Совет Федерации притормозил закон о запрете хостелов в жилых домах. Допустимы ли мини-гостиницы в квартирах?

Почему Сенат включил реверс? Какими будут последствия для гостиничного бизнеса? Выиграют ли от ограничений на работу хостелов классические гостиницы и апарт-отели? Приходилось ли вам останавливаться в хостелах? И как впечатления? Может быть, в вашем доме есть мини-отель? Как уживаетесь? Удаётся ли найти компромисс? Какие коммерческие функции, на ваш взгляд, допустимы в жилых домах, какие сильно мешают?

Владимир Мечтаев,
управляющий партнёр АБ «ФРЕММ»:
– Почему Сенат включил реверс? Ну, может, кто-то ещё там вспоминает про здравый смысл. Задержка со вступлением в силу закона даст возможность ещё поработать, но принципиально это ничего не решает. Так что классические гостиницы и апарт-отели, скорее всего, выиграют.

В хостелах останавливаться не приходилось, но в доме, где находится наш офис, есть подобные квартиры, и пока проблем с ними нет.

Насчёт допустимых в жилых домах функций, то здесь точно не должно быть вредных производств. А какие-то общественно-деловые помещения возможны, если не мешают другим собственникам – по шуму, по числу посетителей, по отходам и т.д.

Ольга Сафронова,
заместитель генерального директора ООО «Негосударственный надзор и экспертиза», член Союза архитекторов:
– С точки зрения нормативов хостелы – это разновидность гостиниц, а гостиницы – это общественные здания. Помещения с общественной функцией можно размещать в жилых домах на первых, максимум на вторых этажах (если под ними находятся тоже общественные помещения), так как для них требуются изолированные от жилой части входы. Это обусловлено в первую очередь правилами пожарной безопасности и необходимостью обеспечения эвакуационных выходов. Сейчас, к сожалению, это требование в подавляющем большинстве случаев не выполняется. А социальные аспекты размещения хостелов в жилых домах все и так знают. И хостелы, и жильцы бывают разные.

Екатерина Запорожченко,
коммерческий директор ГК Docklands Development:
– Необходимость в таком законе назрела давно, и он, без сомнения, будет принят. Отсрочка – дело времени. Здесь не может быть никаких дискуссий, само название «жилой фонд» говорит, что здания не предназначены для краткосрочного размещения туристов. В этих домах не заложена инфраструктура для комфорта постояльцев. Даже если владелец хостела переедет на первые этажи жилого дома, где обычно размещаются пекарни и магазины, проблемы всё равно останутся.

Жители дома, в котором обосновался хостел, становятся заложниками ситуации: постоянный шум, угроза безопасности граждан и их имущества, стремительный износ мест общего пользования. А затраты на их обновление зачастую ложатся на плечи тех, кто к хостелу не имеет никакого отношения.
Когда закон примут, произойдёт перераспределение спроса. Часть клиентов выберет апарт-отели, другая – классические гостиницы  три и менее «звёзд».

В жилом доме практически невозможно разделить потоки туристов и аборигенов. Я искренне считаю, что с появлением закона и ростом апарт-отелей хостелы просто уйдут с рынка. Дискомфорт для окружающих и гостей – главная причина. Кто-то может сослаться на огромную аудиторию, которая стремится сэкономить, но ведь те же апарт-отели предлагают вполне конкурентные условия. В жилых домах допустимы любые коммерческие функции, но только при условии, что на этапе проектирования помещения были учтены все необходимые нормы и требования. Для ресторана и кафе просто необходимо сразу предусмотреть отдельную мощную вентиляцию. Для фитнес-клуба – усилить шумоизоляцию...

Александр Перминов,
исполнительный директор «Паритет Групп»: 
– Парламент дал владельцам хостелов время подготовиться к новым правилам игры. Те, у кого на плечах есть голова, должен всерьёз подумать о диверсификации бизнеса. В соседстве в одном доме жилья и хостелов, на мой взгляд, ничего страшного нет – но при условии, что они разделены по вертикали: в одном подъезде квартиры, в другом – номера. При соблюдении строительных норм, прежде всего по звукоизоляции. В доме, где я живу, хостелов нет, и, честно говоря, я бы не хотел такого соседства.

