НАШ ЦИТАТНИК: «Надо очень аккуратно подходить к частичному изменению фасадов, поскольку оно порой довольно серьёзно меняет здания. Можно удлинить нос Венере Милосской, талию усилить, ноги укоротить. Но Венеры Милосской мы уже тогда не получим...» Владимир Григорьев

13 апреля, 19:50

Рынок под давлением

25 января в 06:49
4 094

Рынок под давлением

Предложение новостроек в Петербурге и Ленобласти сократилось на 30%; спрос остаётся на прежнем уровне; цены растут.

По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», цены на петербургском первичном рынке выросли на 10,1%, в урбанизированных зонах Ленобласти – на 11,5%. Но это не за год – а всего лишь за IV квартал! За год динамика куда более впечатляющая: ценники на городские квартиры в новостройках класса "масс-маркет" прибавили 26,4%, в областных – 23,5%. Цифры у разных аналитиков могут немного расходиться (см., например, данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»), но показатели – выше 20%. И очень сильно отличаются от тех успокоительных сказок, которые вице-премьер Правительства РФ Марат Хуснуллин рассказывает президенту на онлайн-совещаниях: «В отдельных регионах жильё подорожало более чем на 10%». Из-за коронавируса и жадных металлургов, конечно.

Если «усреднять» Приморский район с Лодейным Полем, где новостроек нет и цена нулевая, может, так и получится. Мы предпочитаем ориентироваться на собственные источники. За год городские «спальники подорожали: по данным Дмитрия Житкова – на 33,4%, по сведениям Ольги Трошевой, руководителя КЦ «Петербургская Недвижимость", – на 26,4%; самая скромная цифра – у аналитика Александра Пыпина из DomaFlat.ru – плюс 14%. В любом случае это рекорд за всю историю рынка и главная тенденция года.

Спрос в регионе (город плюс область), благодаря льготной ипотеке и повышенному интересу приезжих, остался на уровне прошлых лет: с января по декабрь граждане заключили договоров ДДУ на 4,27 млн кв.м. Из них – 3,35 млн кв.м в Петербурге, 0,92 млн – в пригородных районах ЛО.

Объём предложения сократился на 1,33 млн кв.м, или на 30%: 4,43 млн кв.м в начале 2020 года, 3,1 млн – сейчас.

Уверенно снижается вывод новых проектов. На протяжении года застройщики выставили на рынок 3,32 млн кв.м (80 270 квартир). В том числе: в Петербурге – 2,652 млн кв.м, 63 730 квартир. В Ленобласти – 667 360 кв.м, 16 540 квартир.

Девелоперов (в отличие от граждан) такая картина более чем устраивает. Общая выручка застройщиков по розничным продажам (включая ДДУ, поступления на эскроу-счета и договоры цессии) за год в Петербурге составила 371 млрд рублей – на 11% больше, чем в 2019-м. В Ленобласти девелоперы заработали 71,3 млрд рублей – плюс 9% к показателям предыдущего периода.

Усиливается концентрация рынка. Доля крупных застройщиков (ТОП-15 по объёму выручки), по данным DomaFlat.ru, в городе за год увеличилась с 80 до 84%, в области – с 84 до 91,1%.

В Петербурге лидирующая «пятёрка» выглядит так: Setl Group, ЛСР, «Эталон», Группа ЦДС, «Аквилон-Инвест». В области: «Мавис», «Евроинвест», ГК "КВС", «Строительный трест», Группа ЦДС.

На недавнем (закрытом) совещании по жилищному строительству президент предложил Правительству РФ «подумать об увеличении предложения». Вообще в этой сфере последнее время президент не столько распоряжается, сколько предлагает «подумать», «обратить внимание» или «озаботиться» (снижением цен, например). Оно, может, и к лучшему. Потому что – ну, какие меры реально могут принять федеральные чиновники? Разве что спешно и массово выставить на продажу принадлежащие им, а также родственникам и друзьям пентхаусы и особняки... Это, во-первых, маловероятно. Во-вторых, такая мера, конечно, уронит цены в элитном сегменте. Но вряд ли повлияет на масс-маркет. Все прочие (привычные) шаги – упрощение процедур, стандартизация проектов, предоставление дополнительных участков – если и дадут результат, то не ранее чем через три-четыре года. Где будут к этому моменту доходы населения?

Мнение эксперта

«Количество заключенных ДДУ зависит от объема предложения квартир в строящихся домах и от условий и инструментов для их приобретения (доступная ипотека). Предложение в прошлом году действительно сокращалось, что и привело, отчасти, к снижению объема проданных квартир. Кроме того, не все девелоперы оказались готовы к тому, чтобы работать в новых условиях - в дистанционном формате. В текущем году все будет зависеть от позиции застройщиков в плане вывода новых объектов. Наша компания в конце 2020-го и в начале 2021 года уже открыла продажи в двух крупных проектах. До конца года мы планируем вывести на рынок еще несколько жилых комплексов. Если этой стратегии будет придерживаться большинство застройщиков, то объем предложения сохранится и, возможно, даже увеличится по сравнению с прошлым годом. Январь показал, что спрос на квартиры в строящихся домах сохраняется на стабильном уровне. Сейчас наблюдается ощутимый разброс цен между приграничными территориями и проектами в исторических границах Петербурга. Ценовой разрыв составляет от 100 до 200 000 рублей за кв. м, такого раньше никогда не было. Предложение в новых проектах в городской черте постоянно сокращается, на территориях вдоль КАД объем свободного жилья в новостройках еще значителен. Несмотря на это, я полагаю, что мы не увидим массового смещения спроса в сторону приграничных районов. Всегда найдутся покупатели, которые будут готовы потратить больше и приобрести квартиру в желаемой локации.»

директор департамента недвижимости Группа ЦДС