ЦБ призывает к умеренности

Эксперты Центробанка опубликовали Аналитическую записку по жилищному строительству. В документе отмечены основные параметры, влияющие на рынок: повышенный спрос, обусловленный льготной ипотекой и активностью частных инвесторов; дефицит предложения (снижение объёмов текущего строительства) и рост издержек (отъезд мигрантов, рост цен на металлопрокат и пр., ослабление рубля). Результат – ускоренный рост цен.

В начале 2021 года, отмечается в обзоре, положительная динамика осталась только по частному домостроению. С середины 2019-го и по сей день отмечается «тренд на снижение объёмов строительства многоквартирного жилья». Это связано с переходом на эскроу-счета и неопределённостью из-за пандемии. Однако, обнадёживают в ЦБ, во второй половине 2020-го и начале 2021-го произошло заметное увеличение запуска новых проектов. «Фактором локального роста предложения в 2021 году, – пишут аналитики, – может стать перевод апартаментов в статус жилья, прежде всего – в Москве и Петербурге». В Москве прибавка может составить 0,3–0,5 млн кв.м ежегодно. Но эффект быстро будет нивелирован за счёт роста затрат ("социалка" и пр.).

Финансисты уверены, что доходы граждан в ближайшие год-полтора будут расти, а инфляция – снижаться. (Целевой показатель – 4% в год.) Причины уверенности не раскрываются.

А вот доступность жилья – ухудшается. В 2020-м среднегодовой доход позволял условному россиянину приобрести 5,7 кв.м жилья. В конце 2020-го доля расходов на жильё достигла максимума с 2013 года. Самое доступное жильё – в Тюменской области (доходы высокие), а также в Коми, Дагестане и Еврейской АО (многие уезжают – цены на квартиры снижаются). Вывод: «рост закредитованности населения будет оказывать понижающее давление на рынок жилья».

Вместе с тем растёт доля инвестиционного спроса. В Центробанке её оценивают в 9–10%. По данным опроса с участием "ДОМ.РФ" и ВЦИОМ, около 30% россиян рассматривают приобретение жилья в инвестиционных целях.

Рост цен авторы Аналитической записки оценили скромно: в Москве – на 6%, в Петербурге – плюс 13% (за счёт большей доли бюджетного жилья, которое и подорожало сильнее). Правда, это данные Росстата. В документе приводятся цифры и по другим источникам. Например, ЦИАН даёт за 2020 год плюс 27,6% для Петербурга, плюс 27,1% – для Ленобласти. Эти показатели уже больше похожи на правду (и ближе к сведениям, которые публиковала NSP).

Банк отметил рост ипотеки и особенно важную роль льготных программ (6,5%, «сельская ипотека», семейная и т. д.). Однако, по мнению регулятора, положительные эффекты (снижение среднего объёма ипотечных платежей) были нивелированы уже к середине 2020-го. И теперь ожидается плавное снижение активности.

Свой прогноз по ипотечному рынку – и также на основании данных ЦБ – дал весьма компетентный ТГ-канал «Шумпетер не одобрит».

По мнению авторов этого источника, количество ипотечных кредитов на новостройки в 2021 году сократится на 24,2% и составит 366 000; объём снизится на 5,5%, с 1498 до 1415 млрд рублей. Во втором полугодии средние ставки вырастут до 7,5%. До конца года, полагает «Шумпетер», цены и средняя сумма кредита вырастут ещё на 10%. Ситуацию отчасти смягчит увеличение среднего срока кредитования – до 20 с половиной лет. Это поможет удержать на приемлемом уровне среднюю сумму платежа.

А вот более отдалённая перспектива – тревожна. В основном по демографическим причинам. Основные покупатели жилья в новостройках – граждане в возрасте от 25 до 45 лет. На начало 2019-го их численность составляла 45,3 млн человек. На 1 января 2020-го – уже на полмиллиона меньше: 44,8 млн человек. А за ближайшие 10 лет эта платёжеспособная и привлекательная для маркетологов группа сократится ещё на 33,2% – до 35,4 млн человек. И вирус здесь ни при чём: поколение 90-х было малочисленным... Мигранты не помогут – их роль на рынке новостроек невелика. Как эта тенденция будет сочетаться с целями нацпроекта (120 млн кв. метров как раз к 2030-му) – отдельный и очень интересный вопрос.