НАШ ЦИТАТНИК: «Мы остались зелёным финансовым брендом, но добавили много разнообразия в то, чем занимаемся и чем полезны для клиента. И главное – мы взяли на себя амбициозную задачу экономить людям максимум времени...» Герман Греф

26 сентября, 11:43

Нужны ли петербургскому центру дополнительные меры охраны?

Нужны ли петербургскому центру дополнительные меры охраны?

Минкульт подготовил проект приказа о границах петербургского «исторического поселения». До конца года их должны утвердить.
У нас есть собственный 820-й закон, есть федеральные нормы охраны памятников, требования ЮНЕСКО… Теперь город накроют ещё одним защитным колпаком. Похоже, возможностей вольно распоряжаться пространством у девелоперов будет меньше, зато определённости (будем надеяться) – больше. Нельзя так нельзя…
Для вас дальнейшее усиление охранного законодательства – это история со знаком плюс или минус? Станут ли более притягательными для девелоперов пригородные территории (кроме дворцово-парковых, конечно)? Строительный бизнес совсем откажется от активности в историческом центре или попробует приспособиться? Понадобятся для реализации планов по сохранению центра и панорам дополнительные деньги – и где их взять?

Евгений Богданов, основатель проектного бюро Rumpu:
– Новые ограничительные и защитные меры для такого города, как Петербург, скорее на пользу. Город уникален, и защищать его, безусловно, необходимо. Но, как и во всём, важно не переборщить – искать золотую середину и не навредить запретами. Важно, чтобы сразу же были прописаны критерии той или иной оценки, механизмы согласования проектов в городе силами профессионального сообщества и профильных ведомств. Если подходить к конкретике, уже и сегодня действует огромное количество правовых актов: закон Петербурга №820, Приказ Минкультуры РФ и Минрегионразвития РФ «Об утверждении перечня исторических поселений», ЗОЛ, ЗРЗ и прочее.
В текущей редакции приказа пугает размытость формулировок и отсутствие чёткого понимания, кто и как будет оценивать соответствие/несоответствие нормам. Вот, например, сейчас активно застраивается территория вокруг Пулковского шоссе. И вот с Пулковских высот вид всегда был на поля бескрайние, а теперь будет на застройку. Вопрос: кто будет охранять виды и как. Что такое вид, который надо охранять? Как этот приказ будет соотноситься с выданными ГПЗУ и утверждённым ППТ? Ответов у меня лично нет. Думаю, я не один такой. А это означает риски для застройщиков.

Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg:
– Петербург обладает уникальным с точки зрения масштаба и сохранности историческим центром, который, безусловно, является культурным наследием европейского масштаба.
Я выступаю за жёсткое охранное законодательство, но оно должно быть последовательным, непротиворечивым и стабильным.

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International:
– Последствия, к которым приведёт принятие документа, не позволяют дать однозначно положительную или отрицательную оценку. С одной стороны, документ действительно защищает историческое наследие и панорамы Петербурга, уникальные с точки зрения архитектурной ценности. Особенно радует сохранение зелёных насаждений, которые последние годы бесконтрольно уничтожаются и никем, к сожалению, не защищаются. Но если деревья не требуют особого ухода и с годами разрастаются и крепнут, здания, к сожалению, со временем разрушаются. Без поддержки городских властей при недостатке бюджетов на реставрацию и реконструкцию поддержание памятников в рабочем, неаварийном состоянии затруднительно. Если в отдельных локациях «заботу» о ветхих зданиях могли взять на себя девелоперы, реализовывая проекты реконструкции, зачастую не самые интересные с точки зрения доходности, то сейчас, вероятно, в отсутствие городской поддержки мы сможем наблюдать медленное разрушение исторического Петербурга. Кроме того, есть дополнительные риски, что подобное ужесточение осложнит работу коммунальных служб в части проведения косметических работ, замены каких-то конструкций, не влияющих на общий облик, и т.д.
Основная деловая и общественная инфраструктура сосредоточена в центральной части Петербурга. Возможно, со временем старый центр сможет стать только туристическим, что, по большому счёту, неплохо. Полицентризм гораздо более благоприятен для равномерного городского развития.
Если оценивать реальные последствия принятия этого документа для рынка, то в центре сузится предложение квартир в новостройках, а имеющиеся – подорожают. Девелоперу будет финансово интересен только крупный проект, в рамках которого можно будет достичь хоть какой-то маржинальности в условиях жёстких ограничений.

