 9 («Леонтьевский Мыс»). Наконец, компания «ЭкоХолдинг» разрабатывает проект преобразования Речного яхт-клуба на Петровской косе. Помимо яхтенной инфраструктуры девелопер планирует здесь гостиницу и апартаменты. Кстати, компания «Ленстройтрест», продавшая один участок ЛенСпецСМУ, ищет покупателя и на второй надел на Петровском. Активом интересуются «Газпромбанк-Инвест Северо-Запад» и «Базис СПб».

А между Крестовским и Петровским островами завершен крупный ЖК «Леонтьевский Мыс» и строится еще более масштабный «Премьер Палас»; GHP Group вывела на рынок ЖК One Trinity Place, расположенный через дорогу от «Премьера». Всего в небольшой зоне Петроградской стороны радиусом около двух километров возводят более 20 дорогих проектов. По подсчетам управляющего партнера Engel & Voelkers Александра Беляева, на этом «пятачке» в продаже находится порядка 6500 квартир: «В сданных крупных комплексах «Привилегия», «Крестовcкий de lux» и «Леонтьевский Мыс» не продана примерно половина жилья, добавьте к этому новые проекты на Петровском и получите эту цифру. Такого никогда не было. Очевидно, что девелоперы по инерции продолжают создавать продукт, который в перспективе приведет к перепроизводству».

Богатые идут на заводы

Активно вовлекаются в оборот земли бывших предприятий. В основном на таких площадках закладывают проекты бизнес-класса или элитные. На последнем кусочке территории бывшего завода «Вулкан» на набережной Адмирала Лазарева GHP Group начала строить ЖК One Trinity Place — один из самых дорогих проектов в этой локации. Все квартиры продают с отделкой «под ключ» от британских дизайнеров, цены — от 0,5 млн рублей за «квадрат». На месте медно-котельного завода М. Г. Оуфа на 8-й Советской улице компания «Ховард СПб» приступила к ЖК бизнес-класса Hovard House. В нем также все квартиры будут передавать с полной отделкой, но цены более гуманные — от 170 000 руб./кв.м. Многие опрошенные эксперты предрекают, что вариантов с полной отделкой в этом сегменте рынка будет становиться больше. Это связано с изменившимися потребностями клиентов: обеспеченные граждане не хотят годами жить «на стройке». А ужесточившаяся конкуренция вынуждает девелоперов предлагать дополнительные опции.

RBI осваивает сразу четыре промышленные площадки. На месте завода станков-автоматов (Пионерская ул., 33) строится ЖК бизнес-класса «Биография». Проектируется жилье подобного уровня на месте бывшей мебельной фабрики «Ладога» (12-я Красноармейская ул., 26) и двух хлебозаводов: на 11-й Красноармейской ул., 11 и на Левашовском проспекте.

Холдинг «Эталон ЛенСпецСМУ» возводит ЖК бизнес-класса Botanicа на месте химико-фармацевтического завода (Аптекарский пр., 5). ГК «БестЪ» получила разрешение на строительство элитного апарт-отеля на последнем кусочке бывшей «промки» на ул. Академика 
Павлова, 5. Раньше здесь планировались офисы, но потом застройщик решил, что апартаменты с видом на воду рентабельнее.

На территории бывшего сталепрокатного завода на Васильевском Setl Sity строит крупный объект бизнес-класса «Палацио». «Ярд групп» начала возводить на месте паркинга на проспекте Добролюбова элитный комплекс апартаментов. Правда, компания пока не собирается торговать апартами, она намерена сдавать их в аренду. Самым активным покупателем «промки» стала московская фирма Glorax Development. За последний год она приобрела четыре участка в зоне Лиговского проспекта, теперь ей суммарно принадлежит 25 га в районе улиц Расстанной и Тосина. Здесь запланирован масштабный проект Ligovsky City, примерно на 0,5 млн кв.м.

Казахи уходят с территории завода «Петмол», так и не завершив все задуманное. Фирма Meridian Development построила здесь ЖК «Времена года» и собиралась реализовать еще три проекта. В прошлом году она привлекла в соинвесторы казахстанскую компанию BI Group, которая открыла продажи в ЖК бизнес-класса Promenade, а позже собиралась строить ЖК «Лирика». Но летом 2017-го казахи рассорились, и BI Group вышла из проекта. Участок под «Лирику» купила архангельская компания «Аквилон-инвест» и строит там ЖК «ARTквартал.Аквилон». По данным «НП», Meridian Development ищет покупателя на проект Promenade. Активом интересуется фирма «Базис СПб» (тоже с казахскими корнями). С вводом КАД и ЗСД география дорогих проектов постепенно стала расширяться, охватывая новые районы, где ранее никто не решался строить «элиту».

