Рынок без тормозов
Цены на новостройки взлетели так, что ими озаботился президент. NSP постаралась разобраться в причинах.
Глава государства поручил ФАС проверить, насколько был обоснован рост цен на новостройки. Рискнём предположить, что никакого сговора антимонопольщики не найдут: рынок реагировал на внешние воздействия ровно так, как и должен был.
И в самом деле: в России около двух тысяч застройщиков, цены поднимали все, и вряд ли они сговорились. К тому же были и есть совершенно объективные причины, которые в совокупности и вызвали столь мощный рост стоимости «квадрата». Другой вопрос – когда всё это кончится. Большинство опрошенных нами экспертов единодушны: кончится скоро.
Разорванные цепочки
Первым в ряду основных виновников удорожания идёт пресловутый коронавирус. И это притом что стройки останавливали только в Москве и области, и всего на месяц. Петербург такие жёсткие ограничения вовсе не коснулись. Однако финансовый директор ГК «Ленстройтрест» Павел Викулаев указывает на разорванные из-за закрытия границ и введения локдаунов транспортные и технологические связи. Объёмы производства и добычи сырья снизились до исторического минимума. Это, в свою очередь, привело к мгновенному росту цен на металл, древесину, пластик. Например, стоимость меди и алюминия в 2020 году за несколько месяцев выросла на 40%, досок – почти вдвое.
Вслед за сырьём подорожали практически все стройматериалы. Наиболее резкий скачок цен отмечен на металлосодержащие изделия: кабельную продукцию, которая за год подорожала на 24%, медные трубы, прибавившие в цене 21%. Также сильно увеличились в цене деревянные двери (+16%), витражи и сантехника. Цены на арматуру увеличились на 40-50% за год.
При этом стройки практически нигде в мире не останавливались. То есть спрос на стройматериалы оставался прежним. Соответственно, образовался их дефицит. Рынок отреагировал, как и полагается: цены ещё увеличились.
Впрочем, нынешняя ситуация со стройматериалами, скорее всего, носит временный характер. «Биржевые цены на чёрные металлы, медь, алюминий, древесину достигли исторического максимума, дальнейшего их роста, скорее всего, не произойдёт. В скором времени производители в погоне за прибылью нарастят добычу сырья и выпуск стройматериалов. Это приведёт к профициту на рынке и к последующему снижению цен, если не до уровня января 2020 года, то на значительный процент», – считает Павел Викулаев.
Ещё одно следствие пандемии и закрытых границ – отъезд значительного количества мигрантов и невозможность для основной массы из них вернуться (хотя попытки как-то решить эту проблему девелоперы вместе с Минстроем предпринимают). Из-за этого на 30% вырос фонд оплаты труда рабочих. Причём обратно он, скорее всего, не упадёт, даже когда границы откроют. МВД разрабатывает законопроект о легализации мигрантов, оказавшихся «в особых обстоятельствах». Одно из условий – обязательное включение их в электронный реестр. По данным министерства, сейчас в России нелегально находится почти миллион гастарбайтеров. В том числе более 115 000 граждан Киргизии, 247 000 – из Таджикистана, 332 000 – из Узбекистана, а также 152 000 граждан Украины. Телеграм-каналы сообщают, что команда вице-премьера Марата Хуснуллина пытается тормозить реальную высылку.
Сами по себе эти вполне объективные факторы линейно на себестоимости строительства не отражаются. Их вклад вместе с затратами на проектное финансирование (для Петербурга в среднем 3-4% годовых) руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg Светлана Московченко оценивает в 10-12% добавленной стоимости за год. А жильё для конечного покупателя подорожало за тот же период гораздо значительнее: от плюс 17% для квартир элитного сегмента до 33% в бизнес-классе.
По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит Setl Group), за 2020 год стоимость «квадрата» в городских новостройках класса «масс-маркет» выросла на 26,4%, до 144 800 рублей. Причём основное удорожание пришлось на второе полугодие (см. табл. 1). К концу марта 2021-го средняя стоимость кв.м в городских проектах подросла ещё на 7,4%, до 155 500 рублей. В пригородной зоне Ленобласти жилплощадь за прошлый год подорожала на 23,5%, до 94 500 рублей за кв.м. Первый квартал 2021-го добавил ещё 8,6%, средняя цена поднялась до 102 700 рублей.
