Рискованная треть
На 33,4% за год выросли цены на новостройки в спальных районах Петербурга. И на треть сократилось предложение.
Ещё резче подорожали отдалённые кварталы (Парголово, Шушары, Рыбацкое и пр.): плюс 35,5%. 2021 год начинается с отметки 157 930 рублей за кв.м в «спальниках» и 122 425 рублей – для «дальнего города».
В среднем по новостройкам региона (город плюс область) цены увеличились на 21,4%, превысив уровень 140 000 рублей за «квадрат». Поначалу прирост был относительно умеренным: карантин, «первая волна» пандемии, отлаживание дистанционных продаж... За первое полугодие стоимость будущего жилья увеличилась на 7,6%. А потом включилась льготная ипотека, граждане задумались о том, куда девать рубли, и на первичном рынке начался «аттракцион небывалой щедрости».
В последнем квартале цены выросли на 9,3% за три месяца. Рекордным стал ноябрь: плюс 3,8%.
В некоторых районах годовые показатели подорожания оказались ещё более впечатляющими. На Васильевском острове (кроме центра) ценники за год подросли от 115 534 рублей до 173 879 рублей за кв.м: плюс 50,5%! Похоже, инфраструктурные проблемы намыва больше не смущают ни продавцов, ни покупателей. В Красногвардейском районе прибавилось комфортных и более дорогих проектов: 101 741 рубль за метр – в декабре 2019-го, 167 385 – в декабре 2020-го: рост на 64,5% за год! Похоже, маркетологам придётся менять сложившиеся представления о престижности/непрестижности городских территорий и локальных зон.
Дорожали все строящиеся комплексы. В Петроградском районе резкий ценовой скачок в сентябре обусловили выход на рынок ЖК Neva Hаus и подорожание в ЖК «Петровская Доминанта», Familia, The One и Grand View. (Все объекты, кстати, расположены на Петровском острове.) В ноябре в Приморском районе заметно выросли цены в ЖК Riviere Noire, а в Кировском открылись продажи в ЖК «Принцип», что также значительно увеличило средние показатели.
Снижение цен во втором полугодии в Адмиралтейском, Центральном районах и исторической части Васильевского острова объясняется просто: резким уменьшением предложения в комплексах премиум-класса «Созидатели», «Приоритет» и «Маленькая Франция».
В Курортном районе июньское возобновление продаж в ЖК «Живи! В Курортном» обрушило среднюю ценовую планку и сделало жильё в этой локации относительно доступным. В этом районе средняя цена «квадрата» упала от 123 578 рублей за кв.м до 110 375 рублей – минус 10,7% за год.
При этом популярность льготной ипотеки привела к парадоксальной ситуации: в спальных районах строящееся жильё дороже готового. Потому что ежемесячные платежи меньше...
Количество рекламируемых домов за последний месяц слегка подросло, но за год уменьшилось на 28%. Особенно сдала Ленобласть, где в декабре прошлого года в активной продаже насчитывалось 102 новостройки, а в декабре нынешнего – всего 60.
В два раза возросла за год доля студий, которые сейчас составляют четверть всего предложения.
Столичные аналитики (эксперты IRN.ru, ЦИАН, «Инком-Недвижимость») полагают, что рост цен на этом закончится, и прогнозируют на 2021 год прирост в пределах 4–5%. Такой же точки зрения придерживаются в МЭР и Центробанке – иначе бы не обсуждали возможность включения индекса стоимости жилья в расчётные показатели инфляции.
Девелоперы не спорят, но указывают на рост затрат – например, на арматуру и фонд оплаты труда (из-за дефицита мигрантов).
Последнее слово в этой дискуссии, как обычно, останется за покупателем.
Приведённые данные получены в результате анализа предложений квартир на продажу, публикуемых на портале novostroy.su, а также базы данных ИИЦ «Недвижимость и строительство Петербурга». Цены на апартаменты в данном обзоре не учитывались. Дополнительные данные, включая сведения о динамике цен по районам и типам домов, доступны по ссылке.
Мнения экспертов
«Рост цен на новостройки в 2020-м был обусловлен, в первую очередь, ажиотажным спросом. В 2021 году мы ожидаем более плавную динамику, хотя «пики», несомненно, будут. В частности, сыграет роль завершение программы льготной ипотеки. В целом, повышение, скорее всего, пройдёт в коридоре 10–20%.
Рост себестоимости строительства может быть обусловлен высокой инфляцией и ослаблением отечественной валюты. Если эти факторы будут действовать – повышения стоимости недвижимости не избежать. Цены дополнительно подогревает ограниченное предложение. Застройщики по-прежнему осторожно входят в новые проекты, тем более многим только предстоит начать работу в рамках схемы эскроу-счетов и проектного финансирования»
«Мы в такой ситуации ещё никогда не были: ажиотажный спрос и рост цен в условиях кризиса. Рынок находится в состоянии неопределённости: изменение конъюнктуры требует реагировать быстро, а строительный цикл по-прежнему занимает длительный срок – подготовка градостроительных документов, согласование... К тому же квартира – это не биткойн, не спекулятивный актив. Так что определяющей стратегией для девелоперов будет осторожность. Полагаю, на первичном рынке мы не увидим ни бурного роста, ни обвала. Основной сценарий – «технический» рост цен, в пределах 10%, в том числе – из-за увеличения затрат на металлопрокат и на рабочую силу»
«Снижение цен в наших сценариях на 2021 год не предусмотрено. Предсказывать развитие рынка сейчас невозможно: с одной стороны – доходы снижаются, с другой – Центробанк говорит, что на руках у граждан находится почти 80 млрд наличных долларов. Всё же полагаю, что в первом полугодии тренд на повышение стоимости жилья продолжится. Хотя, конечно, не такими темпами, как это было в октябре–ноябре 2020-го»
«Торможение неизбежно. Это уже и сейчас заметно: меньше выдаётся новых разрешений на строительство, меньше появляется новых проектов. Полагаю, будет увеличиваться доля жилья, которое продаётся в уже готовых и сданных домах. Насколько активно его будут покупать – зависит от того, как выровняются условия по ипотеке»
«Рост цен не остановится, но замедлится и будет не столь интенсивным. Для этого есть несколько причин: переход на проектное финансирование оставшихся проектов, рост стоимости участков и материалов.
Девелоперам придется в новых проектах снижать издержки за счёт применения иных строительных материалов, пересматривать насыщение объектов инфраструктурой (например, переходить из «комфорта» в «стандарт»), наращивать финансовые компетенции, работать не только с добавленной стоимостью, но и с себестоимостью. Глобальных изменений не предвидится. Разница между продажей и расходами всё равно будет. Вопрос только в том, насколько девелопер управляет этой разницей.»
«К росту себестоимости и активному (благодаря доступной ипотеке) спросу в этом году и следующие пару лет добавится снижение объёма ввода жилья в Петербурге. Поэтому в лучшем случае можно говорить не о снижении цен, а о снижении темпов роста цен. »
«Сдержать рост цен можно лишь увеличением предложения, за счёт вывода новых проектов. А мы это вряд ли увидим в ближайшее время.
Мы получили то, что предсказывали в 2018 году, когда ввели эскроу-счета и количество разрешений на строительство стало сокращаться. Сейчас в основном продаются квартиры в проектах, по которым РС были получены до 2018 года. «Свежие» проекты подпадают под ужесточение требований к плотности застройки, площади зелёных насаждений, количеству парковочных мест и пр. А это всё ведет к увеличению стоимости.
Мы считаем, что рост цен продолжится, хотя и не такими высокими темпами, как в прошлом году. Девелоперам придется серьезно работать над снижением издержек...»
«Стратегия продаж может быть разной, она зависит от региона, класса жилья, масштабов строительства, целей компании. В любом случае сдерживать цены за счёт снижения качества – плохой вариант, и в долгосрочной перспективе неминуемо ведёт к проигрышу.
Рынок стабилизируется, уже нет ажиотажного спроса, активного роста цен. Если не случится каких-либо макроэкономических и эпидемиологических катаклизмов, в 2021 году прирост цен будет незначительным, в пределах инфляции.
Нет причин и для снижения цен. Всё больше проектов будут реализовываться по схеме эскроу. В 2020 году увеличились цены на стройматериалы, на некоторые – весьма значительно. Например, стоимость арматуры возросла в два раза. Существенно подорожали и витражные алюминиевые конструкции – более чем на 30%. Всё это влияет на себестоимость.»
