Рынок под давлением

По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», цены на петербургском первичном рынке выросли на 10,1%, в урбанизированных зонах Ленобласти – на 11,5%. Но это не за год – а всего лишь за IV квартал! За год динамика куда более впечатляющая: ценники на городские квартиры в новостройках класса "масс-маркет" прибавили 26,4%, в областных – 23,5%. Цифры у разных аналитиков могут немного расходиться (см., например, данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»), но показатели – выше 20%. И очень сильно отличаются от тех успокоительных сказок, которые вице-премьер Правительства РФ Марат Хуснуллин рассказывает президенту на онлайн-совещаниях: «В отдельных регионах жильё подорожало более чем на 10%». Из-за коронавируса и жадных металлургов, конечно.

Если «усреднять» Приморский район с Лодейным Полем, где новостроек нет и цена нулевая, может, так и получится. Мы предпочитаем ориентироваться на собственные источники. За год городские «спальники подорожали: по данным Дмитрия Житкова – на 33,4%, по сведениям Ольги Трошевой, руководителя КЦ «Петербургская Недвижимость", – на 26,4%; самая скромная цифра – у аналитика Александра Пыпина из DomaFlat.ru – плюс 14%. В любом случае это рекорд за всю историю рынка и главная тенденция года.

Спрос в регионе (город плюс область), благодаря льготной ипотеке и повышенному интересу приезжих, остался на уровне прошлых лет: с января по декабрь граждане заключили договоров ДДУ на 4,27 млн кв.м. Из них – 3,35 млн кв.м в Петербурге, 0,92 млн – в пригородных районах ЛО.

Объём предложения сократился на 1,33 млн кв.м, или на 30%: 4,43 млн кв.м в начале 2020 года, 3,1 млн – сейчас.

Уверенно снижается вывод новых проектов. На протяжении года застройщики выставили на рынок 3,32 млн кв.м (80 270 квартир). В том числе: в Петербурге – 2,652 млн кв.м, 63 730 квартир. В Ленобласти – 667 360 кв.м, 16 540 квартир.

Девелоперов (в отличие от граждан) такая картина более чем устраивает. Общая выручка застройщиков по розничным продажам (включая ДДУ, поступления на эскроу-счета и договоры цессии) за год в Петербурге составила 371 млрд рублей – на 11% больше, чем в 2019-м. В Ленобласти девелоперы заработали 71,3 млрд рублей – плюс 9% к показателям предыдущего периода.

Усиливается концентрация рынка. Доля крупных застройщиков (ТОП-15 по объёму выручки), по данным DomaFlat.ru, в городе за год увеличилась с 80 до 84%, в области – с 84 до 91,1%.

В Петербурге лидирующая «пятёрка» выглядит так: Setl Group, ЛСР, «Эталон», Группа ЦДС, «Аквилон-Инвест». В области: «Мавис», «Евроинвест», ГК "КВС", «Строительный трест», Группа ЦДС.

На недавнем (закрытом) совещании по жилищному строительству президент предложил Правительству РФ «подумать об увеличении предложения». Вообще в этой сфере последнее время президент не столько распоряжается, сколько предлагает «подумать», «обратить внимание» или «озаботиться» (снижением цен, например). Оно, может, и к лучшему. Потому что – ну, какие меры реально могут принять федеральные чиновники? Разве что спешно и массово выставить на продажу принадлежащие им, а также родственникам и друзьям пентхаусы и особняки... Это, во-первых, маловероятно. Во-вторых, такая мера, конечно, уронит цены в элитном сегменте. Но вряд ли повлияет на масс-маркет. Все прочие (привычные) шаги – упрощение процедур, стандартизация проектов, предоставление дополнительных участков – если и дадут результат, то не ранее чем через три-четыре года. Где будут к этому моменту доходы населения?

Мнение эксперта