Агломерация поневоле

Об этом шла речь на совещании, предшествующем XIX Всероссийскому съезду саморегулируемых организаций в области строительства. Заместитель министра решил выяснить, что думают чиновники и застройщики о ситуации на первичном рынке и что, по их мнению, мешает реализации нацпроекта: «Сейчас ведомство готовит новые параметры нацпроекта – президент перенёс сроки его выполнения до 2030 года. Ключевой задачей остаётся улучшение жилищных условий 5 млн российских семей ежегодно. Для этого необходимо строить 120 млн кв.м жилья в год. Эта цифра теперь также будет закреплена как цель нацпроекта. Нам важно понять, надо и можно ли достичь этого показателя раньше, что в регионах со спросом, как складываются отношения с банками, какие вы видите тенденции по инфраструктуре, хотят ли люди жить в городе или области. Надо разобраться, что действительно важно, чтобы выполнять задачи, поставленные президентом. Выяснить, нужно ли агломерации столько квадратных метров, как обеспечить эти объёмы дорогами, транспортом».

Замминистра рассказал и о ключевых трендах в стране. Так, ввод жилья на 1 сентября 2020 года отстаёт на 7%, если сравнивать с тем же периодом 2019-го. Есть и другой негативный тренд – снижение площади объектов, находящихся в стадии строительства. «Чтобы увеличить ввод, в стройке должно находиться и продаваться 120–130 млн кв.м в год. Сейчас мы имеем только 98 млн кв.м. Это задел, на котором вы живёте последние пару лет. И мы не видим тренда на увеличение этих объёмов. Одна из задач – оптимизировать цикл строительства. Например, необходимо вовлекать новые участки в оборот. Проекты комплексного и устойчивого развития территорий могут стать такими точками роста в крупных городах», – уверен Никита Стасишин.

По его словам, ведомство рассматривает четыре основных направления помощи застройщикам. Программа «Стимул» теперь рассчитывается на четыре года и позволяет строить дороги и инженерию. Кроме того, действует программа субсидирования ставок (до размера ключевой) по кредитам, взятым на цели жилищного строительства. Застройщики при этом должны сохранить штатную численность и не переносить сроки. В программе уже участвуют 48 регионов, на субсидии потрачено более 1,2 млрд рублей.

Относительно новое направление – субсидирование низкомаржинальных проектов с рентабельностью менее 15%. С такой маржой работают застройщики почти во всех регионах. По данным Никиты Стасишина, проект соответствующего постановления правительства полностью готов, согласован и в ближайшем времени будет принят.

Вскоре заработают и инфраструктурные облигации, который позволят девелоперам опережающими темпами строить инженерию для больших территорий. Пилотные проекты будут реализованы в Нижегородской, Тульской, Тюменской и Ленинградской областях.

Друзья по принуждению

Вице-губернатор Петербурга Николай Линченко вновь напомнил, что город остаётся единственным субъектом, который так и не подписал соглашение об увеличении объёмов жилищного строительства в рамках нацпроекта: «В своих расчётах мы руководствуемся стратегией развития города. И сбалансированным показателем будет около 3 млн кв.м жилья в год. Увеличение объёмов потребует существенного наращивания мощности головных источников и магистральных сетей, дорожной сети. Поэтому необоснованно говорить даже о 4 млн кв.м жилья в год, а Петербургу предлагали строить до 5,5 млн кв.м, что даже больше, чем в Москве с её населением. Тем более в Петербурге просто нет свободных земель. В собственности города для перспективной жилой застройки имеется всего 800 га».

Город подготовил свои предложения об особенностях градостроительного регулирования, сообщил г-н Линченко. Например, застройщикам хотят позволить вкладывать средства на создание соцобъектов не только в своём, но и в других кварталах. «Есть примеры, когда построить ту же школу на участке застройщика физически невозможно, а зачастую и нецелесообразно. Зато школа необходима в соседнем квартале или дальше. Это очень помогло бы ликвидировать имеющийся дефицит мест в социальных объектах», – поясняет вице-губернатор.

Есть и сложности с обеспечением "социалкой" крупных проектов, которые реализуются в несколько очередей. Школа, например, будет обслуживать весь жилой комплекс, но зачастую её строительство надо форсировать. Банки же при предоставлении проектного финансирования дают деньги только на школу с числом мест, необходимых для домов, уже получивших разрешения на строительство.

