НАШ ЦИТАТНИК: «Система долевого строительства настроена так, что чем меньше средств на счетах эскроу, тем выше ставка для застройщика. Поэтому мы как антикризисную меру разрешили девелоперам сдвигать чуть вправо срок ввода, чтобы гарантированно достроить дома...» Марат Хуснуллин

19 сентября, 03:58

«Мы возвращаемся к дворцово-парковой, усадебной традиции – на новом уровне»

18 октября 2021 в 10:00

Проект города-курорта Gatchina Gardens стал финалистом авторитетного международного конкурса CEE Investment & Manufacturing Awards. О том, кто покупает жильё в курортной зоне Ленобласти и зачем проекту международное признание, рассуждает Наталья Осетрова, генеральный директор компании-застройщика «Гатчинская Гольф-Деревня».

Осетрова Наталья
руководитель проекта города-курорта
Gatchina Gardens

– Ваш проект в сентябре вышел в открытую продажу. До этого закрывались договоры бронирования. Как идут сделки?
– Есть общий подъём спроса на загородном рынке. Мы его ощущаем по клиентскому потоку, по заинтересованности в сделках. Спрос подогревают новые covid-реалии, изменился запрос покупателя к функциям жилой среды. В новом цифровом мире многие не привязаны к офису. К тому же курортная недвижимость – это высокая инвестиционная ликвидность и альтернатива дорогому в эксплуатации загородному дому. Эти факторы формируют высокую ёмкость спроса.
На днях у нас прошла характерная сделка. 
У клиента есть недвижимость в Европе, но он понимает, что сможет ей пользоваться лишь ограниченное время. Приехал, посмотрел: «А что объяснять, мне здесь всё понятно, европейские стандарты». Это одна категория покупателей.
Другая целевая  группа – люди, которые как-то привязаны к южной части агломерации, к новой деловой зоне Московского района – по работе или по основному месту жительства. 
Значимая группа – москвичи. Они просто садятся в «Сапсан» и едут смотреть объекты, обсуждать условия. Их интересуют акции и рассрочки, они хорошо понимают преимущества сделки «на котловане». Для них важны инвестиционные мотивации, использование безопасных эскроу-счетов – один из ключевых факторов. Типичное рассуждение: «Мы покупаем квартиру себе, а ещё одну возьмём в качестве инвестиции, пока такие условия и цены». Восемь из десяти столичных покупателей думают именно так и покупают больше одной квартиры. Они понимают потенциал роста стоимости, имеют личный опыт. На подмосковном рынке такой подход уже отработан. В столичном регионе есть серьёзные пригородные проекты, реализованные с нуля. Например, курортная недвижимость бизнес- и премиум-класса в Новогорске, малоэтажный «Довиль» на Минском шоссе, «Трувиль» с ландшафтными парками,  «Парк Рублёво» – рекреационный проект с развитой инфраструктурой. Там продажи начинались от 180 000 рублей за «квадрат», сейчас жильё стоит от 350 000 руб. и выше. Москвичи понимают: через три-четыре года недвижимость в Gatchina Gardens подорожает вдвое. В нашем регионе рекреационная малоэтажка уже успешно развивается в Курортном районе, мне нравится проект Группы RBI в Сестрорецке.
К тому, что Петербург – культурная столица, все уже привыкли. Но с размещением у нас крупных монополистов город становится и столицей государственных корпораций; к тому же к нам переезжает бизнес, который много лет работает по контрактам с  корпорациями, обслуживает, выполняет для отраслевых лидеров долгосрочные контракты и т. д.
Для таких покупателей важно, что мы работаем со Сбербанком и «Ростелекомом», что строительство идёт по европейским стандартам. Серьёзный подход виден и на стадии котлована: идёт ландшафтное террасирование, обустраивается рекреационная набережная.
Есть ещё интересная группа клиентов из петербургского центра. Наш проект любят жители «Парадного квартала», «Смольного парка». Думаю, он ассоциируется у них с историческими традициями загородной жизни в Пушкине, Павловске, Гатчине...

– А из Ленобласти у вас есть покупатели?
– Конечно! И они ориентируются в специфике регионального бизнеса и потенциальном спросе. Например, есть покупательница, которая владеет компанией в сфере высокотехнологичного медицинского бизнеса. У неё хороший дом в одном из крупных областных городов, но ей не хватает адекватного соседства, однородной социальной среды и опций по инфраструктуре. Мы с ней обсуждаем не только покупку жилья, но и возможность развития в Gatchina Gardens соответствующих сервисов, связанных с мониторингом здоровья, восстановительными postcovid-программами. Со многими покупателями возникают такие взаимные интересы.

– В какой стадии работы на площадке?
– На набережной реки Суйды завершаются земляные работы, котлованы подготовлены для команд монолитчиков.

– Почему отдали предпочтение монолитной технологии?
– У нас огромные площади остекления, поэтому – повышенные требования к надёжности  конструктива, к долгосрочности в последующей эксплуатации. В наших условиях рискованно возводить объекты, которые через 10-15 лет потребуют серьёзного ремонта.

– Что по срокам?
– Ввод в эксплуатацию первой очереди – в третьем-четвёртом квартале 2023-го, инженерная инфраструктура подведена к участку, ведутся работы нулевого цикла в нескольких корпусах. И если после заливки бетона в подземных паркингах плите нужно 28 дней отстояться, чтобы набрать прочность, значит, так и будет. По контракту контролем за строительством занимается шведская служба заказчика Merx Construction. В июле 2022 года дома первой очереди будут заведены под крышу.