Евгения Тучкова, 
заместитель директора департамента консалтинга Colliers International:
– Это правильная мера: бизнесу необходимо время, чтобы перестроиться, успеть перейти на новый юридический фундамент. Классические гостиницы и апарт-отели от вводимых ограничений не выиграют. У этих сегментов разные целевые группы, которые ориентируются на разный бюджет, формат проживания. К тому же у нас остаётся достаточно хостелов, которые работают легитимно, они-то и выиграют от перераспределения потока клиентов. Но большая часть мини-отелей, скорее всего, продолжит работать в «сером режиме». Этот рынок трудно контролировать, проверки на нём происходят только после обращений и жалоб.

Ирина Реут,
руководитель направления гостиничной недвижимости Rusland SP:
– В Петербурге в жилых домах расположено порядка 30% номерного фонда. Очевидно, что их закрытие вызовет волну негодования со стороны владельцев хостелов, а также негативно отра-зится на налоговых поступлениях в бюджет. Видимо, по этим причинам закон притормозили. При этом рынок гостиничной недвижимости, где предложение значительно превышает спрос, от закрытия хостелов только выиграет. Особенно отели категорий «две и три звезды».

Алексей Муравьёв,
директор по маркетингу ЖК «Новоселье: Городские кварталы»:
– Сенат не включал реверс, а всего лишь притормозил принятие закона. Владельцам хостелов это даст возможность более-менее цивилизованно завершить дела: рассчитаться с сотрудниками, освободить арендованные помещения. Но если закон будет принят и начнёт действовать со следующего года или даже позже, открывшим хостелы предпринимателям не избежать потерь. Вернуть инвестиции в бизнес они, скорее всего, не успеют. Высококлассные отели вряд ли ощутят уход хостелов с рынка: у них другие, более обеспеченные клиенты. А недорогие гостиницы и сервисные апартаменты, разумеется, выиграют.
 
Евгений Жуков,
генеральный директор ГК «Абсолют Строй Сервис»:
– Споры вокруг этого законопроекта ведутся с 2015 года, в нём изначально было много недоработок. Поэтому решение СовФеда не стало для бизнеса значимой новостью. В России более 80% хостелов находится в жилом фонде, и, если примут закон об их  запрете, то отчётливо вырисовываются два варианта развития событий. Первый: большинство таких объектов уйдёт в тень и перестанет платить налоги. Второй: бюджетный туризм пострадает, потому что платить за гостиницу даже без «звёзд» могут далеко не все. С другой стороны, многие представители малого бизнеса и так находятся в тени. К тому же при организации хостелов собственники часто делают незаконные перепланировки, не учитывают нагрузку на инженерные сети дома. Безусловно, этот бизнес нуждается в правовом регулировании. От запрета на работу хостелов в жилых домах классические гостиницы и апарт-отели однозначно выиграют. И, вероятно, сервисные апартаменты окажутся более привлекательным вариантом для гостей Петербурга.

Евгения Гиль,
руководитель департамента апарт-отелей Becar Asset Management:
– Закон в том или ином виде всё-таки будет принят. Но скорость его прохождения вызвала, мягко говоря, недопонимание в профессиональном сообществе. Последствия будут существенными как для Москвы, так и для Петербурга. Многим средствам размещения придётся закрыться или уйти в тень. В Москве две трети хостелов находятся в жилых помещениях, у нас в городе около 80%. Спрос на такие объекты высок и перспективы их полного закрытия я не вижу. Остаётся надеяться, что профессиональное сообщество добьётся поправок, которые позволят вести прозрачный и легальный бизнес в новых условиях. Хотя конкуренция классических отелей и апарт-отелей с хостелами условна. Те, кто бронирует трёхзвёздочные гостиницы, не захотят остановиться в номере на 4-8 человек, даже если он очень модный и интересный. А соседство хостела с квартирой – это всегда вопрос договорённости. В Петербурге есть хостельеры, которые смогли подружиться с соседями, сделать косметический ремонт в парадной. При этом есть примеры и абсолютно противоположные, но, как правило, такой бизнес не приводит к желаемым показателям рентабельности. Лично мне приходилось останавливаться в хостеле однажды во время студенчества. Это был интересный опыт.