Никита Явейн, архитектор, руководитель АМ «Студия 44»:
– Утверждение границ «исторического поселения» – это требование федерального законодателя, город обязан его выполнять. Должны быть границы, в них должны быть установлены регламенты. Проблема в том, что закон относится ко всем историческим местам, не учитывая специфики и того, что у нас уже разработаны и приняты довольно жёсткие нормы и ограничения, в том числе – в 820-м законе. Теперь Петербург накрывают ещё одним федеральным «колпаком».
Насколько мне известно, в некоторых городах руководители сопротивлялись или затягивали процесс. Им грозили сократить бюджетные трансферы и дотации.
В Петербурге новые требования приведут к дополнительным бюрократическим сложностям. ППТ в исторических границах, судя по всему, придётся утверждать в Москве, в Министерстве культуры. Понадобится вносить поправки в городской закон №820, чтобы привести его в соответствие с федеральными нормами. Не обойтись и без внесения изменений в ПЗЗ – а это значит, что будут устроены новые слушания.
У нас и без того процесс согласования новых проектов крайне усложнён и забюрократизирован, и судебная практика противоречива. Нормы разного уровня пересекаются и накладываются, иногда – противоречат друг другу. Специалисты склонны толковать неясные пункты по-разному. Всё это мешает существованию Петербурга как единого живого организма.

Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой»:
– Любые нововведения в законодательстве, которые способствуют сохранению центра Петербурга, можно приветствовать. Но правила игры должны быть понятны, последовательны и направлены именно на сохранение, а не на полный запрет каких-либо действий. Иначе исторические здания продолжат ветшать, и сохранять уже будет нечего.
Сегодня же в проекте приказа есть пробелы, позволяющие толковать его по-разному. Законодательство должно стимулировать бизнес и инвесторов вкладывать средства в реставрацию, реконструкцию и ремонт исторических объектов, упрощать процедуры согласования.
То, что будут определены границы «исторического поселения», скорее благо для всех. Хотя для такой агломерации, как Петербург, их определение представляется предельно сложным. Ведь множество замечательных исторических ансамблей находится в периферийных районах или ближайших пригородах. Исторические дома в Пушкинском, Кронштадтском, Курортном районах требуют не меньшей защиты, чем в Центральном или Петроградском.
Как новые требования отразятся на инвесторах, сейчас сказать сложно. Но интерес к проектам, находящимся за границей «исторического поселения», сильно не увеличится. Потому что привлекательность локации определяется спросом, а не минимизацией проблем застройщика. 

Борис Вишневский, депутат Законодательного собрания Петербурга:
– Я сторонник ограничений, которые помогут сохранить историческую застройку Петербурга. Но в данном случае – сомневаюсь, что границы и регламенты исторического поселения будут способствовать решению этой задачи.
По крайней мере до тех пор, пока не изменится позиция и практика КГИОП и других комитетов исполнительной власти, причастных к строительству и охране наследия. Например, в Петербурге раз за разом повторяются попытки изменить (подделать) год постройки того или иного объекта. Иногда нам удаётся выигрывать суды. Но не во всех случаях. Например, сейчас осуществляется такая попытка в отношении казарм лейб-гвардии Финляндского полка на Васильевском острове, на углу 20-й линии и Большого проспекта. Застройщик пытается доказать, что комплекс построен в 1938 году… Таких вопиющих ситуаций, к сожалению, немало. «Неустановленные лица» переделали фасад Придворно-прачечного дома, выходящего на Фонтанку, на Летний сад. Проделали новый вход. Квартира принадлежит архитектору(!) Евгению Герасимову. О чём тут можно говорить, если архитекторы так относятся к наследию?
Правила и ограничения должны быть понятны, недвусмысленно сформулированы и выполняться независимо от статуса заказчика и от его связей в кабинетах и коридорах власти.
Я не думаю, что новые регламенты серьёзно осложнят деятельность девелоперов в центре. С исторической застройкой можно и нужно работать. Очень аккуратно и не рассчитывая на сверхприбыли.

Георгий Рыков, генеральный директор «БестЪ. Коммерческая недвижимость»:
– Историческая часть Петербурга, безусловно, нуждается в разумной охране. Множество современных домов и бизнес-центров, построенных на месте парков и старинных зданий, – лишнее доказательство тому, что уже действующих законов для эффективной охраны оказалось недостаточно. Другой вопрос, что у города нет и не предвидится денег, чтобы сохранить исторический облик в нормальном состоянии. Нужен разумный подход к режиму охраны и использованию памятников. У нас практикуется «слепая» охрана, когда зданию лучше дадут разрушиться, чем подпустят к нему кого-то.
Передача памятников за небольшие деньги с обязательствами по реставрации – это хорошая практика, но почему-то она не получает в Петербурге широкого распространения. Сложно сказать, где должна проходить граница компромисса, – надо ли сохранять только фасад, а внутри перестраивать. В каких случаях любой ценой надо сохранять интерьер и ради этого стоит пойти на замену исторических инженерных конструкций. Здание в этом смысле напоминает живой организм, и каждый случай надо рассматривать отдельно. Каждый раз это будет дискуссионный вопрос, но важно не доводить дискуссию до абсурда, понимать, что у каждого здания есть предел. У итальянцев получается реанимировать памятники и приспосабливать под современное использование – под гостиничную и торговую функции, например. Я не изучал специально их охранного законодательства, но примеров видел множество.
Надо отдавать отчёт, что есть историческая недвижимость (дворцы, замки), которую трудно адаптировать к современной жизни, но их нужно содержать. С ними у всех одинаковые проблемы. Это тот случай, когда разумный экономический подход должен ложиться на культурную основу, простые товарно-денежные отношения тут не работают. Крайняя позиция не приводит ни к чему, кроме скандала. Надо пробовать – осторожно, точечно. Отдать несколько объектов в руки девелоперов. Посмотреть, что получается. Есть проблема вторых и третьих дворов, дворовых флигелей. Возьмём проекты Александра Басалыгина, который привёл в порядок несколько таких внутриквартальных пространств, хотя с точки зрения историков и архитекторов там, наверное, не всё аутентично. Хотя как раз для таких проектов аутентичные детали, если их удаётся сохранить, – двери, балки, каретные сараи – это добавленная стоимость. С точки зрения функции – бессмысленно, а для истории и культуры – вещь, вызывающая интерес у туристов и горожан. И здесь интересы бизнеса и города могут отлично совпасть.

