Евгения Петрова: «При покупке помещения в нежилом здании нужно анализировать и права на участок»

— Правовой режим земельных участков, занятых нежилыми зданиями, существенно отличается от участков под многоквартирными жилыми домами, что создает определенные сложности для собственников недвижимости. 

Земельный участок под многоквартирным домом в силу закона принадлежит собственникам помещений в нем на праве общей долевой собственности в качестве общего имущества. Доля в праве общей собственности на земельный участок следует судьбе права собственности на помещение. Такой собственник не вправе распорядиться принадлежащей ему долей (продать, передать в ипотеку) отдельно от права собственности на помещение. 

Сделки, совершенные с нарушением этого запрета, ничтожны. При этом права на долю в праве собственности на земельный участок возникают у собственника помещения в многоквартирном доме с момента государственной регистрации права собственности на помещение.  

С земельными участками под зданиями, не являющимися многоквартирными домами, ситуация иная. В отличие от многоквартирных домов, с момента регистрации права собственности на помещение в нежилом здании земельный участок не переходит автоматически (в силу закона) и бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в нем. 

В отсутствие специального регулирования при покупке помещения, в зависимости от оформленных прав продавца на земельный участок под нежилым зданием, покупатель на основании сделки сможет приобрести долю в праве собственности на участок или право аренды на него.

Рассмотрим ситуацию. Земельный участок под нежилым зданием принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в нем. В Единый государственный реестр недвижимости внесены соответствующие записи о правах на него. При этом размер доли в праве собственности на земельный участок должен быть соразмерен площади нежилого помещения, находящегося в собственности. 

В этом случае одновременно с приобретением помещения подлежит приобретению и доля в праве собственности на земельный участок по одной сделке. То есть в договоре купли-продажи должны быть указаны как само продаваемое помещение, так и соответствующая ему доля в праве собственности на участок. В государственной регистрации прав покупателя на основании  сделки, совершенной с нарушением этого требования, должно быть отказано.

Возможна и другая ситуация. Собственникам помещений нежилого здания принадлежат права аренды на занимаемый им земельный участок. В таком случае договор аренды на участок заключен со множественностью лиц на стороне арендатора, и приобретатель помещения в рассматриваемой ситуации должен будет стать стороной договора аренды вместо выбывшего продавца. При этом размер арендной платы будет соразмерен площади принадлежащего собственнику помещения в здании. 

Следует обратить внимание, что Земельный кодекс РФ предусматривает положение, согласно которому использование земли является платным. Если покупатель после приобретения прав собственности на помещение не заключает договор аренды в отношении земельного участка, не уплачивает арендную плату за его пользование, соответственно, на его стороне возникает неосновательное обогащение.

Существует риск взыскания в судебном порядке такого неосновательного обогащения на основании требования собственника земельного участка. Оформление права аренды, заключение договора аренды регламентирует отношения пользования земельным участком и исключает риски удовлетворения подобных исков судом.

У собственников помещений, являющихся арендаторами земельного участка, есть возможность приобрести его в долевую собственность. Однако для этого потребуется волеизъявление собственников всех помещений в здании, с тем чтобы аренда была прекращена и весь участок на основании договора купли-продажи перешел в их общую долевую собственность. При этом если участок находится в государственной или муниципальной собственности, то публичный собственник по общему правилу обязан заключить такую сделку. 

Конечно, необходимо понимать, что земельное законодательство предусматривает случаи, в которых может быть отказано в предоставлении участка в собственность. Для участков же, находящихся в частной собственности, потребуется желание его собственника на заключение договора купли-продажи с собственниками всех помещений нежилого здания.

Отмеченные различия в основаниях возникновения прав на земельные участки позволяют выделить те или иные риски при совершении сделок с недвижимостью. Покупателям помещений в нежилых зданиях наряду с анализом прав на приобретаемые помещения также необходимо проводить проверку прав продавца такого помещения на соответствующий земельный участок.