«Очень важно рассматривать Москву с областью и Петербург с Ленобластью как одну агломерацию с точки зрения баланса спроса и предложения. Вы считаете, что вам увеличение объёмов не нужно. Но в то же время в Петербурге серьёзный сформировавшийся спрос. Он может привести к увеличению стоимости «квадрата». Не скажу, что это плохо, но есть пределы. Увеличение объёмов строительства в Ленобласти тоже неплохо, но надо понимать, что будет с рабочими местами, куда и как будут ездить люди. Есть примеры, когда в одном регионе сдерживали объёмы, а в другом отпускали. И мы получали серьёзные проблемы с миграцией и транспортом. Вы должны найти золотую середину, чтобы балансировать на двух столпах: динамика цен и объёмы строительства. Каждая минута, сэкономленная в дороге на работу, даёт заметный прирост в экономике», – рассуждает Никита Стасишин.

Заместитель председателя правительства Ленобласти Михаил Москвин заявил, что регион работает с Петербургом, чтобы сбалансировать миграционные процессы: «Но мы, например, не можем вкладывать средства в метро, поскольку оно принадлежит Петербургу. Договорились о строительстве станции в Кудрово. Но мы предлагали продлить линию до Новосаратовки, где большая промзона. Это позволило бы перераспределить потоки работающих не только из Ленобласти в Петербург, но и наоборот. Перенос на 500 м ближе к городу железнодорожной станции в Лавриках сделал бы её доступной для жителей крупных жилых массивов, которые ездили бы до Финляндского вокзала. За счёт этих мер мы могли бы развивать предприятия уже за КАД».

Г-н Москвин напомнил, что в прошлом году в Ленобласти сдано 2,9 млн кв.м жилья – 1,3 кв.м на жителя. А на приграничных территориях можно построить 25–30 млн кв.м жилья. Уже есть документы территориального планирования, а где-то и разрешения на строительство. Речь о будущих массивах в Янино, Новосаратовке, Ржевке, Буграх.

По оценке Михаила Москвина, сейчас в регионе 587 строек на 8 млн кв.м жилья. И новых объектов в желаемом количестве не прибавляется. Для этого надо повысить доступность банковского финансирования. В регионе создан координационный орган с застройщиками и банками, который должен упростить ситуацию. Кроме того, региону в создании социальных объектов очень помогала программа «Стимул». Но теперь она переориентирована на создание дорог, и новые школы и детские сады в неё уже не включить. Г-н Москвин предложил вернуть такие объекты в программу.

Никита Стасишин советовал использовать другие программы, например, нацпроект по демографии. Михаил Москвин отметил, что в этой программе регион участвует, но она позволяет лишь выкупать готовые объекты, а не вкладывать деньги в стройку.

На местах жильё не нужно

Президент НОСТРОЙ Антон Глушков считает, что программа субсидирования ипотечных ставок очень помогла отрасли, но неопределённость с её продлением тормозит застройщиков, которые не могут рассчитать объёмы необходимого рынку предложения. «Почти во всех субъектах РФ повысилась средняя стоимость квадратного метра. Некоторые говорят, что застройщики переложили на покупателей затраты на проектное финансирование. Но в большинстве регионов повышение цен связано именно с сокращением предложения, а значит, и доступность жилья снижается. Увеличение объёмов возможно лишь при наличии земель, а пригодные для строительства участки в дефиците. Мы говорим, например, о комплексном и устойчивом развитии территорий, но два года не можем добавить в законодательство норму об изъятии, а точнее – о выкупе с компенсацией участков и помещений. Вовлечение в оборот новых территорий в больших городах без решения этой проблемы невозможно», – поделился Антон Глушков.

По его словам, многие муниципалитеты просто не заинтересованы увеличивать объёмы строительства, поскольку растёт нагрузка на сети и «социалку», а средств на модернизацию нет. В той или иной мере власти перекладывают эти затраты на застройщиков. «Фактически в программе «Стимул» теперь отсутствует и инженерная подготовка территорий», – констатирует Антон Глушков.

С ним согласен и координатор НОСТРОЙ по Петербургу, президент СРО А «Объединение строителей СПб» Александр Вахмистров: «Уже давно идёт речь, чтобы налог на доходы физических лиц оставить в муниципалитетах. Тогда они будут заинтересованы в росте населения. Когда этот вопрос обсуждался, министр финансов сослался на сложности администрирования. Сейчас удобно брать этот налог с предприятий. Но на мой взгляд, при сегодняшнем развитии цифровизации это не должно быть проблемой. А пока муниципалитеты действительно не заинтересованы в новом жилье. Они ничего не получают, кроме забот и хлопот».