Иван Починщиков, управляющий партнёр IPG.Estate:
– Дальнейшее усиление охранного обязательства, на мой взгляд, больше минус, чем плюс. Сегодня много исторических зданий находится в плачевном состоянии, и их восстановление требует серьёзных инвестиций. Девелоперы всегда просчитывают риски, иногда отказываются входить в проект. Из-за этого интерес к территориям снижается, они остаются невостребованными, здания продолжают разрушаться. В таких условиях девелоперы рассматривают новые районы для развития современных проектов, и это уже несомненный плюс.
Очередные ужесточения, конечно, затормозят девелопмент, но строительный бизнес не откажется от перспектив работы в центре и, конечно, будет приспосабливаться к новым условиям. Но сроки реализации проектов будут увеличиваться, как и сроки окупаемости.
Сохранение исторического центра культурной столицы – это, конечно, важное направление. Но моя позиция в том, что строительство современных объектов – это лучшее решение в сравнении с заброшенными и разрушенными промышленными территориями.

Сергей Хромов, генеральный директор ООО «Город-спутник Южный»:
– Развитие законодательной базы, разумеется, позитивное явление, без улучшения и уточнения норм и правил невозможно формировать гражданско-правовые отношения, строить концепции развития и правила игры на рынке. Но я бы хотел, чтобы регулятор и экспертное сообщество внимательнее относились к качеству выпускаемых нормативных актов. Обычно у нас просто «перекрывают воздух» для рынка основной новеллой, а затем уже законодатель прислушивается к здравому смыслу бизнеса и начинает отпускать поводок в виде подзаконных актов. Потом начинается период, когда бизнес преодолевает многочисленные законодательные коллизии и работает вопреки норме, а не благодаря. Но лазейками в законе могут воспользоваться недобросовестные. Надо развивать и уточнять охранное законодательство, но делать это нужно ювелирно, иначе мы растеряем немногочисленных инвесторов, готовых вкладываться в сохранение исторического наследия.
Пригородные территории – это большой и понятный рынок работы с землёй и документацией, это рынок долгосрочного прогноза и проектов КОТ. Центр – это локальные истории с заранее понятным клиентом и финансовой моделью. Ну, и сопутствующие риски на уровне социальных и правительственных коммуникаций. Пересекаются в портфеле застройщика эти проекты не так часто, но новый приказ может подтолкнуть к расширению кругозора тех, кто раньше не задумывался о пригородах.
Историческая часть Петербурга всегда была и будет мощной точкой притяжения для капитала. Здесь самая высокая стоимость «квадрата», туристические потоки и т.д. Разумеется, бизнес будет приспосабливаться, но насколько болезненным окажется этот процесс, покажет практика, когда нам в судах расскажут о том, как соблюдать планировочную структуру исторического поселения, ценные градоформирующие объекты и историческую среду в принципе.
Если понадобятся дополнительные деньги – нужно поднимать разработанные ещё при Валентине Матвиенко программы сохранения исторического центра с участием федерального бюджета. Если с этим будут сложности – привлекать софинансирование международных организаций. Такой опыт у Петербурга есть.

Виталий Коробов, директор Группы «Аквилон»:
- Небесная линия Петербурга нуждается в такой же защите, как и его историческая застройка. Ранее действующие нормативы сегодня актуализировали, они получили более глубокую проработку и вошли в проект приказа о границах петербургского «исторического поселения». Мы поддерживаем инициативу по сохранению неповторимости силуэта Петербурга. Вместе с другими девелоперами будем подстраиваться под изменения. Однако важно, чтобы новые градостроительные нормы отвечали и запросам строительной отрасли, которая является драйвером развития любого современного города.