По экспертным оценкам, если принять общее увеличение стоимости «квадрата» за 100%, то за 40-45% из них отвечают рост себестоимости работ и других издержек. Да, земля под застройку тоже подорожала, но абсолютное большинство продаваемых сегодня объектов возводится на пятнах, купленных ещё до пандемии. Причины удорожания новостроек на оставшиеся 55-60% другие. Это: резко выросший спрос (в первую очередь из-за льготной ипотеки) и естественное желание строительного бизнеса на этом заработать.
И вряд ли ФАС сможет за что-то зацепиться: дорожающее жильё при таких вводных – это абсолютно нормальный рыночный процесс. Собственно говоря, застройщики, работающие не только в России, но и в Европе (скажем, YIT и Bonava), констатируют рост цен во всех странах своего присутствия.
Неочевидный ажиотаж
Ажиотажный спрос на строящееся жильё, в общем-то, далеко неочевидная вещь. Наше издание уже писало об этом, подводя итоги прошлого года: да, доходы выросли у всех крупных застройщиков (от 20 до 40% – невиданные ранее показатели), но квартир-то в итоге они продали меньше, чем в 2019-м. Тогда спрос был равномерным в течение всего года. А в марте–июне 2020-го количество сделок упало до минимума, и рынок заметно ожил только в июле. В августе банки смягчили условия и начали выдавать ипотеку тем, кому раньше вряд ли бы одобрили кредит. И квартиры в новостройках разбирали как горячие пирожки с августа по декабрь. К январю бум выдохся; банки, чтобы избежать рисков, ужесточили отбор заёмщиков, и результаты первого квартала показали падение продаж почти на 15% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Казалось бы, всё вернулось на круги своя, и спрос попросту уткнулся в потолок цен.
Но в апреле рынок снова оживился – срок действия программы льготной ипотеки завершается. И, скорее всего, в сегодняшнем виде после 1 июля она не сохранится. Впрочем, её значение часть экспертов призывает не преувеличивать.
«На рост стоимости новостроек повлияло наложение двух факторов: ажиотажный спрос на фоне значительного сокращения предложения. Льготная ипотека сама по себе не могла подстегнуть цены настолько сильно, если бы параллельно рынок не переживал переход на новые правила работы», – говорит директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит» Андрей Кириллов.
Нынешней весной застройщики вывели на рынок несколько крупных проектов, ещё больше находится на «низком старте», так что предложение в ближайшее время всё же вырастет. Льготная ипотека, по всей видимости, полностью не исчезнет, но трансформируется в «семейную» (или сольётся с ней), что выглядит неким компромиссным вариантом между стремлением сдержать цены и одновременно поддержать спрос.
Стоимость «квадрата» в новостройках будет во второй половине года расти медленно, примерно вровень с инфляцией, здесь большинство аналитиков единодушны. Но и ожидать падения цен наивно. Такое в истории российского рынка недвижимости случалось только в 2008-2009 годах. Пережив пандемию, рынок просто придёт к той же ценовой динамике, что была до неё.
Мнения экспертов
«Затраты на инженерию в себестоимости строительства жилого дома составляют около 20%; для объектов высокого класса – примерно 30%. Эти затраты, в свою очередь, делятся на стоимость работ (на них приходится около 40%) и материалы с оборудованием. Цены на работы за последние четыре-пять лет практически не увеличивались, несмотря на отъезд мигрантов, то есть зарплаты росли незначительно. Зато серьёзно изменилось налоговое законодательство. Оно вынудило уйти с рынка компании, которые пытались сэкономить на оплате труда. Либо им пришлось прекратить это делать.
А вот стоимость материалов и оборудования на круг увеличилась на 25-30% за последние семь-восемь месяцев. И курс рубля на это повлиял в меньшей степени, поскольку он падал, поднимался, но в итоге изменился не сильно. Но очень здорово подорожали и продолжают расти в цене все биржевые сырьевые товары: железо, медь, олово, алюминий и т. д. Подорожала и нефть, а значит, и бензин, а вслед за ним и доставка материалов. Образовался и дефицит некоторых товаров, и сейчас, когда всем всё стало нужно, некоторые позиции подорожали в полтора раза. То есть суммарно инженерные контракты за последний год подорожали примерно на 20%. Ещё 5-7% принесло новое серьёзное и правильное налоговое администрирование, которое вывело с рынка нечестных игроков»
«Рост стоимости жилья закономерен, и все причины объективные. Доходы от продажи ресурсов в валюте надо конвертировать как можно в большее количество рублей, а значит, курс рубля снижают. Это автоматически приводит к росту себестоимости строительства. Например, около 80% оборудования, работающего на стройках и на производствах стройматериалов, импортное. Это давно известно и всем понятно. Так же и с льготной ипотекой. Это решение государства, последствия которого всем были известны. Сказалось и введение проектного финансирования. Всё это просто должно было привести к удорожанию жилья. А отъезд мигрантов повлиял на стоимость настолько несущественно, что и говорить об этом не стоит.