Евгений Богданов,
основатель проектного бюро Rumpu:
– Я думаю, что эта отсрочка – результат некоторого конфликта интересов. Хостелы – полусерый и при этом довольно объёмный сегмент. Здесь много заинтересованных лиц. Этому бизнесу нужно готовиться к тому, что закон рано или поздно введут, это дело времени. Хостелы – хороший вариант для тех, кто не может позволить себе отели, и как формат арендного жилья имеют право на существование, но в качестве официально оформленных коммерческих помещений, и только там, где они предусмотрены. 

Николай Пашков,
генеральный директор Knight Frank St. Petersburg:
– Причина такого бурного развития хостелов и мини-отелей именно в Петербурге состоит в том, что построить гостиницу в привлекательной локации, особенно в среднем и низком ценовом сегменте, практически невозможно. Эту нишу заняли хостелы. Классические гостиницы в результате запрета не смогут увеличить цены или повысить заполняемость, поскольку у публики, которая останавливается в хостелах, нет денег на отели категории «три-четыре звезды». Спрос на недорогие средства размещения никуда не денется, и весь сегмент уйдёт в тень, породив коррупцию. 

Яков Волков,
генеральный директор группы компаний Active: 
– Власти города не могут не понимать, что этот закон не про хостелы, а про отсутствие конкуренции для крупных международных отелей. Вероятно, именно этим игрокам выгодно лоббировать свои интересы на рынке. С принятием закона с рынка уйдут порядка 3000 небольших мини-отелей и хостелов. Это не только ставит под вопрос развитие туристической привлекательности Петербурга, но и автоматически лишает работы около 15 000 человек, занятых в малом гостиничном бизнесе. Поэтому хорошо, что сроки вступления его в силу перенесли. Многие надеются, что он не будет принят никогда.

Дмитрий Иванов,
директор юридического департамента Группы «Эталон»:
– Законопроект не только ударит по бизнесу хостельеров, но и негативно скажется на туристической привлекательности наших городов. От запрета на размещение хостелов в жилых домах гостиницы едва ли выиграют, всё же целевые аудитории разные. Хостелы конкурируют с частным рынком квартир с посуточной арендой. В итоге постояльцы хостелов распределятся по нерегулируемому и не платящему налогов частному сектору. Недовольство владельцев квартир тоже можно понять. Такое соседство разрушает привычную нам жилую среду. Неслучайно общественные и жилые здания проектируют по разным нормам. Выбор между частными и общественными интересами сделать непросто. Вместо предлагаемого запрета нужно закрепить перечень обязательных требований, которым мини-гостиницы и хостелы должны соответствовать: по звукоизоляции, вентиляции, режиму работы, а также предусмотреть необходимость согласования размещения таких объектов с жильцами дома и т.д.

Светлана Гула,
генеральный директор Центра страхования и туризма «На берегах Невы»:
– Запрет на размещение хостелов и гостиниц в жилых домах я скорее поддерживаю. Постоянно меняющиеся обитатели мешают жильцам. Многие хостелы сдают места нелегальным мигрантам, что добавляет напряжённости. Дискуссия об этом законе шла уже несколько лет, и для участников рынка его принятие не стало неожиданностью. В то же время я согласна с необходимостью отсрочки запрета. Она смягчит потери бизнеса. Новый импульс получат строители, так как в городе есть много зданий старого жилого фонда, которые можно переделать под недорогие гостиницы и мини-отели.