«Российский AirBnB – это неизбежность»

Госкомпания «ДОМ.РФ» заявила о планах создания единой цифровой платформы, на которой будут собираться все предложения по аренде жилья. Ранее такие намерения декларировал Минстрой. Попытка засчитана, но остаётся вопрос: а зачем, собственно, арендодателям (собственникам) публиковать свои предложения именно через госплатформу? Чтобы платить 13% налога – потому что все сведения будут передаваться в ФНС? Чтобы привлечь владельцев недвижимости, такой сервис сначала должен продемонстрировать преимущества. Сначала пряник, потом кнут, и никак не наоборот.

Пару лет назад мне удалось погулять по Нью-Йорку. Мой гид – бывший петербургский риэлтор – рассказывал о том, как формировался деловой центр вокруг Уолл-Стрит, как тянулся ввысь Манхэттен. Он уверен в том, что и нашим городам предстоит пройти те же стадии роста – конечно, с поправкой на 20-30 лет отставания.

И в Москве это уже происходит, башни «Москва-Сити» заполняются офисами и апартаментами; в Петербурге складывается деловой квартал вокруг «Невской Ратуши»... Мегаполисы остаются местами сильного притяжения, привлекают амбициозных и энергичных людей со всей страны. 

Соответственно, меняется и рынок жилья. В крупных городах цены на недвижимость растут быстрее, чем в средних и в целом по стране. Свободных участков под застройку не хватает. Рынок концентрируется: количество игроков сокращается, увеличивается доля крупных застройщиков, брокеров, глобальных консалтинговых фирм.

Рынок сам, даже без участия государства, запускает программы «реновации территорий» и «расселения ветхого жилья»: более обеспеченная часть населения будет вытеснять менее приспособленных сограждан. Потому что растёт и уровень коммерческих заведений в кварталах, прилегающих к зонам деловой активности, и стоимость парковки, и просто затраты на проживание. 

При этом «новые потребители» – миллениалы, поколения Z или Y – гораздо мобильнее старших групп. Они легки на подъём, меньше привязаны к собственности, не отягощены накопленным за предыдущие десятилетия скарбом. Им нужен балкон, чтобы смотреть на закат, а не чтобы держать там лыжи и банки с маринадом!

И спрос плавно, но неизбежно смещается от купли-продажи и владения – к аренде и совместному пользованию.

В минувшем году рынок получил наглядный урок. Весной 2020-го, в разгар первой волны пандемии, капитализация популярного сервиса AirBnB, позволяющего легко и быстро снять жильё в любой стране, упала на 40%; компания терпела убытки – люди просто перестали ездить. Но уже в декабре (фактически – на пике второй волны) компания разместила свои акции в 2,5 раза дороже первоначальной стоимости и привлекла $3,4 млрд акционерного капитала. По оценкам рынка (то есть акционеров и инвесторов), стоимость AirBnB – более $40 млрд. То есть эта компания стоит больше, чем «Норникель» ($37,5 млрд) или «Лукойл» ($38 млрд). Вот что такое жилая аренда в современном мобильном мире.

В России более-менее внятные планы по регулированию жилой аренды заявляет только государство. Основная причина – возможность получить дополнительные налоги. Для начала, чтобы все могли выйти из серой зоны, скорее всего, дадут налоговые послабления (как самозанятым). Например, на сумму, которую затрачивает арендатор, не будет начисляться подоходный налог. Возможно, будут какие-то поблажки и для арендодателя. Новое поколение потребителей будет только радо, если квартиру можно будет снять через приложение в смартфоне. А договор подключить с применением цифровой подписи. Желательно – потратить на всё не больше часа. «Осознанное потребление» помогает им не копить много вещей, и переезд тоже будет быстрым.

В ближайшее время появится чёткое разделение на апартаменты и доходное жильё. Скорее всего, чтобы получить статус апартаментов, необходимо будет строить в соответствии со строгими условиями, получать сертификат и т.д. К съёмному жилью требования будут более мягкие, но тоже – сформулированные заранее и понятные рынку.

Конечно, без проблем не обойдётся. В США сейчас идут десятки судебных процессов: налоговая служба преследует тех, кто снимает жильё на длительный срок, а потом пересдаёт на короткий. У нас преимущество: мы можем учесть этот опыт и не повторять ошибок.

Ключевые процессы на ближайшую перспективу: предложение в сегменте жилой аренды будет расти (в том числе – за счёт «инвестиционных» квартир); государство займётся регулированием (первые попытки вряд ли будут удачными); электронные сервисы станут неотъемлемой и привычной частью рыночной инфраструктуры. И лучше, чтобы их было несколько – иначе возникнут риски, присущие любой монополии.

И застройщикам, которые хотят видеть перспективу, стоит заранее озаботиться тем, какое место они займут в этих процессах и какую роль будут играть.