Новостройки не по учебнику
Спрос на новостройки в регионе сокращается. А цены при этом растут. Учебники по экономике придётся переписывать.
За два года количество продаж по ДДУ в Петербурге сократилось в полтора раза. С января по июль застройщики заключили 44 365 договоров. За тот же период докризисного 2019-го было подписано 65 548 сделок. В Ленобласти – аналогичная картина: 17 986 долевых договоров за семь месяцев в 2019-м, 11 642 – в этом году.
На выручке, впрочем, это не отразилось. По данным сервиса DataFlat.ru, за июль 2019-го застройщики региона (Петербург плюс Ленобласть) выручили 34,6 млрд рублей, за июль 2021-го – около 49 млрд. Деньги в чужом кармане считать неприлично, но – всем бы такой кризис!
Конечно, изменилась и себестоимость. Сначала появились дополнительные затраты от перехода на эскроу-счета и проектное финансирование. С введением карантина уехали рабочие-мигранты; по мере ослабления ограничений вернулись не все и уже на другие деньги. Со второй половины 2020-го резко начали дорожать стройматериалы. (Отчасти – из-за «восстановительного» спроса на мировых биржах, отчасти из-за активности покупателей на внутреннем рынке.) Власти, увидев «лишние» доходы у застройщиков, стали перекладывать на них расходы на «социалку»...
Спад спроса и рост себестоимости сопровождались сокращением предложения. Девелоперы не видят в этом угрозы: Андрей Сорочинский, председатель совета директоров ГК «Полис Групп», напоминает, что рынок развивается циклами, подъём сменяется спадом, серьёзной угрозы это не несёт.
С этой оценкой солидарны и Максим Жабин, зам. генерального директора СК «ЛенРусСтрой», и Светлана Денисова, руководитель отдела продаж ГК «БФА Девелопмент». Максим Жабин также говорит о существенном изменении покупательских предпочтений: «коробки» в чистом поле больше никому не нужны, даже если недорого. Девелоперам приходится это учитывать при запуске новых проектов.
Спрос на новостройки подстегнула льготная ипотека, оперативно введённая правительством в мае 2020-го. Поначалу – в первые несколько месяцев – субсидированные ставки действительно работали на уменьшение регулярных платежей. Но уже к концу осени 2020-го в регионах с активным первичным рынком, включая Петербург и Ленобласть, вся выгода была «съедена» ростом цен. В городских «спальниках» цены за год (с июля 2020-го по июль 2021-го) увеличились на 46,5%, во Всеволожском районе ЛО – на 34,2% (см. табл. 1).
В результате припозднившимся покупателям жилья в новостройках в кредит вместо выгоды пришлось считать убытки. За год субсидирования ставок увеличился первый взнос – почти на 200 000 рублей в области, на 220 000 – в Петербурге. Выросли ежемесячные платежи и размер переплаты (см. табл. 5 и 6). В городе количество ипотечных кредитов на новостройки пока растёт, в области – стабильно снижается.
В целом основные тенденции первичного рынка в регионе выглядят вполне устойчивыми. Граждане приобретают всё меньше квартир, но платят за них всё больше. Власти не возражают – увеличиваются налоговые отчисления в бюджет. Девелоперов и банки сложившаяся ситуация тоже вполне устраивает. Покупатели, может, и против – но что они могут поделать? Разве что массово переключаться на ИЖС. Но и там их уже подстерегают и неадекватные ценники на материалы, и подорожавшая рабсила...
В условиях стагнации доходов такая траектория, мягко говоря, настораживает.
Мнения экспертов
«Платёжеспособный интерес покупателей сфокусируется на объектах, отвечающих главным условиям: это должно быть доступное (по финансам) жильё, причём с лучшими в своём классе характеристиками. Непопадание в ожидания покупателей застройщику сложно будет нивелировать маркетинговыми акциями. С одной стороны, его ограничивают отношения с банками, требования к объёмам и скорости наполнения эскроу-счетов. С другой – необходимость создавать лучший продукт при сохранении приемлемой себестоимости.
