НАШ ЦИТАТНИК: «Большинство инвесторов, исключая самых прозорливых, заняли выжидательную позицию. Сейчас мы говорим не столько о снижении покупательской способности, сколько о снижении покупательской готовности совершать в условиях неопределенности крупные покупки…» Надежда Калашникова

26 сентября, 22:45
7 февраля в 08:30

Горожане обживают пригород

За год объем сделок в коттеджных поселках под Петербургом и в Ленобласти вырос на 11,7%, средние цены на участки без подряда увеличились на 29%.

Фото: NSP.ru

Спрос на дома и участки уверенно перекрыл показатели 2020 года, еще недавно казавшиеся рекордными. По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в 2021 году в организованной застройке было заключено 11 600 сделок (в 2019-м – 5300 продаж, в 2020-м – 10 240).

Успехи загородных девелоперов подтверждаются и данными по вводу жилья. 

В минувшем году в частном секторе было сдано 2,3 млн кв. м (дома ИЖС и жилые садовые дома) – на 37% больше, чем в 2020-м. Заметим: в отличие от «квартирного» сегмента, рост происходил без какой-либо искусственной накачки со стороны льготной ипотеки. Доля кредитных сделок в индивидуальном домостроении не превышает 2-3%.

Объем предложения при этом тоже увеличился, хотя и незначительно. В 2020 году он был на минимальной отметке: в конце года в продаже находилось 15 600 лотов (участков, домов и секций) в 375 поселках, сейчас – 16 900 лотов в 325 поселках. 

За год застройщики вывели на рынок 12 100 новых объектов – в полтора-два раза больше, чем в любой из предыдущих периодов. Рынок сбалансирован: новый спрос в короткие сроки компенсируется новым предложением, отмечает руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. В новых проектах преобладают участки без подряда – 83% (на 6% больше, чем в 2020-м).

Динамика цен адекватна рынку. Земля дорожает в соответствии со спросом и затратами на инженерию, в строительстве домов добавляется растущая стоимость материалов и работ. Средняя стоимость сотки с января 2021-го увеличилась на 29% – до 223 400 рублей. Средняя стоимость надела в коттеджном поселке – плюс 17% за год, рост до 3 млн рублей (участки в массовом сегменте становятся поменьше).

Со стороны может показаться, что на загородном рынке цены растут примерно так же, как и на городском («квартирном»). Но есть существенное отличие. В новостройках цены весь год росли на фоне сокращения объема сделок (количества зарегистрированных ДДУ). А в частном секторе – на фоне увеличения количества сделок и предложения. То есть загородные застройщики в целом вели себя более разумно, не стремясь к сверхприбылям. Возможно из-за того, что над ними не висят жесткие сроки и банковские кредиты.

Никто из опрошенных девелоперов не считает реальной перспективу «доступной ипотеки для ИЖС», о которой федеральные чиновники много говорили, начиная с середины 2021-го. И ключевая ставка ЦБ растет, и банки в период высокой волатильности совершенно не склонны к избыточным рискам.  Может, оно и к лучшему. Без пристального внимания государства загородный рынок развивается, может, и медленнее, но более органично. 

Тем не менее стоимость и без того не дешевых участков ИЖС в коттеджных поселках Всеволожского района за год выросла на 18,8% – до 347 400 рублей за сотку.

А в Выборгском районе участки под дачное строительство и вовсе подорожали на 60% – почти до 700 000 рублей за сотку. Скачок цен в Выборгском районе, скорее всего, обусловлен выводом нескольких дорогих проектов  в премиальной зоне Репино-Ленинское: «Репинские пенаты», 60 га во второй очереди КП «Репинское» от группы Steit с ценами от миллиона за сотку и т. д. Заметный рост отмечен также в Ломоносовском районе: плюс 37,3% за год.

При этом в 2021 году основной объем сделок с участками по-прежнему отмечен в группе «до 200 000 рублей за сотку». На этот сегмент приходится 74% продаж. 

С повышением  средних цен доля бюджетных лотов в структуре запросов постепенно «вымывается» (минус 9% за год). Часть проектов переместилась в более дорогие ценовые группы. В диапазоне от 200 000 до 300 000 рублей за сотку бюджет сделки составляет 2,7 млн рублей. Значительная часть транзакций в этой группе пришлась на лоты небольшой площади с бюджетом в 1,2-2 млн за участок: например, в КП «Аннино-пески», «Северная миля», «Сойкино».

В группе от 300 000 до 500 000 рублей за сотку также активно продавались небольшие участки с бюджетом 3-4,5 млн рублей (КП «Инноловские пруды», «Усадьба в Вартемягах», «История Парк» и др.).

Девелоперы, работающие в загородном сегменте, полагают, что активная стадия роста спроса уже позади, и 2022 год пройдет спокойнее, без ажиотажа и ценовых скачков (см. «Мнения экспертов»).