Мнения экспертов

Екатерина Немченко,
директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg:
– Лидерами спроса в 2017-м стали квартиры с качественным ремонтом в объектах, построенных в последние пять лет. Покупатели внимательно изучают характеристики дома, внутреннюю и окружающую инфраструктуру. Фактические продажи свидетельствуют о большом интересе к предложению в готовых домах и на финальных стадиях строительства в Центральном и Петроградском районах. Самыми популярными у покупателей «элиты» были квартиры за 20–35 млн рублей, по сравнению с 2016-м их доля в структуре продаж увеличилась на три пункта. Чуть больше стало сделок с квартирами от 50 млн до 90 млн. Средняя стоимость элитных вариантов за год возросла на 12% и достигла 43,3 млн рублей. Потенциал развития элитного сегмента сохраняется за Петровским островом, а также за новыми клубными форматами в интересных локациях исторического центра.

Ольга Преображенская,
эксперт по элитной недвижимости:
– В большинстве проектов завышены и цены, и ожидания застройщиков. Как только компания снижает ценник, сразу появляется динамика в продажах. В прошлом году вывели на рынок интересный проект One Trinity Place, но тоже дорого. Мне кажется, что эти а-ля лондонские мотивы в наших болотах плохо приживаются. К тому же смущает квартирография: 10–11-метровые спальни хорошо идут в проектах «Легенды», но не в таком элитном комплексе.

Все готовятся к выборам и отмене 214-ФЗ, поэтому многие держат паузу. В прошлом году просели продажи первичного жилья через агентства, был спад и у застройщиков. Раньше покупатели и продавцы ждали выхода каждого нового проекта, формировались «листы ожидания». У той же «Группы ЛСР» был огромный пул клиентов-«повторников». Насколько мне известно, на их новый проект «Нева хаус» на Петровском очередь не выстроилась. Говорят, многие потенциальные покупатели уехали из страны.

Основная потребность уже удовлетворена, газпромовцы приобрели все, что им надо, а новые покупатели не выросли, может, и не вырастут уже. Из-за неоправданных ценовых ожиданий застройщиков происходит перенасыщение рынка. Есть один клубный проект с беспрецедентной локацией, где и застройщик надежный, и архитектор известный, но покупателей нет, потому что дорого. Когда такое было на рынке, чтобы за год не было ни одной продажи?
Цены будут снижать в зависимости от запаса прочности. Думаю, минус 10–15% может оживить рынок.
На вторичном рынке дела шли заметно лучше, чем на первичном, но в определенном ценовом диапазоне — 20–30 млн рублей, сделок с более дорогими объектами было намного меньше.

Андрей Петров,
руководитель центра элитных проектов компании «Петербургская Недвижимость»:
– У нас по итогам 2017-го увеличился объем продаж. В первую очередь это связано обширной линейкой предложения, так как мы являемся эксклюзивным брокером компании Setl City. Сейчас от нашего застройщика предлагаем дорогое жилье и в сданных в прошлом году домах («Дом у Ратуши», «Дом на Кирочной» и «Мироздание»), и новом проекте премиум-класса ЖК «Петровский. Квартал на воде». В нем реализовано уже более 55% квартир, хотя комплекс выведен на рынок в 2017-м.

Елизавета Конвей,
директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Петербурге:
– На рынке дорогого жилья наблюдается тенденция к сокращению предложения. Это обусловлено уменьшением числа интересных и пригодных для девелопмента участков. Бизнес-класс остается одним из самых перспективных  и, скорее всего, будет показывать высокую динамику и в 2018-м. Часть покупателей из массового сегмента, столкнувшись с уплотнительной застройкой или проблемами с парковкой, переключается на жилье более высокой ценовой категории. По нашим оценкам, таких людей становится больше. Предстоящая отмена «долевки» сказывается на активности и девелоперов, и покупателей. Граждане больше покупают в инвестиционных целях, а застройщики спешат удовлетворить существующий спрос.

