НАШ ЦИТАТНИК: «Рассуждать о доступности и привлекательности жилья в постоянно меняющихся условиях и при обременении застройщика дополнительными требованиями вряд ли правильно. Платить-то за всё это в итоге будут покупатели...» Алина Плетцер

10 мая, 22:59

«Заводские общежития за Обводным вообще строили «из грязи и веток»

24 февраля в 06:09
3 339

«Заводские общежития за Обводным вообще строили «из грязи и веток»

Любая хозяйственная деятельность в центре Петербурга предельно зарегулирована, но при строительстве и реконструкции всё равно возникает масса вопросов, а девелоперы сталкиваются с множеством неожиданностей. Об особенностях и сложностях работы в исторической части города рассказывает вице-президент ГК Springald Виталий Никифоровский.

Виталий Никифоровский вице-президент ГК Springald
Никифоровский
Виталий Анатольевич

вице-президент ГК Springald

– В чём главные нюансы работы в центре?

– Если говорить о порядке согласования документации, то Петербург – точно самый зарегулированный город в России, а может, и в мире. Причём регулирование определяет не только законодательная база, но и политический ветер, который может моментально поменять направление на противоположное. Яркий пример – здание Конюшенного ведомства. Девелопер собрал полнейший пакет документов, очень уважаемые в архитектурной и исторической среде эксперты обосновали проект, получено разрешение на проведение работ. Но некоторые депутаты выступают против, прибегают люди с плакатами, которые, к слову, участвуют в самых разных мероприятиях, включая политические, в суд поступают иски... И все вдруг решают, что так здание перестраивать нельзя. А вот как можно – никто не знает. В итоге уже лет семь город ежегодно тратит не один десяток миллионов рублей на консервацию, а мы имеем прямо рядом со знаковыми городскими объектами помойку или «бомжатник». Здание разрушается и туристов шокирует. Мне, например, трудно объяснить приезжим, что это у нас тут такое.

Примеров, увы, немало. Например, ситуация с ВНИИБ на 2-м Муринском проспекте. Местные жители не хотят там стройки, и я их прекрасно понимаю, я жил в соседнем квартале. Но в чём ценность этого конкретного здания? В том, что у него четыре колонны на фасаде? Это типовой проект того времени, даже в Петербурге таких не один десяток. Но появляются градозащитники и придумывают красивую историю зданию. Или возьмём дом купца Рогова. Кто он такой, чем занимался и что сделал для истории России? Я прекрасно понимаю инвесторов. На них зачастую годами «висят» здания в аварийном состоянии. За них надо платить налоги, а пользоваться нельзя.

Есть у нас, например, закон 820-7, который с 1 февраля ещё более ужесточился. Закон правильный и нужный. Понятно, что и как надо сохранять, но нигде не сказано, как надо строить. Я полагаю, в новом законе о реновации должен быть подраздел, регламентирующий работу в центре города.

– То есть целыми кварталами перестраивать?

– В отдельных случаях. Понятно, что никто не будет трогать Эрмитаж и знаковые объекты, например, на Невском проспекте. Хотя и здесь есть отличные примеры. Например, здание на Невском проспекте, 68 после прямого попадания бомбы после войны кое-как отреставрировали, но находилось оно в удручающем состоянии. «Группа ЛСР» его реконструировала. Никто и не скажет, что это «новодел», но внутри здание полностью перестроено.

В центральных районах далеко не все постройки представляют ценность. В конце XIX века в городе начался строительный бум. Очередной этап промышленной революции привёл в Петербург множество новых рабочих, для которых стали массово возводить доходные дома. Они были разного уровня, но в основном, конечно, эконом-класс. Например, улицы Кропоткина и Воскова на Петроградке когда-то были заводской окраиной с соответствующим уровнем доходных домов: один санузел на этаж, а то и удобства во дворе, комнаты, как в общежитии, дровяное отопление, отсутствие горячего водоснабжения. Вот сейчас инвестор получает такой дом, и что с ним делать? Градозащитники требуют восстановить, как было. А они сами захотят жить в этих жутких квартирах во дворах-колодцах, кое-как приспособленных под «коммуналки»? Здесь из ценного осталась только фасадная линия. Так почему нельзя сохранить фасадную часть, остекление, а остальное перестроить?