Активизировать вывод новых проектов и расширение предложения могло бы поэтапное раскрытие эскроу-счетов. Открытие доступа к деньгам по итогам закреплённых этапов снизит финансовую нагрузку на девелоперов. При этом интересы покупателей будут защищены.
Также необходимо принятие мер поддержки для проектов масс-маркета с невысокой рентабельностью (до 15-20%). Этот порог является определяющим для многих банков при принятии решения о проектном финансировании. Выходом может стать предоставление государственных гарантий»
«Рост цен действительно был весьма ощутим, особенно во второй половине 2020 года. Эту динамику обусловили «опережающий» спрос и стремительный рост себестоимости. В начале 2020-го активность покупателей пошла на спад, особенно это стало заметно после изменения условий по субсидированию ипотеки на новостройки.
Девелоперы в предыдущие периоды ограничивали вывод новых проектов, сократилось не только предложение, но и общий объём новостроек. Это нормальная реакция на кардинальную перестройку в отрасли (переход на эскроу-счета) и снижение платёжеспособного спроса. Сейчас активность по выводу объектов восстанавливается, но «затоваривать» рынок избыточным предложением в условиях стагнации доходов никто не собирается.
Возвращение объёма сделок к прежним показателям – к уровню 2019 года – будет зависеть от мер господдержки. В Петербурге практически нет объектов, которые вписывались бы в лимит 3 млн рублей для сделок по субсидированным ставкам. Но что цены будут снижаться, я не верю. Потому что себестоимость растёт, и обязательства по социальным объектам уже на законодательном уровне переложили на застройщиков.
При этом наш город остаётся в числе наиболее привлекательных мест для переезда. А дальше всё решит здоровая конкуренция...»
«Последние полтора года мы фиксируем растущий спрос на квартиры в жилых комплексах Группы «Аквилон». По итогам первого полугодия 2021-го компания реализовала более 56 000 кв.м жилой недвижимости – на четверть больше прошлогодних результатов. (В 2020-м было реализовано на 60% больше квартир, чем за 2019-й.)
Наименее активными покупатели были в июле. В какой-то степени повлияла сезонность, но в основном это была реакция рынка на изменение условий льготной ипотеки. Доля ипотечных сделок с господдержкой снизилась, а вот рассрочками покупатели стали пользоваться в 2,5 раза чаще.
Тем не менее качественные проекты по-прежнему востребованы и у инвесторов, и у тех, кто покупает квартиру для себя. Мы рассчитываем, что покупательская активность восстановится уже в сентябре.
Сейчас банки совместно с застройщиками работают, чтобы сохранить доступность жилья. Появляются новые ипотечные программы, упрощается и сам механизм получения кредита. «Аквилон» совместно с банком-партнёром запустил ипотеку без первого взноса.
Чтобы нивелировать падение спроса в долгосрочной перспективе, необходимо увеличить кредитные лимиты по программе с господдержкой»
«Спрос на рынке должен соответствовать предложению, и именно цена уравновешивает эти два параметра. За два года некоторые популярные территории в приграничных районах Ленобласти были полностью застроены, в черте города осваиваются оставшиеся лакуны, идёт редевелопмент промышленных площадок. Застройщики выходят в пригородные зоны, присматриваются к новым локациям. Введение проектного финансирования диктует новые требования к проектам и к самим застройщикам.
В начале текущего года на рынок вышло много новых проектов – около 1,1 млн кв.м. Во втором квартале процесс несколько притормозился в связи с изменением в регламенте градостроительства. Сейчас предложение снова пополняется, это будет способствовать стабилизации цен на новостройки»
«Сокращение спроса на новостройки связано не с тем, что интерес покупателей снизился, а с тем, что
изменились правила получения льготной ипотеки, и предложений на рынке стало меньше. Действует также сезонное снижение покупательской активности, которая восстановится к осени, когда люди вернутся из отпусков.
Росту предложения могло бы способствовать выстраивание понятных схем изменения функционального назначения участков. Это позволило бы девелоперам прогнозировать сроки и стоимость застройки»
