Договор аренды квартиры в 2022 году. Составили образец с юристом

Договор аренды – основной документ, который должен защищать и собственника жилья, и арендатора квартиры. Если он составлен правильно, то в будущем не придется ломать голову, что же делать, если арендатор залил соседей, украл вещи хозяина или отказывается съезжать. Или если собственник не возвращает аванс (депозит). Давайте с помощью юристов разберем, какие споры чаще всего возникают и как лучше всего составить договор аренды квартиры в 2022 году.

ЧТО ДОЛЖНО БЫТЬ В ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ 

Специалисты поправляют, что термин «аренда» в законодательстве используется применительно к коммерческой недвижимости, а если речь про жилье, то это «найм». Поэтому правильнее назвать соглашение между сторонами «договором найма», но допустима и «аренда». Главное – чтобы он защищал интересы обеих сторон.

Первое и золотое правило для арендатора квартиры – проверить правоустанавливающие документы на жилье. Зачастую их сдают агенты, иногда друзья или знакомые – по доверенности.

Попадаются и мошенники, сдающие квартиру человека, находящегося в командировке или в больнице. Надо попросить документы на недвижимость и свежую выписку из ЕГРН, если сдает не хозяин, то еще и доверенность. Иначе могут быть проблемы с проживанием и выселением или арендатор рискует остаться без денег.

Внимательно читайте условия договора аренды квартиры. В нем должен быть ряд принципиальных пунктов:

- идентификация жилья с указанием точного адреса; 

- срок действия договора; 

- размер арендной платы и порядок его внесения, а также депозит.  

В договоре могут быть ограничения (не курить, без животных, не приводить гостей и пр.), за нарушение которых предусмотрены штрафы. Например, устроили шумную вечеринку, пожаловались соседи, получите штраф или уведомление о выселении.

«Если какие-то пункты договора сильно смущают, нечего страшного нет попросить собственника изменить их», – говорит адвокат Ирина Баханович. 

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ  

Камень преткновения для обеих сторон – условия расторжения договора аренды квартиры. Их нужно максимально четко расписать. 

– Сроки освобождения жилья  

К примеру, стороны должны минимум за 2 недели (чаще – за 1 месяц) предупредить об этом. Это важно, так как каждая из сторон теряет деньги. Не все собственники предупреждают письменно, а это самое главное доказательство для законного выселения человека. Причем наниматель должен расписаться, что получил уведомление. Если отказывается,  отправьте почтовое уведомление, указав в описи, что это уведомление о расторжении договора. Но тут еще одна загвоздка – а есть ли у арендатора ключи от почтового ящика? Если нет, отправлять уведомление надо по адресу его регистрации. 

Но лучше указать в договоре, что предупреждение может быть и посредством СМС-сообщения, электронной почтой или другим дистанционным способом. Это будет доказательством того, что наниматель предупрежден.

– Порядок возврата депозита  

При расторжении договора аренды квартиры встает вопрос о депозите, его называют также страховым, обеспечительным, залоговым или возвратным платежом. Хорошо бы расшифровать: когда и в каких случаях возвращается этот платеж. В типовых договорах обычно указывают, что он идет в счет аренды за последний месяц. Но когда договор расторгается досрочно по воле любой стороны, депозит почти всегда повисает в воздухе. Этим платежом можно компенсировать ущерб (побитая или поцарапанная мебель, сломанные вещи или оборудование), нанесенный постояльцем за время аренды. 

– Возмещение ущерба  

Доказать ущерб непросто, случаются конфликты.  

«Чтобы избежать споров, рекомендую предварительно сфотографировать все сдаваемые комнаты (и мебель), распечатать в цвете, подколоть к договору и подписать. Постоялец должен вернуть квартиру в таком же состоянии», – делится Иван Васюков, адвокат, управляющий партнер юрбюро Artilex. Фотографировать нужно и то, что дорого для собственника, включая оборудование. Если есть дорогая мебель или бытовая техника, надо сделать опись с указанием стоимости, и также под подпись «сдал-принял». 

Распространены случаи «залива» соседей и кражи имущества. Залив может быть и не по вине арендатора. Кто будет заниматься ремонтом и за чей счет – об этом тоже лучше договориться на берегу, расписав зоны ответственности. 

Юристы рекомендуют арендодателям жилья базово страховать квартиру от залива, пожара и кражи имущества.

ОБРАЗЦЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ. В ЧЕМ ИХ ОПАСНОСТЬ?   

Многие скачивают типовые образцы договоров аренды квартир в Интернете и пользуются ими. Там в пункте о расторжении говорится, что соглашение может быть расторгнуто согласно законодательству РФ. 

Иван Васюков предупреждает, что эта обтекаемая формулировка чревата для собственника. Если арендатор не платит или платит нерегулярно, собственник не сможет сразу выселить. Участковый тоже не поможет, он отправит вас в суд. Вы должны идти туда с иском о выселении, а суд может полгода выносить решение, а если последует апелляция, это займет еще несколько месяцев. 

«Лучше в договоре четко прописать, что у арендодателя есть право на одностороннее внесудебное и немотивированное расторжение договора в случае, если… Многие вещи невозможно ввести в рамки правового поля, поэтому хорошо написать и «немотивированное». Например, если матом орут на соседей. Потом направляете уведомление, через семь дней можете спокойно прийти с двумя сотрудниками ЧОПа и вежливо и аккуратно все вынести», – уверяет Иван Васюков.

Бывает, не выселить арендатора, так как он поменял замок в двери. В этом случае вызываем мастера по замене замков, показываем ему паспорт и выписку из ЕГРН и просим поставить новый замок. Далее берем как минимум одного свидетеля, заходим в квартиру, все фотографируем/снимаем на камеру; складываем вещи постояльца в коробки, делаем опись и отвозим на склад. Напоследок оповещаем СМС-кой арендатора, что его вещи на складе (указываем адрес).

Скачать образец договора аренды, который мы составили вместе со специалистами, можно здесь