На 10% в год жильё подорожало только из-за механизма проектного финансирования. Плюс 5-8% – это инфляция, которая никуда не делась. И ещё 5% – это удорожание стройматериалов и транспортных услуг, недостаток рабочих и ажиотажный спрос из-за льготной ипотеки. И жильё никогда не подешевеет. Хотя бы потому, что всё больше проектов реализуют за счёт проектного финансирования. Есть инфляция, которая отражается на всём. Так что в ближайшее время будем наблюдать ежегодный 15%-й рост стоимости «квадрата» – меньше, чем за 2020 год, но всё же рост»
«В среднем на первичном рынке цены выросли на 30%. Если разбивать по типам жилья, то максимальный прирост показали малогабаритные квартиры, которые традиционно приобретают в инвестиционных целях. Такую динамику цен рынок видел только в 2014 году.
По нашим оценкам, цены в 2021-м продолжат расти, но плавно – на 1-2% в месяц. Возможен небольшой скачок перед завершением программы льготной ипотеки, но рекордов, которые мы наблюдали в 2020 году, уже не будет»
«Я полагаю, что цены будут расти до тех пор, пока спрос на жильё в Петербурге и Ленобласти останется высоким. Сейчас мы наблюдаем очередную волну ажиотажа, связанную с планируемой отменой льготной ипотеки. После завершения программы господдержки на рынке недвижимости произойдёт спад.
Насколько существенным он будет, зависит от ипотечной ставки. Если она будет на уровне 7-8%, объём продаж начнёт восстанавливаться уже через пару месяцев. Если ставка составит 8-9%, то клиенты будут ожидать более длительное время. В таком случае застройщики, возможно, начнут запускать партнёрские программы с банками или какие-то стимулирующие акции. Однако стоимость жилья точно не упадёт: это уже невозможно, так как себестоимость строительства за последнее время сильно выросла»
«К концу первого квартала 2021 года средняя цена кв.м в бизнес-классе достигла 277 000 рублей, в комфорт-классе – 188 000 рублей. Год назад аналогичные цифры составляли соответственно 200 000 и 136 000 рублей. Таким образом, рост очень существенный – на 38% в обоих секторах. В будущем снижения цен не ждём, особенно в дорогом сегменте.
Рост цен на жильё категории «масс-маркет» в основном обеспечили льготная ипотека и поддерживаемый ею высокий спрос. В обозримом будущем самое важное влияние на рынок окажет именно решение о перспективах льготной ипотеки. В элитном сегменте также сказывается высокий спрос на фоне сократившегося предложения и достаточно небольшого числа новых проектов на рынке.
Важным фактором остаётся и продолжающийся переход отрасли на эскроу. Отмечу и отсутствие простых альтернативных способов вложения денег, низкие ставки по депозитам. И наконец, изменение курса доллара, которое особенно сказалось на экономике проектов в элитном сегменте. Но дифференцировать влияние всех этих факторов вряд ли возможно»
«Положительная динамика наблюдалась повсеместно, на рынке отсутствовали районы и локации, где бы цена квадратного метра в новостройках осталась на прежнем уровне или тем более снизилась.
По нашему мнению, к увеличению себестоимости строительства на 10-12% за год привело использование банковских средств, подорожание строительных материалов, дефицит рабочих ресурсов. Другими факторами увеличения цен стали действия самих игроков рынка, а именно ажиотажный спрос со стороны покупателей на фоне льготной ипотеки и нестабильной экономической ситуации в стране и соответствующая реакция на него продавцов.
В ближайшей перспективе мы не ожидаем снижения цен на первичную недвижимость. События будут развиваться в зависимости от уровня спроса на рынке и мер государственной поддержки»
