Татьяна Бровкина: «Массовый покупатель пока не готов переплачивать за гибкость планировок»
На рынке жилой недвижимости все чаще звучат термины «свободная планировка» и «квартира-трансформер». Девелоперы преподносят это как высшую степень кастомизации для будущего владельца. Однако с точки зрения нормативов ситуация выглядит иначе. О том, где заканчивается маркетинг и начинается реальное проектирование, рассуждает руководитель архитектурного отдела ГК «Глобал ЭМ» Татьяна Бровкина.
Бровкина Татьяна
ГК «Глобал ЭМ»
Если говорить прямо, терминов «свободная планировка» или «трансформер» в законодательстве не существует — это исключительно маркетинговые инструменты. Как бы объект ни назывался в буклете, проектировщик обязан выпустить документацию на конкретную квартиру, зафиксировав в проекте точное расположение жилых комнат, кухонь, коридоров и санузлов, иначе проект просто не пройдет экспертизу.
Для общественных зданий нормативы допускают наличие нежилых помещений с гибким функциональным назначением, но в сводах правил для проектирования жилых зданий требования непоколебимы и содержат четкие указания, под какими помещениями или смежно с какими нельзя располагать жилые комнаты.
Принципиальная разница между относительно «гибкими» моделями заключается в том, кто несет ответственность за их легализацию.
«Свободные планировки» появились в России в 1990-х. Застройщики увидели, что люди все чаще делают перепланировки под себя, ломают стены, увеличивают метраж комнат за счет коридоров. Тогда и родилась идея проектировать квартиры без внутренних перегородок.
При «свободной планировке» покупатель приобретает объект по техпаспорту, где перегородки либо отсутствуют, либо лишь намечены кладкой в один ряд. По сути — это просторная бетонная коробка. Дальнейшая перепланировка и ответственность за ее узаконивание в БТИ (а если квартира куплена в ипотеку, то еще и в банке) полностью ложится на плечи владельца.
Концепция «трансформера» новее. Она предполагает, что проектировщик заранее разрабатывает несколько сценариев жизни и согласовывает их в экспертизе. Покупателю говорят: «Эту квартиру можно сделать вот так, а можно — вот так». Изменения обычно локальные: где-то за счет коридора увеличивают санузел, где-то вместо второго санузла размещают кладовую или постирочную.
В случае выбора между «евро» и классической планировкой отличается баланс площадей между кухней-гостиной и жилыми комнатами. Но все равно это делается в рамках заранее просчитанных вариантов. Покупатель просто выбирает из одобренного меню и получает готовое решение под ключ вместе с чистым юридическим статусом.
При этом даже в самом гибком «трансформере» или при «свободной планировке» есть константные элементы.
Во-первых, это инженерные коммуникации. Элементы систем водоснабжения и водоотведения, электричества, вентиляции, кондиционирования, заложенные в проекте, во многом будут определять структуру всех возможных трансформаций. Демонтаж или уменьшение данных элементов недопустимы, предусмотреть к ним удобный доступ для обслуживания и ремонта в интересах самого собственника.
Переоборудование и перепланировка, должны обеспечивать соблюдение требований общестроительной и пожарной безопасности зданий.
Также запрещено размещать санузел над жилыми комнатами и кухнями или кухню над жилой комнатой соседа снизу.
В-третьих, это «мокрые зоны». В бизнес-классе и выше застройщик заинтересован предусмотреть больше таких зон, чтобы покупатель потом мог выбрать либо второй или третий санузел, либо постирочную или гардеробную. Мастер-спальни с отдельной ванной комнатой стали стандартом. Чем больше квартира, тем выше процент площади, который можно отвести под вспомогательные помещения, и тем больше вариантов перекомпоновки данных помещений в зоне, отведенной под них.
Неприкосновенен и конструктивный несущий каркас зданий, а также наружные ограждающие конструкции. Например, наружные стены, отделяющие лоджию или балкон от комнаты, сносить нельзя. Вынос радиаторов или разрушение этой границы оформить невозможно, так как это нарушает тепловой контур всего многоквартирного дома, а следовательно, может навредить безопасной эксплуатации здания.
Рыночный потенциал у трансформеров есть. Однако я бы не назвала их будущим стандартом для масс-маркета. Трансформеры действительно позволяют создать более адаптивный под покупателя продукт. Однако российское законодательство в жилом секторе достаточно консервативно. Возможно, для развития данного инструмента необходима более высокая средняя площадь квартиры, чтобы было где развернуться. Пока это «продвинутая опция».
В ближайшее десятилетие мы, возможно, увидим рост таких проектов, но они останутся нишевым продуктом.
Не стоит забывать и о том, что себестоимость проектирования объектов с «универсальным ядром» выше классики на 15–20%. Требуется разработка универсальной инженерной сети, учитывающей разные сценарии. Массовый потребитель сейчас крайне чувствителен к цене и часто не готов переплачивать за лот лишь ради возможности «переделать квартиру под себя». Поэтому продукт остается в рамках бизнес-класса, где запрос на индивидуализацию оправдывает инвестиции в сложное проектирование.