НАШ ЦИТАТНИК: «До моего приезда на стройплощадку темпы работ были достаточно низкими, а сегодня стройка оживилась. Такого быть не должно...» Александр Дрозденко

4 декабря, 10:15

"Отрасль должна снижать издержки и риски"

"Отрасль должна снижать издержки и риски"

О вызовах, которые ставит перед строительной отраслью кризис, о том, что могут сделать СРО, а в чём придётся рассчитывать на помощь государства, рассуждает Александр Вахмистров, координатор Ассоциации «Национальное объединение строителей» по СПб, президент СРО А «Объединение строителей СПб».

Вахмистров
Александр Иванович

координатор НОСТРОЙ по Петербургу, президент СРО Ассоциация "Объединение строителей Санкт-Петербурга"

 Чем сегодняшний кризис отличается от предыдущего?

– Есть общие черты: падение доходов населения, сокращение объёмов работ, недостаток финансирования проектов. Но кризисы 2008-го и 2014 годов имели под собой чисто экономическую основу. А сейчас природа кризисных явлений совсем иная. Поэтому и методы выхода должны быть другими. Однако готовых рецептов у меня нет.

 Да, у нынешнего кризиса не было экономических причин, но будут экономические последствия. И что же отрасль может противопоставить главному вызову  падению доходов населения?

– Увы, строители не могут увеличить зарплаты потенциальным покупателям жилья. Всё, чем может заниматься отрасль, – снижать собственные издержки и риски. Процесс оптимизации строительного производства уже начался, в том числе – сокращается и численность персонала. Многие компании, перейдя на «удалёнку», более тщательно начали искать ненадёжные звенья в управлении. Без кого-то, как оказалось, можно и обойтись. Хотя это, в свою очередь, добавляет минусов к доходам населения. 

Государственная же политика развивается в правильном направлении. Снижает ключевую ставку Центробанк, введено субсидирование ипотечной ставки, дополнительные субсидии предоставляются многодетным семьям и прочее. Важная мера – господдержка ставки в 6,5% для новостроек. Ещё меньший процент для сельской и дальневосточной программ. Тут ничего другого ведь и не придумаешь. У людей нет лишних миллионов, поэтому роль ипотеки будет только расти. Уже сегодня её доля в продажах отдельных компаний перевалила за 70%. 

Другой пункт – снижение административных барьеров, упорядочивание и упрощение бюрократических процедур. Такие меры не требуют больших капиталовложений, и любой кризис вынуждает искать в системе управления и порядке согласований слабые стороны и их устранять.

 Мы с вами уже в который раз слышим о снижении административного давления? Я, честно говоря, потерял счёт этим заявлениям…

– Заниматься этим вопросом нужно постоянно. Я бы не хотел, чтобы сложилось впечатление, что ничего не делается. Да, есть определённое противодействие. 

Чиновники, как правило, хотят улучшить регламенты так, чтобы от них хоть что-то да зависело. Но нормативная гильотина действует, многие избыточные акты устранены. Лично я всячески поддерживаю инициативу введения интернет-голосований и обсуждений, быстрота принятия решений сейчас очень важна, но, безусловно, с учётом общественного мнения, об этом никто даже не спорит. 

 Давайте вернёмся к ипотеке и мерам господдержки. У нас за год жильё в Петербурге подорожало от 5 до 10% в зависимости от разных сегментов. А по ипотеке за то же время снизились ставки в среднем только на 2,5%. То есть жильё стало ещё менее доступным?

– Так считать нельзя. Экономика не сводится к арифметике. Стоимость жилья увеличилась объективно: пока доходы снижаются, издержки, к сожалению, только растут. Доступность жилья оценивает тот же банк – по уровню кредитоспособности заёмщиков. И те же 2-3% снижения ипотечной ставки существенно расширяют число возможных покупателей. 

 За второй квартал строители на петербургском рынке запустили шесть проектов  всего 150 000 кв.м. Это антирекорд...

– Девелоперы всё делают правильно. Если бы вывели кучу новых проектов, первичный рынок мог бы оказаться в большой опасности. Надо понимать, что без проектного финансирования сейчас в принципе сложно что-то запустить. Компании сосредоточились на своих старых объектах и настроены выполнить обязательства перед дольщиками в срок. К тому же проектное финансирование только-только появилось, а запуск новых проектов – процесс небыстрый. Банки ещё полгода назад толком не знали, как подойти к этому процессу, и шарахались от застройщиков. Постепенно обороты будут нарастать. По крайней мере, те проекты, что сейчас вышли, поддержаны проектным финансированием. Это гарантированное строительство и его окончание в срок. 

 Президент говорил о том, что нужно снижать не только издержки, но и себестоимость жилья. 

– Рыночная стоимость жилья определяется уровнем спроса и предложения. Если не будет снижения издержек, по всем бизнес-моделям цена будет выскакивать ещё выше, даже там, где спроса нет вообще, и банки просто откажут в финансировании, проект не состоится. Поэтому президент правильно говорит – издержки снижать надо.

 Давайте упростим: будет ли жильё дешеветь?

– Дешеветь оно не будет. Мы можем хоть как-то снижать издержки, чтобы удерживать показатели на сложившемся уровне. Но как себестоимость жилья сможет пойти на понижение, мне трудно сейчас представить.  

