НАШ ЦИТАТНИК: «Рассуждать о доступности и привлекательности жилья в постоянно меняющихся условиях и при обременении застройщика дополнительными требованиями вряд ли правильно. Платить-то за всё это в итоге будут покупатели...» Алина Плетцер

10 мая, 22:09

«Мы готовы к тому, что за покупателя придётся бороться»

25 января в 10:34
5 929

«Мы готовы к тому, что за покупателя придётся бороться»

Новая стратегия развития Группы «Эталон» предусматривает использование технологий жилищного строительства, которые в России ещё не применялись, изменение подходов к формированию земельного банка и выход в новый сегмент первичного рынка жилья. Подробнее об этих планах рассказывает президент Группы «Эталон» Геннадий Щербина.

Щербина
Геннадий Филлипович

президент Группа "Эталон"

– Все ли планы 2020-го удалось выполнить? В Питере стройки не останавливались, а вот в столице простаивали. Да и мигранты уехали...
– Все эти проблемы действительно были. В Москве и Московской области стройки в мае остановились на месяц, что прилично повлияло на скорость строительства. Тем не менее годовые планы выполнить удалось. Мы, как и рассчитывали, сдали объекты реализуемой площадью 540 000 кв.м. Дольщикам передали почти 9000 готовых квартир. Показатели по продажам достигнуты как по объёмам, так и в денежном выражении.
В целом по рынку нехватка рабочих на строительных площадках до сих пор сохраняется. Трудовые мигранты не могут въехать в страну из-за ограничений, вызванных пандемией. Есть дефицит и квалифицированных специалистов, и разнорабочих, но основная проблема со специалистами по отделке.

– Как удалось удержаться в графике, если рабочих не хватает?
– Нас спасает вертикальная интеграция бизнеса. У нас есть свои застройщики, генподрядчики, проектировщики и другие подразделения. Это позволяет буквально за неделю мобилизоваться и наращивать объёмы работ. На рынке генподряда сейчас очень большие проблемы из-за нехватки кадров. Многие надёжные подрядчики перестали быть таковыми только по этой причине. Поэтому наличие своих генподрядчиков, а у нас их четыре, выручает. 

– Как смотрятся результаты компании в 2020 году на уровне 2019-го?
– Честно говоря, показатели 2019-го сложно превзойти. Это был стрессовый для отрасли год, все опасались изменений в законодательстве о долевом участии, и темпы продаж были очень высоки. Тем не менее мы перевыполнили даже наш оптимистичный прогноз на 2020 год. При этом стоимость заключённых договоров и объём денежных поступлений превысили уровень 2019-го и оказались сильнейшими в истории Группы «Эталон».
Кроме того, одно из самых важных событий прошлого года для нас – это принятие довольно амбициозной стратегии развития до 2024 года. Так, мы тщательно оценили результаты последних лет и пришли к выводу, что купить качественный участок, готовый к застройке, в Петербурге или в Москве довольно сложно. Их крайне мало, и они очень дорогие. Ранее мы приобретали только площадки с уже полученным разрешением на строительство или с подготовленными градостроительными документами и оформленными согласованиями. Теперь будем рассматривать и участки условно «в поле», чтобы самим разрабатывать весь проект и градостроительную документацию. Это даст большую вариативность в принятии решений. Мы также готовы выходить и в другие регионы. А вообще планируем до 2024 года увеличить объём портфеля почти вдвое – до 6 млн кв.м.

– Но покупать «неупакованные» участки более рискованно: неизвестно, как изменится ситуация на рынке, да и само градостроительное законодательство.
– Конечно, проблемные площадки мы брать не будем. Перед покупкой мы проводим большую предварительную работу с властями и монополистами. У нас строгая внутренняя процедура оценки участков.
Мы также понимаем, что мелкие и средние компании будут вымываться с рынка новостроек. Он консолидируется у пары десятков крупных и крепких игроков. Естественно, конкуренция среди них будет только усиливаться. Поэтому мы «заточили зубы» и готовы к тому, что за покупателя придётся бороться. Но при этом не прогнозируем значительного снижения спроса. Подрастает поколение миллениалов, которому нужно своё жильё. Но квартиры для них должны быть технологичными, а жилые комплексы – по-настоящему благоустроенными.

– Как будете бороться за клиента?
– Будем интенсивно развиваться и укрепляться в технологическом плане. Монолитное домостроение, конечно, сохраним, но будем применять и другие технологии: префабрицирование, модульное домостроение, например. Его, кстати, в стране ещё фактически не используют. Кроме того, мы планируем сделать весь наш бизнес более клиентоцентричным. От поиска проекта до проживания мы хотим стать лидерами в клиентском опыте на российском рынке. Мы создаём новые каналы взаимодействия и обратной связи с клиентом, развиваем добавленные сервисы.