Игорь Оноков,
генеральный директор компании «Леонтьевский Мыс»:
– Для нас 2017-й стал знаковым, мы ввели в эксплуатацию ЖК «Леонтьевский Мыс», созданный по проекту известного дизайнера Филиппа Старка. Уже передано около 200 квартир, идет оформление собственности, ремонт и заселение. Второе важное событие — начало продаж самых дорогих лотов в клубном корпусе «Мальта». Строительный рынок переживает непростые времена. Снижение ставок по ипотеке подогревает спрос, но изменения законодательства заставляют застройщиков затягивать пояса и пересматривать стратегию.

Рынок элитной недвижимости весьма инертен. Сложно прогнозируемые изменения в макроэкономике в последние годы сбили привычную сезонную цикличность. В таких условиях давать какие-то прогнозы — гадать на кофейной гуще. В 2018-м с большой долей вероятности динамика цен останется в пределах инфляции. В долгосрочной перспективе все будет зависеть от экономики и последствий законодательных изменений. Если «долевку» все-таки отменят, а ключевую ставку не снизят до европейского уровня, это, безусловно, повлияет на цены во всех сегментах. Будут востребованы проекты в центре, с продуманной концепцией и развитой рекреационной инфраструктурой; приватность, удобная транспортная доступность, инновации, свободные планировки будут определять развитие рынка «элиты» в ближайшие годы.

Юрий Ильин,
управляющий директор «Группы ЛСР»:
– В прошлом году в Петербурге мы ввели в эксплуатацию 120 000 кв.м жилья в сегментах «бизнес» и «элита». Основной объем сделок пришелся на вторую половину года, а самым сильным с точки зрения продаж стал четвертый квартал. В элитном сегменте реализовали 21 000 кв.м чистой продаваемой площади. Если здесь стоимость заключенных контрактов по сравнению с 2016-м практически не изменилась, то по бизнес-классу этот показатель вырос на 8%.

Татьяна Колоярова,
генеральный директор АН «Хочу квартиру»:
– Раз в месяц мы закрываем сделку в ценовом сегменте от 20 млн рублей. Это означает, что в сегментах «бизнес» и «элита» спрос стабилен. Однако мы видим, как меняются предпочтения покупателя. Сегодня искушенный клиент готов платить деньги только за качественный продукт, у него есть опыт покупки и проживания в дорогих квартирах, и он точно знает, чего хочет. Это касается и цены, и локации, и качества, и экологии.

Александр Беляев,
управляющий партнер фирмы Engel & Voelkers:
– В нашей компании большинство продаж было в диапазоне от 30 млн до 90 млн рублей. А в 2017-м значительно выросло число сделок с квартирами от 15 млн до 30 млн (в том числе и с ипотекой), существенно сократились покупки в ценовом сегменте от 40 млн до 90 млн рублей, немного больше стало операций с объектами от 150 млн. То есть провалилась середина. Могу предположить, что покупатель-«середнячок» стал приобретать жилье не в инвестиционных целях, а только по необходимости (изменилась структура семьи: родился, женился, развелся и пр.). К тому же во втором полугодии 2017-го стала снижаться ставка по ипотеке.

Зато активизировался вторичный рынок, граждане стали чаще покупать готовое жилье, и не обязательно в новых домах. Раньше большинство сделок в нашей фирме приходилось на новостройки, в прошлом году соотношение начало меняться в пользу «вторички». Полагаю, что это вынужденные покупки для тех, кому надо сразу заселиться. Например, для переезжающих из Москвы представителей многочисленных структур Газпрома и их контрагентов.

Возможно, в 2018-м ситуация немного улучшится, может, вернутся деньги из-за рубежа, упадет ставка по ипотеке. Кредитные деньги могут подтолкнуть рынок. Если этого не случится, настанет коллапс: перепроизводство и падение цен. На мой взгляд, цены уже постепенно снижаются из-за переизбытка предложения, в первую очередь, за счет маркетинговых акций. Рынок в целом стал гораздо хуже. В хороших проектах, где еще и предлагали скидки, ситуация с продажами относительно нормальная. Но большинство девелоперов пытаются держать высокие цены в надежде, что ситуация вот-вот улучшится. На мой взгляд, такие ожидания иллюзорны.