 Значит, себестоимость снижаться не будет, а доходы населения по-прежнему падают. То есть жилья покупать будут меньше. 

– Государство расширяет круг покупателей за счёт субсидирования ипотеки и специальных программ. 

 В тех мерах поддержки, которые государство предпринимает, был ли услышан голос бизнеса? Строительные объединения, НОСТРОЙ принимали участие в разработке этих шагов?

– Безусловно. Мы также выступали с инициативой снижения ипотечной ставки и издержек – с этим выступали как отдельные строительные компании, так и саморегулируемые организации. Мы же все варимся в одном котле и сталкиваемся с одними и теми же проблемами. Сложно представить, чтобы НОСТРОЙ говорил одно, региональное руководство – другое, а федеральное – третье. Все наши предложения слышат. 

 Какие предложения, выработанные СРО, получились самыми эффективными и какие надо ещё дожимать? 

– На мой взгляд, определилась государственная политика поддержки покупательского спроса, в частности – субсидирование процентной ставки.

Если же говорить о процессе саморегулирования, сейчас мы занимаемся вопросами использования части компенсационного фонда на нужды строительных организаций. Уже вышло постановление правительства о возможности частично использовать эти средства на краткосрочное кредитование членов СРО. Такое решение пробивал НОСТРОЙ, его поддержали на всех уровнях, сопротивлялось только Министерство финансов. Тем не менее всё получилось. Эта мера многого не даст, конечно, не стоит уповать, что все «выживут». Но это хотя бы реальный инструмент поддержки строительного бизнеса. В общей сложности на краткосрочные нужды организаций можно направить около 28 млрд рублей. Деньги в масштабах страны небольшие, но кредит даже в 10 млн рублей позволит какой-то компании  удержаться на плаву – пополнить оборотные средства и достроить объекты.

 На уровне региона прорабатываются механизмы закрепления социальной ответственности застройщиков. Какова ваша позиция?

– Город заинтересован в том, чтобы застройщики обеспечивали социальной инфраструктурой собственные проекты, возводя как минимум детские сады и школы. Безусловно, это утяжеляет затраты, но жильё, обеспеченное «социалкой», лучше продаётся. Покупатель сегодня помолодел, чаще всего это семьи, у которых есть дети либо они планируются. К решению социальных проблем нужно подходить в «ручном режиме»: смотреть экономическую структуру каждого проекта, есть ли там такая возможность. И надо отдать должное как нашим властям, так и застройщикам – по каждому объекту решение находится. 

 Довольно много сейчас говорят про поддержку ИЖС. Насколько перспективно это направление? Может ли быть успешным индустриальное производство домокомплектов?

– Если говорить о Петербурге, то для нас индивидуальное жилищное строительство – это скорее исключение. Хотя подходящая территория имеется: это Курортный, Колпинский и Пушкинский районы. Прецеденты индустриальной застройки тоже случались, но, как правило, граждане стараются строить дом под себя, используя потенциал отдельных бригад, малых и средних предприятий. 

Я бы не стал ставить перед городом задачу увеличить объёмы ИЖС, этот сегмент живёт своей жизнью, и он достаточно стабилен, с ежегодным вводом примерно в пределах 70 000–100 000 «квадратов».

 У нас теперь есть и «сельская ипотека», но на всю страну по ней субсидий  миллиард рублей.

– Думаю, добавят, с учётом всех мер, которые государство обозначило.

 Может, надо просто дать человеку денег, а дальше он сам решит  дом строить или квартиру покупать? 

– Субсидирование – это вариант «удочки» в отличие от простой раздачи денег. Лет десять назад я интересовался жилищной политикой Китая. У них там было порядка двухсот разных программ по субсидиям – военным, милиционерам, чиновникам, учителям и так далее. И государство постоянно меняло правила игры, учитывая, кого надо поддерживать на данный момент в первую очередь. И сейчас такая политика продолжается. Государственное субсидирование ипотеки, разовых выплат и коммунальных платежей позволяет обеспечить жильём людей нужных профессий. У нас вводят аналоги, может, пока это более отрывочно, но молодёжь, бюджетники, военные – ключевые категории в рамках поддержки государством. 

 Опыт пандемии и карантина сдвинет часть покупателей в сторону малоэтажки и переселения в собственный дом в зелёный пригород?

– Лично я хотел бы больше времени проводить за городом, на природе. Но, к сожалению, такого себе позволить не могу, как и многие другие. Не потому что я, условно говоря, бедный, а потому что не могу уехать далеко, иначе на работу вовремя не попаду. Любой человек мечтает о собственном доме. Но никакого крена в эту сторону не будет: нет ни соответствующего уровня доходов, ни необходимой инфраструктуры. 

Наоборот, пандемия, на мой взгляд, усилит спрос на маленькие квартиры. 

 Что вам лично дал опыт самоизоляции, чему вы смогли научиться?

– Я, честно говоря, почти все дни был на работе, пару недель только провёл дома на самоизоляции. Научился терпению в семье, особенно в гаджетах не продвинулся, но Zoom освоил. На День Победы традиционно собрались с друзьями, но дистанционно – в Zoom, подняли рюмку водки за наших родителей и дедов. А так режим работы остался тот же. Постепенно всё возвращается на круги своя… Готовимся к Дню строителя. Поздравляю всех коллег с профессиональным праздником!