Евгений Саурин: «Открытые террасы в бизнес-центрах – актуальный тренд»

При разработке офисной концепции мы рекомендуем проектировать единое ядро здания в его центральной части. В ядре следует размещать эвакуационные лестницы, лифтовые шахты, примыкающие к ним технические помещения. Расстояния между эвакуационными выходами предусматривают по действующим СНиПам (ориентировочно – не более 40 м). Расположение центрального ядра и сетка колонн здания должны обеспечивать возможность как открытой, так и кабинетной планировки.

Ключевым элементом ядра офисного комплекса являются лифтовые группы. Они должны располагаться так, чтобы обеспечить доступ в офисные помещения всех пользователей на этаже, с минимизацией общих зон. Обязательна организация лифтового доступа с подземной парковки. При этом должны выполняться требования по обеспечению индивидуального контроля доступа в здание с подземного уровня.

По сложившейся рыночной практике помещения в качественных офисных зданиях могут предоставляться арендаторам как с отделкой, так и в состоянии shell & core. Чаще девелоперы выбирают второй путь, особенно если их целевая аудитория – компании, предпочитающие индивидуальный подход к дизайну офисов. Этот вариант предпочтителен для крупных корпоративных арендаторов, известных IT-компаний, некоторых компаний строительного или финансового сектора. 

Реализация помещений без отделки или с минимальной отделкой позволяет девелоперу значительно снизить себестоимость строительства. В таком случае перед заездом арендатора оговариваются условия арендных каникул, предоставляемых на период отделки силами арендатора по его требованиям и спецификациям. Стандартный срок арендных каникул составляет, как правило, 3–4 месяца при аренде блоков более 500 кв. м и 1–2 месяца для более компактных вариантов. В редких случаях каникулы достигают 6–9 месяцев, когда речь идет о крупных помещениях. 

Важно учитывать, что небольшие и средние арендаторы чаще отдают предпочтение готовым помещениям с базовой отделкой, чтобы оптимизировать затраты на ремонт и переезд сотрудников. 

Поэтому заранее выполненная отделка может ускорить сдачу площадей в аренду (при наличии соответствующих интересантов), а также расширить аудиторию проекта, однако есть риск, что помещения с отделкой не подойдут некоторым компаниям по отдельным характеристикам, что потребует либо дополнительных вложений, либо дополнительных арендных каникул на переделку.

На рынке сложилась следующая практика: у девелопера есть стандартный базовый пакет отделки, который он готов выполнить для арендатора. Стоимость такого пакета рассчитывается исходя из индивидуальных возможностей девелопера. Работы по базовому пакету при необходимости можно провести в сжатые сроки собственными силами арендодателя или силами привлеченной подрядной организации. 

До 2022 года стоимость отделки, как правило, стандартно распределялась на весь срок аренды (обычно – 5 лет) и включалась в ставку. Однако в последнее время на фоне сокращения типового срока договора (до 3 лет) и удорожания стоимости отделки такая практика стала менее распространенной. Сейчас, как правило, вопрос компенсации рассматривается в совокупности с другими ключевыми условиями (ставка, арендные каникулы, индексация и пр.).

Помещения в офисных проектах, где предусмотрена продажа блоков, предлагаются в состоянии shell & core. Хотя зачастую офисы покупают инвесторы, заинтересованные оперативно сдать приобретенные площади в аренду, значительная часть сделок происходит с конечными пользователями, у которых индивидуальные предпочтения относительно дизайна и отделки. Собственные требования могут предъявлять и будущие арендаторы крупных блоков, что в целом объясняет отсутствие предложения офисных блоков с отделкой в продаже.

В последние несколько лет мы наблюдаем ряд универсальных трендов в отделке офисных помещений. Устойчивое строительство, основанное на циркулярной экономике, использование перерабатываемых материалов и нулевые отходы становятся популярными, так как компании ищут офисы, соответствующие их собственным принципам устойчивости. 

Наличие натуральных материалов, таких как камень или дерево, придает офису «атмосферу тепла» и делает его более гостеприимным, сохраняя привлекательный и респектабельный вид. 

Существует явная тенденция отказа от подвесных потолков и создания прямой видимости потолочных конструкций. Открытые потолки придают пространству более «честный» вид, визуально увеличивая его и делая более гибким.

Для работодателей – лидеров рынка крайне важно обеспечить глубокое внедрение технологий уже на этапе проектирования офиса, а также возможность их модернизации и расширения в будущем. Именно поэтому девелоперы современных БЦ делают ставку на технологичность, заранее прорабатывая возможность и схему подключения современных технологических решений и закладывая необходимые инженерные мощности.

Наличие открытых и гибких пространств очень востребовано. Они позволяют предусмотреть разные комбинации и изменения в структуре офиса, модифицируя пространство и делая его более устойчивым. 

Потребность в доступных наружных пространствах сформировала пандемия Covid-19. Тренд на открытые террасы остается актуальным до сих пор. Наличие такого пространства для работы и социализации становится дополнительной «фишкой» и конкурентным преимуществом.

В целом, ключевое требование к офисным планировкам – гибкость. Она важна как на этапе проектирования самого здания (чтобы удовлетворить требования самых разных арендаторов), так и на этапе эксплуатации конкретного офиса. Его планировка должна оперативно реагировать на изменения в структуре компании, подходах к организации рабочего процесса, численности сотрудников и на новые запросы работников.