Девелоперов обвиняют и в уничтожении промышленности. Например, на Выборгской стороне, которую новая версия закона 820-7 фактически относит к историческому центру, были в основном сталелитейные заводы, построенные в начале XX века, с огромными площадками для запасов кокса и руды, домнами, литейными цехами. Всё это эпических размеров и совершенно неактуально. Технологии сильно изменились: если предприятию раньше требовался гектар, сейчас достаточно несколько сотен кв.м. Эти площади неэффективны, здесь нет современных сетей, землю надо рекультивировать. Есть в центре, например, и участки бывших угольных котельных. При этом современным газовым котельным требуется сотая часть этих наделов.

– Каковы особенности демонтажных работ в исторической части города?

– Приходится каждый раз разрабатывать если не новые, то неожиданные решения. Например, чтобы оградить жилой дом от пыли при сносе соседнего здания, мы натягивали баннер. Оказалось, что рекламная сетка ловит пыль лучше, чем зелёная строительная (ею затянуто немало зданий в центре).

Многие дома приходится разбирать фактически вручную. Есть такое кино «Убрать перископ». Там один из персонажей вспоминает очень старую подлодку, которая не развалилась только потому, что её птицы загадили. Думаю, около 70% исторической застройки в Питере примерно в таком же состоянии. Здание держится, но когда на первом этаже отжимает бельё стиральная машина, об этом знают и на пятом, а то и через три дома.

Это миф, что до революции строили из идеального кирпича, да на яичных желтках. И тогда всё тоже зависело от инвестора. Например, здания за Обводным каналом вообще сооружали «из грязи и веток». Это были заводские общежития, и никто на них особых надежд не возлагал. До сих пор откапываем там выгребные ямы во дворах. Есть, конечно, и здания из именного кирпича, с клеймом производителя – но такой только очень зажиточные граждане могли себе позволить. И не надо забывать, что срок жизни кирпичного здания – лет 50, после чего нужна глобальная реконструкция. Качественный железобетон может простоять сотни лет, а вот кирпичное здание – нет. И основная проблема кирпича, что он впитывает, как губка, даже сквозь штукатурку. 

За годы в центре мегаполиса в нём вся таблица Менделеева. Кроме того, вся недвижимость после революции крайне плохо содержалась. После Великой Отечественной дома восстанавливали из того, что было под рукой.

Данные исследований говорят, что 85% исторического центра стоит на фундаментах, которые не несут нагрузку. И при обрушении одного здания могут «посыпаться» и остальные. Фактически они «держатся» друг за друга. По-хорошему каждое здание должно быть отдельно стоящим, то есть на него в принципе не должны влиять работы, которые проводятся на соседнем доме. А возьмите любую стройку в центре – соседи жалуются на трещины в стенах, хотя должны были только чашки позвякивать.

– И как разобрать здание, не обвалив соседние?

– Основная задача не передать на них импульс. И для начала здания надо разъединить. Летом дома нагреваются и расширяются, а зимой – наоборот. Поэтому между ними должен быть температурный шов. Но очень часто при реконструкции этот шов просто заливали бетоном. Хорошо, что за последние 20 лет набор технологий многократно расширился. Мы используем, например, канатную резку, когда специальный режущий канат работает как ленточная пила. Или гидроклинья, которые абсолютно без передачи динамического усилия разрывают бетон. Никто не отменял и работу профессионалов. Опытный демонтажник, который занимается ручной разборкой, зарабатывает на уровне начальника отдела приличной компании. Есть технология малодинамических отбойных молотков, разработанная, кстати, российскими специалистами. Компания «Интерскол» под наши нужды изготовила такой набор инструментов.