«Рост цен на готовые и строящиеся коттеджи продолжается на фоне удорожания строительных материалов и увеличения активности покупателей, – отмечают аналитики КЦ «Петербургская Недвижимость». – Наряду с возможностью обеспечения комфортного отдыха, загородные объекты все чаще выступают альтернативой покупки квартир, цены на которые росли в 2021-м несколько быстрее...»

В начале 2022 года средняя стоимость «квадрата» в загородном доме достигла отметки 99 400 рублей. Психологически важный рубеж в 100 000 рублей за кв. м будет преодолен в ближайшее время. Но если вспомнить, что в петербургских спальных районах за «квадрат» просят уже 200 000 рублей, то пока конкурентное преимущество за частными домовладениями. Самый заметный сдвиг – в сегменте «комфорт»: плюс 35%. 73 300 – за кв. м, 13,2 млн – за готовое домовладение.

Главным драйвером загородного рынка остается здравый смысл и стремление горожан к безопасной и спокойной жизни. Многочисленные негативные факторы (время на дорогу, отсутствие объектов коммерческой и социальной инфраструктуры) отчасти компенсируется развитием «удаленки» и онлайн-сервисов, отчасти – комплексным развитием популярных загородных территорий (школа в «Ламбери», медицинский центр «Согаза» в «Игоре Драйв» и т. д.).

Табл.1. Динамика ввода жилья в Ленобласти, кв. м. Табл.2. Динамика сделок по годам (участки, дома и секции в таунхаусах). Табл.3. Изменения в структуре продаж, %Табл.4. Средние цены предложения участков по районам – лидерам спроса, тыс. руб./сотка. Табл.5. Средние цены предложения домовладений по категориям

Мнения экспертов 

«Рост цен на загородные объекты не будет продолжительным, он ограничен покупательной способностью граждан, то есть уровнем доходов. По мере исчерпания платежеспособности будет расти доля экономичных домов заводского производства и популярность индустриального домостроения. Задача девелоперов – выдать продукт массовый, но соответствующий индивидуальным запросам. Нужен гибкий ассортимент, с возможностью трансформации и достройки домовладений»

заместитель генерального директора ИСК «ЛенРусСтрой»
Максим Владимирович Жабин

«Период интенсивного роста цен на загородном рынке уже позади: платежеспособный спрос упрется в себестоимость строительства (стройка подорожала за год на 30-50%, в зависимости от конструктива), а участок без дома покупателю не нужен. Как сберегательный актив земля используется редко. Возможно, спрос на участки поддержит растущий интерес к арендному бизнесу: девелоперы все чаще подумывают о том, чтобы строить недорогие дома под сдачу»

генеральный директор ГК «Т-Дом»

«Загородный рынок, как и рынок жилья в целом, развивается циклами. Бум спроса пришелся на второе полугодие 2020-го и первую половину 2021 года. Сейчас и продавцам, и покупателям предстоит осознать себя в новых ценах и трендах. Полагаю, нас ждет очередной период относительной стабильности, а то и некоторой коррекции (по крайней мере, по участкам). Если, конечно, не будет существенных геополитических потрясений. Раньше при любых проблемах с рублем граждане мчались «инвестировать в бетон», сейчас, не исключено, вырастет доля тех, кто предпочтет закапывать сбережения в землю. При этом загородный дом все чаще становится местом постоянного проживания. Соответственно – возрастает роль ближайшего окружения и социальных объектов»

девелопер проекта «Ламбери»

«В возможность снижения цен на загородном рынке я не верю. Цены на материалы для строительства домов и объектов инфраструктуры в коттеджных поселках пока еще растут еженедельно. В 2022 году это может привести к некоторому сокращению объемов продаж в самом популярном сегменте – участки без подряда. Успех отдельных проектов будет зависеть от гибкости застройщика и от того, насколько правильно выбрана исходная концепция. Местоположение по-прежнему важно, но растет значимость инженерного обеспечения»

руководитель компании «Славные просторы»
Святослав Филиппов

«Рынок будет дифференцироваться: цены продолжат рост в качественных поселках на высокой стадии готовности и замедлятся в проектах на ранней стадии. У нас в КП «Разметелево» цены за два года выросли от 120 000 до 210 000 рублей за сотку. Дополнительными факторами роста становятся реконструкция федеральных и региональных трасс (государство много вкладывает в дороги) и появление новых «зон роста» – таких, например, как автодром «Игора Драйв»

председатель совета директоров ООО «1-я Академия недвижимости»

«В дорогом сегменте отдельные поселки не перспективны, даже в красивых ландшафтных местах. Такие проекты должны размещаться или в приличных обустроенных населенных пунктах (Репино, Комарово, Солнечное), но там уже мало свободных зон. Или в комплексных проектах с развитой системой рекреационно-досуговых функций и полным набором городских сетей. Второй подход требует масштабных инвестиций. Ограничения на поездки формируют дополнительный спрос на курортную недвижимость. У нас уже есть клиенты, которые возвращаются из Швейцарии, из Германии...»

руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens