НАШ ЦИТАТНИК: «Нельзя допускать, чтобы участок годами и десятилетиями передавался из рук в руки, в ожидании, когда можно будет протиснуться между требованиями закона и здравого смысла...» Вячеслав Макаров

22 апреля, 02:02

Рискованная треть

13 января в 09:33
8 404

Рискованная треть

На 33,4% за год выросли цены на новостройки в спальных районах Петербурга. И на треть сократилось предложение.

Ещё резче подорожали отдалённые кварталы (Парголово, Шушары, Рыбацкое и пр.): плюс 35,5%. 2021 год начинается с отметки 157 930 рублей за кв.м в «спальниках» и 122 425 рублей – для «дальнего города».

В среднем по новостройкам региона (город плюс область) цены увеличились на 21,4%, превысив уровень 140 000 рублей за «квадрат». Поначалу прирост был относительно умеренным: карантин, «первая волна» пандемии, отлаживание дистанционных продаж... За первое полугодие стоимость будущего жилья увеличилась на 7,6%. А потом включилась льготная ипотека, граждане задумались о том, куда девать рубли, и на первичном рынке начался «аттракцион небывалой щедрости».

В последнем квартале цены выросли на 9,3% за три месяца. Рекордным стал ноябрь: плюс 3,8%.

В некоторых районах годовые показатели подорожания оказались ещё более впечатляющими. На Васильевском острове (кроме центра) ценники за год подросли от 115 534 рублей до 173 879 рублей за кв.м: плюс 50,5%! Похоже, инфраструктурные проблемы намыва больше не смущают ни продавцов, ни покупателей. В Красногвардейском районе прибавилось комфортных и более дорогих проектов: 101 741 рубль за метр – в декабре 2019-го, 167 385 – в декабре 2020-го: рост на 64,5% за год! Похоже, маркетологам придётся менять сложившиеся представления о престижности/непрестижности городских территорий и локальных зон.

Дорожали все строящиеся комплексы. В Петроградском районе резкий ценовой скачок в сентябре обусловили выход на рынок ЖК Neva Hаus и подорожание в ЖК «Петровская Доминанта», Familia, The One и Grand View. (Все объекты, кстати, расположены на Петровском острове.) В ноябре в Приморском районе заметно выросли цены в ЖК Riviere Noire, а в Кировском открылись продажи в ЖК «Принцип», что также значительно увеличило средние показатели.

Снижение цен во втором полугодии в Адмиралтейском, Центральном районах и исторической части Васильевского острова объясняется просто: резким уменьшением предложения в комплексах премиум-класса «Созидатели», «Приоритет» и «Маленькая Франция».

В Курортном районе июньское возобновление продаж в ЖК «Живи! В Курортном» обрушило среднюю ценовую планку и сделало жильё в этой локации относительно доступным. В этом районе средняя цена «квадрата» упала от 123 578 рублей за кв.м до 110 375 рублей – минус 10,7% за год. 

При этом популярность льготной ипотеки привела к парадоксальной ситуации: в спальных районах строящееся жильё дороже готового. Потому что ежемесячные платежи меньше...

Количество рекламируемых домов за последний месяц слегка подросло, но за год уменьшилось на 28%. Особенно сдала Ленобласть, где в декабре прошлого года в активной продаже насчитывалось 102 новостройки, а в декабре нынешнего – всего 60.

В два раза возросла за год доля студий, которые сейчас составляют четверть всего предложения.

Столичные аналитики (эксперты IRN.ru, ЦИАН, «Инком-Недвижимость») полагают, что рост цен на этом закончится, и прогнозируют на 2021 год прирост в пределах 4–5%. Такой же точки зрения придерживаются в МЭР и Центробанке – иначе бы не обсуждали возможность включения индекса стоимости жилья в расчётные показатели инфляции.

Девелоперы не спорят, но указывают на рост затрат – например, на арматуру и фонд оплаты труда (из-за дефицита мигрантов).

Последнее слово в этой дискуссии, как обычно, останется за покупателем.

Приведённые данные получены в результате анализа предложений квартир на продажу, публикуемых на портале novostroy.su, а также базы данных ИИЦ «Недвижимость и строительство Петербурга». Цены на апартаменты в данном обзоре не учитывались. Дополнительные данные, включая сведения о динамике цен по районам и типам домов, доступны по ссылке

Мнения экспертов

«Рост цен на новостройки в 2020-м был обусловлен, в первую очередь, ажиотажным спросом. В 2021 году мы ожидаем более плавную динамику, хотя «пики», несомненно, будут. В частности, сыграет роль завершение программы льготной ипотеки. В целом, повышение, скорее всего, пройдёт в коридоре 10–20%. Рост себестоимости строительства может быть обусловлен высокой инфляцией и ослаблением отечественной валюты. Если эти факторы будут действовать – повышения стоимости недвижимости не избежать. Цены дополнительно подогревает ограниченное предложение. Застройщики по-прежнему осторожно входят в новые проекты, тем более многим только предстоит начать работу в рамках схемы эскроу-счетов и проектного финансирования»

генеральный директор ООО «Мегалит – Охта Групп»

«Мы в такой ситуации ещё никогда не были: ажиотажный спрос и рост цен в условиях кризиса. Рынок находится в состоянии неопределённости: изменение конъюнктуры требует реагировать быстро, а строительный цикл по-прежнему занимает длительный срок – подготовка градостроительных документов, согласование... К тому же квартира – это не биткойн, не спекулятивный актив. Так что определяющей стратегией для девелоперов будет осторожность. Полагаю, на первичном рынке мы не увидим ни бурного роста, ни обвала. Основной сценарий – «технический» рост цен, в пределах 10%, в том числе – из-за увеличения затрат на металлопрокат и на рабочую силу»

генеральный директор Группа ЦДС

«Снижение цен в наших сценариях на 2021 год не предусмотрено. Предсказывать развитие рынка сейчас невозможно: с одной стороны – доходы снижаются, с другой – Центробанк говорит, что на руках у граждан находится почти 80 млрд наличных долларов. Всё же полагаю, что в первом полугодии тренд на повышение стоимости жилья продолжится. Хотя, конечно, не такими темпами, как это было в октябре–ноябре 2020-го»

председатель совета директоров ГК "Полис Групп"
Сорочинский Андрей

«Торможение неизбежно. Это уже и сейчас заметно: меньше выдаётся новых разрешений на строительство, меньше появляется новых проектов. Полагаю, будет увеличиваться доля жилья, которое продаётся в уже готовых и сданных домах. Насколько активно его будут покупать – зависит от того, как выровняются условия по ипотеке»

генеральный директор СК "Дальпитерстрой"
Скоров Аркадий Анатольевич

«Рост цен не остановится, но замедлится и будет не столь интенсивным. Для этого есть несколько причин: переход на проектное финансирование оставшихся проектов, рост стоимости участков и материалов. Девелоперам придется в новых проектах снижать издержки за счёт применения иных строительных материалов, пересматривать насыщение объектов инфраструктурой (например, переходить из «комфорта» в «стандарт»), наращивать финансовые компетенции, работать не только с добавленной стоимостью, но и с себестоимостью. Глобальных изменений не предвидится. Разница между продажей и расходами всё равно будет. Вопрос только в том, насколько девелопер управляет этой разницей.»

заместитель генерального директора ИСК "ЛенРусСтрой"
Максим Владимирович Жабин

«К росту себестоимости и активному (благодаря доступной ипотеке) спросу в этом году и следующие пару лет добавится снижение объёма ввода жилья в Петербурге. Поэтому в лучшем случае можно говорить не о снижении цен, а о снижении темпов роста цен. »

руководитель службы по работе с государственными органами СК "СПб Реновация"
Михалёв Дмитрий

«Сдержать рост цен можно лишь увеличением предложения, за счёт вывода новых проектов. А мы это вряд ли увидим в ближайшее время. Мы получили то, что предсказывали в 2018 году, когда ввели эскроу-счета и количество разрешений на строительство стало сокращаться. Сейчас в основном продаются квартиры в проектах, по которым РС были получены до 2018 года. «Свежие» проекты подпадают под ужесточение требований к плотности застройки, площади зелёных насаждений, количеству парковочных мест и пр. А это всё ведет к увеличению стоимости. Мы считаем, что рост цен продолжится, хотя и не такими высокими темпами, как в прошлом году. Девелоперам придется серьезно работать над снижением издержек...»

начальник отдела продаж ИСК "Отделстрой"
Гражданкин Николай Анатольевич

«Стратегия продаж может быть разной, она зависит от региона, класса жилья, масштабов строительства, целей компании. В любом случае сдерживать цены за счёт снижения качества – плохой вариант, и в долгосрочной перспективе неминуемо ведёт к проигрышу. Рынок стабилизируется, уже нет ажиотажного спроса, активного роста цен. Если не случится каких-либо макроэкономических и эпидемиологических катаклизмов, в 2021 году прирост цен будет незначительным, в пределах инфляции. Нет причин и для снижения цен. Всё больше проектов будут реализовываться по схеме эскроу. В 2020 году увеличились цены на стройматериалы, на некоторые – весьма значительно. Например, стоимость арматуры возросла в два раза. Существенно подорожали и витражные алюминиевые конструкции – более чем на 30%. Всё это влияет на себестоимость.»

Коммерческий директор холдинга РСТИ (Росстройинвест)
Константин Гриценко