Затем, если не приходится и дальше работать только руками, можно технику привлекать. Здесь, кстати, тоже всё изменилось. Раньше, экскаваторы назывались «драглайн», у них была несгибающаяся стрела, на которую вешали «шар-бабу» – помните, как в «Ну, погоди!». Потом появились другие машины и гидравлические инструменты для них. У нас есть, например, экскаватор с вылетом стрелы 27 метров и гидравлическими ножницами, которые могут пучок рельс перекусить. Кстати, навесное оборудование тоже изготавливают по нашему заказу. Мы работаем, например, с конструкторским бюро Кировского завода. А Завод ковшей делает для нас механические крашеры, которые позволили довести переработку отходов на стройплощадке до 95%. То есть на свалку мы везём только 5%, а остальное идёт, например, на новостройки в Каменке. Наш переработанный щебень кладут в основу новых фундаментов.

– Мощную технику в центр ведь нельзя затащить…

– Можно. Главное – правильно организовать стартовую площадку. На Сытнинской улице ночью мы на восемь часов закрыли только одну полосу и условно небольшими экскаваторами проломали проход в здании для тяжёлой техники.

– А что делать с фундаментами, которые «не держат»? И встречаются ли в центре прочные основания?

– Самые надёжные фундаменты в историческом центре – лежнёвые. Эти брёвна вообще не гниют, жуки их не едят, но при демонтаже «выдёргиваются» они легко – как морковка. Всё, что на лежнях построено, стоит, а всё, что на бутовом фундаменте, который любили использовать в период промышленной революции, «пальцем ковыряется».

Раньше, чтобы защитить окружающие здания, использовали «стену в грунте» – дорогостоящая и на сегодня уже неэффективная технология. Сейчас объекты строят в основном с применением шпунтов. Но раньше их задавливали, используя вибропогружение, и полгорода подскакивало, поскольку через наши водяные пласты очень хорошо вибрация передаётся. Сейчас появились машины динамического давления. Условно: ставим шпунт, сверху кладём много груза, и он медленно уходит вниз. Это требует раз в пять больше времени, чем вибропогружение, зато минимизирован риск для соседних зданий.

С фундаментами много разных случаев. Например, Никольские ряды – пример очень грамотного редевелопмента бывшего сарая, который только бомжей генерировал. В советское время там было производство эмалированной посуды. Под станки сделали такие мощные основания, что они полностью разрушили исторический фундамент. Поэтому здание и выглядело так, будто его в разные стороны дёргали. Наши рабочие отбойными молотками полгода долбили эти основания. Так что мы сталкиваемся с очень разными объектами и материалами. В принципе все фундаменты разбираемы, это вопрос времени и денег. Если мы, например, в центр города притащим гидромолот, которым на заводе «Светлана» работаем, в Эрмитаже картины со стен попадают. 

– Помимо старых фундаментов есть и старые сети...

– Это вообще отдельная история. Например, при разборке здания на Воронежской улице, 45 в соседних домах пропадает холодная вода. Мы снова перепроверяем все документы: ну не могли мы ничего повредить, поскольку не проходит водопровод через наш участок. В итоге нашли какого-то деда, который в ЖКС работал лет 20 назад, и тот вспомнил, что когда-то кто-то кому-то дал 100 рублей, чтобы тот провёл безучётный узел от задвижки в колодце. В итоге от колодца идёт нигде не обозначенная труба, которая неизвестно как к этим домам подходит. А обвиняют во всём нас.

Или разбирали мы соседнее с известным домом Мурузи здание. По стене проложен неизвестный кабель, ни в каких документах не учтённый. Мы опросили всех возможных собственников – никто не признаётся. В итоге кабель обрезали, а через 15 минут прилетают чёрные микроавтобусы, оттуда выскакивают люди в масках и начинают всех на площадке лицом в грязь класть. Оказалось, кабель шёл из одного секретного места в другое... А сейчас у нас новый объект, и опять непонятный кабель тянется в сторону «Невской Ратуши»...

Сети в центре в ужасном состоянии. Их порой и прокладывали прямо по подвалам, через фундаменты и стены, просто присыпая землёй. Эти трубы годами текли, подмывая дома, или переламывались в стенах при работах на соседних зданиях. Всё это надо учитывать в проекте демонтажа. Обывателям кажется, что всё просто: пришли, подогнали технику и снесли. Но сама разборка здания – лишь видимая вершина айсберга. В большинстве случаев ей предшествует огромный объём исследовательских и проектных работ.