– Модульная технология интересна, позволяет строить гораздо быстрее и дешевле. Но такие модули удобны, например, для гостиницы с одинаковыми номерами. А на рынке жилья покупатели уже привыкли к большому выбору планировок.
– Модульная технология совсем не означает, что все комнаты и квартиры будут одинаковыми. Например, на текущий момент мы сотрудничаем с двумя структурами: отечественной проектной компанией и британской компанией Q.B. Teсhnology. Последняя как раз обладает технологией производства модулей и их применения в строительстве. За счёт комбинации модулей разных размеров можно получить квартиры разнообразных площадей и планировок, востребованные на рынке. Это похоже на конструктор из кубиков, но кубики необязательно должны быть одинакового размера. Можно сформировать как студию, так и пятикомнатную квартиру: хоть 400 «квадратов», хоть двухуровневую. Первый такой проект мы хотим вывести на рынок в 2022 году.

– В России такой опыт есть?
– Нет. Есть в других странах, но в ограниченных масштабах.

– Это будут проекты категории «масс-маркет», а может только апартаменты?
– Модульное строительство, конечно, упрощает возведение отелей и апартаментов. И мы готовы будем поделиться технологией с нашими партнёрами и подрядчиками. Начнём продавать модули для строительства этих объектов.
Модульная технология будет применяться на первом этапе для проектов эконом-класса. Их у нас было немного в период становления компании, но теперь мы решили вернуться в более дешёвый сегмент. Такое жильё востребовано рынком. Значит, надо к этим потребностям адаптироваться, занимать эту нишу. Технологию можно использовать и в среднем ценовом сегменте наряду с монолитной.

– Планируете захватить рынок?
– Почему бы и нет. Изготовление модулей требует меньших вложений, чем, например, выпуск железобетона. Первое производство будет размещено на территории бывшего завода «ЗиЛ» в Москве, где мы строим жилой комплекс. Будем тестировать, получим сертификаты. Там же построим и первый модульный дом. Потом такая фабрика появится и в Петербурге: её продукцию мы задействуем в проекте «Галактика». Начиная с 2022 года около 20% наших объектов будет строиться с применением модулей.
Параллельно мы осваиваем и другое новое направление – строительство из CLT-панелей. Это многослойные клееные деревянные панели, которые по ряду показателей превосходят бетонные конструкции, но гораздо легче. Уже в этом году планируем получить все согласования в Минстрое, необходимые для их применения в жилом домостроении.

– Трудно согласовать новую технологию? Некоторые застройщики с западными корнями годами не могут узаконить решения, широко применяемые в Европе.
– Если говорить о модульном домостроении, там ничего страшного нет – надо просто само изделие сертифицировать. А вот по вопросам деревянного домостроения мы с Минстроем работаем с 2016 года. И очень далеко продвинулись. Думаю, всё получится, с учётом государственной программы развития деревянного домостроения. С нами очень активно сотрудничают. 

– Изготавливать панели тоже будете сами?
– Производство CLT-панелей уже началось в декабре 2020 года в Вологодской области на новом заводе Segezha Group, которая входит в АФК «Система». Первые изделия направлены в Австрию для проведения европейской сертификации. Спрос большой, и интерес к этой передовой технологии тоже. Грубо говоря, это те же изделия для домокомплектов, которые выпускают заводы ЖБИ, только из дерева. Пока мы не планируем строить дома полностью из этого материала.
Будет смешанная технология: монолитный каркас, а навесные фасады и все внутренние стены – из CLT-панелей. Первый такой дом появится в Москве. 

– Стратегия предусматривает изменение самого продукта? Может, за счёт экономии от внедрения новых технологий дополнительные деньги пойдут на благоустройство?
Мы много средств вкладываем, чтобы сделать жильё более современным, соответствующим повысившимся запросам покупателей. Например, совсем другие входные группы проектируем – с диванами и креслами, где можно отдохнуть или встретиться с приятелями. Предусматриваем помещения, например, для коворкингов или соседских клубов – это удобно и востребовано.
В жилом комплексе «Крылья» в Москве уже работает экспериментальная вертикальная городская теплица Panasonic. Наши жители уже могут оплачивать коммунальные услуги с помощью программы, установленной на смартфон. Для новых проектов мы также разрабатываем умные системы управления, которые позволят управлять отоплением или выключить забытый свет. Вас будет «узнавать» лифт, который остановится на нужном этаже, и домофон, открывающий двери при вашем приближении. И многое другое.

– Отношения с покупателем тоже изменятся?
– Мы многое для этого делаем. Уже сегодня мы разрабатываем платформу, которая обеспечит «бесшовное» прохождение клиента от авторизации в личном кабинете на этапе выбора квартиры до оплаты коммунальных услуг, получения сервисов и услуг. На базе каждого нашего объекта мы стремимся создать полноценную экосистему, в которой комфортно и безопасно жить. Чтобы наши клиенты рекомендовали нас друзьям и сами покупали у нас квартиры для детей, родителей и так далее.
В качестве примера мы разрабатываем мобильное приложение, в котором, помимо управления инженерией и коммунальными платежами, будут дополнительные сервисы. При покупке квартиры тебе возвращается «кешбэк» на отделку. Можно будет заказать продукты, отдать одежду в химчистку и прочее. Наша задача – автоматизировать процесс, чтобы житель получал доступ к сервисам в момент получения ключей. А уж пользоваться ими или нет – его решение.