– У вас завершилось бронирование, начались обычные продажи?
Практику платного бронирования нам пришлось продолжить. Это связано с сочетанием инвестиционного и потребительского спроса. Есть клиенты-предприниматели, которые уже приняли решение о покупке, но им нужно время, чтобы подготовить нужную сумму, перераспределить финансовые потоки. И они просят зафиксировать цену. Мы идём навстречу, но не бесплатно, потому что прогнозировать стоимость объектов на несколько месяцев вперёд – слишком рискованно. Мы уверены, что она будет расти, но не знаем, насколько.
Сегмент курортной недвижимости изначально преимущественно инвестиционный, не только у нас – во всём цивилизованном мире, да и в России – в Подмосковье, Крыму, Краснодарском крае.
Обычные сделки тоже идут, договоры регистрируются, средства поступают на эскроу-счета. О динамике будем судить по результатам первых трёх-четырёх месяцев. Интерес к проекту высокий.
Как ни странно, первыми уходят пентхаусы с 7-метровыми потолками и BBQ-террасами, а также видовые квартиры с патио-садами, большими террасами, каминами и spa-зонами. Такие 180-метровые варианты можно рассматривать как альтернативу загородному дому в сегменте delux, но по более комфортной цене.
Мы предполагали, что на первом этапе будут преобладать сделки с небольшими лотами площадью 62-80 кв.м по 11-16 миллионов рублей. Но пока основной интерес – к квартирам от 100 кв.м, а компактные варианты чаще покупают дополнительно как инвестиционную недвижимость. Эти тенденции ещё нужно осмыслить. 

– Почему дома на набережной называются «Латте»?
– Это связано с курортной атмосферой. Чашечка кофе в ресторане с видом на реку, в то же время – скандинавский стиль, нордический, очень природный. Несколько лет назад в проектной документации шведские архитекторы назвали этот концепт «Латте». Постепенно название закрепилось, ассоциация оказалась точной.

– Как вы себя чувствуете в роли лидера ценовой гонки? Ваши объекты – на верхних строчках в областных листингах...
– Мы никогда не гнались за лидерством в ценах. Мы точно лидеры в качестве документации, инфраструктуры и инженерных решений. В это мы вкладываем деньги и энергию команды.
В городских проектах цена отражает прежде всего локацию, потом уже всё остальное. У нас – другое. Мы создаём автономное комьюнити, ориентированное на природу, здоровье и долголетие; это место ещё станет модным и премиальным. Возможно, для большинства это пока не очевидно.
Поэтому, кстати, для нас важна высокая оценка российской премии Urban Awards, но ещё важнее то, что Gatchina Gardens вышел в финал престижного международного конкурса CEE Investment & Manufacturing Awards в номинации «Проекты будущего». Автономность, комфорт и безопасность жилой среды, углеродная нейтральность – без этого не пройти даже в список номинантов.
Понятно, что такая недвижимость не может стоить дёшево. Но есть и другая сторона: создание подобных объектов позитивно влияет на рейтинг региона, на его репутацию.
Для меня бренд «Ленинградская область» важен. В исторических пригородах «императорского кольца» размещались самые красивые и престижные объекты. Мы просто возвращаемся к этой дворцово-парковой, усадебной традиции – на новом уровне и с новыми технологиями. 
Аналитики Knight Frank пишут, что на юге агломерации недвижимость сегментов «бизнес» и «премиум» (в комплексном, квартальном варианте) вообще не представлена. Gathina Gardens не имеет конкурентов в своём сегменте. И наши партнёры из британского инвестиционного фонда уточняют: правильно ли мы понимаем, что в ближайшее время конкуренты с аналогичным комплексным предложением и не появятся? Девелоперы знают: чтобы подготовить к старту проект такого класса, нужно вложить несколько миллиардов «длинных» денег. Даже если начать сегодня, потребуется не меньше 7 лет.

– У вас конкуренты будут в Стрельне...
– Правильно, как и в Курортном районе. Но это всё же другая локация, другая логистика и связь с мегаполисом. И объекты другого масштаба.
На мой взгляд, важно показать миру, что в ситуации глобальных вызовов Россия находится не в стороне от ключевых процессов, от переосмысления городов, а среди лидеров. Мы работаем с проектным финансированием Сбербанка, разрабатываем новые градостроительные стандарты в экосистеме Сбера, вместе с «Ростелекомом» интегрируем самые современные системы безопасности и контроля, с Газпромом ставим в свои котельные новейшее оборудование, снижая углеродный след. 
Кроме того, устойчивость развития страны зависит не столько от нефти и газа, сколько от людей. Их таланты могут и должны быть эффективно реализованы, извините за банальность, в комфортных условиях, когда жить удобно, бытовые мелочи не досаждают и безопасности семьи ничто не угрожает. 
Для нас важно, чтобы и на международном уровне знали: российские – ленинградские – девелоперы над этим работают! Конечно, высокие стандарты начинаются с верхней доходной группы. 
Но затем они мультиплицируются в массовое строительство, и на этом этапе уже нужны поддержка государства и разумная, прогрессивная жилищная политика.

Фото: Gatchina Gardens

NSP ДОСЬЕ

  • Проект Gatchina Gardens реализует шведская инвестиционная группа CastorX Capital. 
  • Общая площадь осваиваемой территории – 620 га. 
  • Строительство первой жилой очереди на 15 малоэтажных домов началось в 2020 году. 
  • К 2030-му здесь должно появиться более 1 млн кв.м недвижимости, включая жильё бизнес-класса, spa-отель, гольф-клуб и аквапарк, объекты курортно-рекреационной, деловой и социальной инфраструктуры. 
  • Предусмотрено также создание самого большого в Европе бальнеологического курорта (грязелечебницы) на базе местных кембрийских и кальцинированных глин и лечебных минеральных вод. 
  • Общий объём инвестиций в город-курорт Gatchina Gardens оценивается в 210 млрд рублей.