Областные новостройки притормаживают
Спрос на строящееся жильё в Ленобласти за три квартала упал на 30% по отношению к 2019 году. Граждане переключаются на ИЖС.
В сентябре застройщики заключили 1535 договоров долевого участия, сообщает областное Управление Росреестра. Это побольше, чем в августе, но далеко от рекордных показателей февраля–марта (см. табл. 1). Отмена льготной ипотеки сильно повлияла на возможности покупателей. Всего за девять месяцев граждане приобрели почти столько же квартир в новостройках, сколько и в 2020-м. Но сравнение с докризисным периодом неутешительно: 20 980 ДДУ в январе–сентябре 2019-го, 14 783 – за тот же период 2021-го.
Зависимость простая: чем выше цены – тем меньше сделок. А «квадрат» на первичном рынке ЛО за два года подорожал на 48%. С начала года – на 34,6%.
Сведения Росреестра подтверждают выкладки сервиса DomFlat.ru по розничным сделкам, которые мы публиковали ранее. (Падение по ДДУ на 22%.)
Специалисты Института экономики города фиксируют снижение коэффициента доступности жилья (см. табл. 3). В 2019-м условной российской семье из трёх человек на квартиру площадью 54 «квадрата» надо было копить 3,15 года, в 2020-м – 3,33 года. (При этом ни есть, ни пить, а весь доход откладывать.) В сводном индексе доступности жилья Ленобласть занимает место в четвёртом десятке. Жители ЛО могут утешиться тем, что Петербург – и вовсе второй с конца. Ниже только Москва.
О снижении доступности жилья в условиях стагнации доходов настойчиво предупреждали аналитики Центробанка.
Но Минстрой с упорством, достойным лучшего применения, пытается обсуждать дальнейшее распространение льготной ипотеки.
В Ленобласти граждане на недоступность квартир реагируют адекватно: резким увеличением спроса на ИЖС и садовые дома. Правда, рост цен на основные материалы и рабочую силу делает и эту стратегию рискованной.
Мнения экспертов:
«В конце лета спрос на первичном рынке снова активизировался. Сейчас он находится на хорошем, плановом уровне, и с большой долей вероятности останется таким до конца года. Основным инструментом приобретения недвижимости остается ипотека. С ее помощью заключается до 70-80% сделок. Именно привлекательные, гибкие условия покупки являются одним из главных драйверов спроса на строящуюся недвижимость.
Сегодня застройщики предлагают два типа ипотечных программ со сниженными ставками, которые являются альтернативой льготной ипотеке. В первом случае ставка субсидируется застройщиком, при этом незначительно увеличивается стоимость приобретаемой квартиры. При длительном сроке кредитования сниженная процентная ставка позволяет покупателю сэкономить от нескольких сотен тысяч до миллиона рублей на процентах по кредиту.
Второй тип кредитных программ – с субсидированной ставкой без удорожания недвижимости. Это более редкое предложение, так как снижение ставки происходит только по ряду жилых комплексов застройщика, где достигнут определенный уровень наполнения счетов эскроу. Мы работаем со всеми видами кредитных программ, чтобы предложить покупателю максимальное разнообразие условий приобретения. В частности, кредитная программа второго типа доступна в нашем жилом комплексе ЦДС «Новые горизонты». Совместно с банком «Открытие» мы предлагает ипотеку по ставке от 4,2% годовых»
«Большая часть девелоперов займет пассивную позицию: они будут ждать изменений, а именно: помощи от государства в виде льготного кредитования, очередного всплеска спроса и т. д. Остальные проводят изменения, причем не только в продукте, но и внутри компаний. Я вижу, как меняются структуры, растет компетенция в управлении добавленной стоимостью и себестоимостью, меняются отношения с финансовыми институтами, а также ищутся другие способы финансирования строительства объектов. Недостаточно просто добавить что-то новое в проекты: элементы благоустройства, отделку квартир, меблировку и т. п. Важно не перегрузить проект. Избыточность опций влияет на себестоимость, увеличиваются шансы потерять покупателя»
«Застройщики и до сокращения спроса предоставляли покупателям собственные программы субсидирования части кредита, где средние ставки составляют около 6% годовых. Так, в проектах ГК «Ленстройтрест» действуют программы, в рамках которых клиенты могут купить недвижимость по ставке 0,1% на первый год кредитования или от 3,9% на весь срок кредитования. Сегодня такую опцию предлагают практически все девелоперы.
Однако такие программы смогут поддержать спрос лишь частично. Рост цен продолжится, причем городские новостройки будут дорожать активнее. Это связано с дефицитом предложения. Объемы новых проектов недостаточны для возвращения рынка в равновесное состояние. До конца года квадратный метр еще немного прибавит в стоимости. Вероятно, на рынке образуется некоторое плато, но снижения точно не ожидается: растет себестоимость строительства на фоне резкого повышения стоимости стройматериалов. В некоторых наших проектах себестоимость выросла на 40%. Такая ситуация сохранится до середины 2022 года.
На фоне высокой стоимости «квадрата» в Петербурге областные новостройки выглядят более привлекательно. Кроме того, постепенное повышения ставок у банков и корректировка условий программы льготной ипотеки (в частности, снижение максимального размера кредита до 3 млн рублей) способствуют смещению спроса от проектов в границах КАД – к объектам в ближней Ленобласти. Наши продажи показывают, что данный тренд укрепляется.
Безусловно, застройщики продолжат совершенствовать свой продукт. Уже сегодня в новых кварталах создается комфортная среда с необходимой инфраструктурой для жизни. Если будет так же активно развиваться транспортная и торговая инфраструктура, то областные проекты однозначно будут выигрывать у городских»
