Горожане обживают пригород

Спрос на дома и участки уверенно перекрыл показатели 2020 года, еще недавно казавшиеся рекордными. По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в 2021 году в организованной застройке было заключено 11 600 сделок (в 2019-м – 5300 продаж, в 2020-м – 10 240).

Успехи загородных девелоперов подтверждаются и данными по вводу жилья. 

В минувшем году в частном секторе было сдано 2,3 млн кв. м (дома ИЖС и жилые садовые дома) – на 37% больше, чем в 2020-м. Заметим: в отличие от «квартирного» сегмента, рост происходил без какой-либо искусственной накачки со стороны льготной ипотеки. Доля кредитных сделок в индивидуальном домостроении не превышает 2-3%.

Объем предложения при этом тоже увеличился, хотя и незначительно. В 2020 году он был на минимальной отметке: в конце года в продаже находилось 15 600 лотов (участков, домов и секций) в 375 поселках, сейчас – 16 900 лотов в 325 поселках. 

За год застройщики вывели на рынок 12 100 новых объектов – в полтора-два раза больше, чем в любой из предыдущих периодов. Рынок сбалансирован: новый спрос в короткие сроки компенсируется новым предложением, отмечает руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. В новых проектах преобладают участки без подряда – 83% (на 6% больше, чем в 2020-м).

Динамика цен адекватна рынку. Земля дорожает в соответствии со спросом и затратами на инженерию, в строительстве домов добавляется растущая стоимость материалов и работ. Средняя стоимость сотки с января 2021-го увеличилась на 29% – до 223 400 рублей. Средняя стоимость надела в коттеджном поселке – плюс 17% за год, рост до 3 млн рублей (участки в массовом сегменте становятся поменьше).

Со стороны может показаться, что на загородном рынке цены растут примерно так же, как и на городском («квартирном»). Но есть существенное отличие. В новостройках цены весь год росли на фоне сокращения объема сделок (количества зарегистрированных ДДУ). А в частном секторе – на фоне увеличения количества сделок и предложения. То есть загородные застройщики в целом вели себя более разумно, не стремясь к сверхприбылям. Возможно из-за того, что над ними не висят жесткие сроки и банковские кредиты.

Никто из опрошенных девелоперов не считает реальной перспективу «доступной ипотеки для ИЖС», о которой федеральные чиновники много говорили, начиная с середины 2021-го. И ключевая ставка ЦБ растет, и банки в период высокой волатильности совершенно не склонны к избыточным рискам.  Может, оно и к лучшему. Без пристального внимания государства загородный рынок развивается, может, и медленнее, но более органично. 

Тем не менее стоимость и без того не дешевых участков ИЖС в коттеджных поселках Всеволожского района за год выросла на 18,8% – до 347 400 рублей за сотку.

А в Выборгском районе участки под дачное строительство и вовсе подорожали на 60% – почти до 700 000 рублей за сотку. Скачок цен в Выборгском районе, скорее всего, обусловлен выводом нескольких дорогих проектов  в премиальной зоне Репино-Ленинское: «Репинские пенаты», 60 га во второй очереди КП «Репинское» от группы Steit с ценами от миллиона за сотку и т. д. Заметный рост отмечен также в Ломоносовском районе: плюс 37,3% за год.

При этом в 2021 году основной объем сделок с участками по-прежнему отмечен в группе «до 200 000 рублей за сотку». На этот сегмент приходится 74% продаж. 

С повышением  средних цен доля бюджетных лотов в структуре запросов постепенно «вымывается» (минус 9% за год). Часть проектов переместилась в более дорогие ценовые группы. В диапазоне от 200 000 до 300 000 рублей за сотку бюджет сделки составляет 2,7 млн рублей. Значительная часть транзакций в этой группе пришлась на лоты небольшой площади с бюджетом в 1,2-2 млн за участок: например, в КП «Аннино-пески», «Северная миля», «Сойкино».

В группе от 300 000 до 500 000 рублей за сотку также активно продавались небольшие участки с бюджетом 3-4,5 млн рублей (КП «Инноловские пруды», «Усадьба в Вартемягах», «История Парк» и др.).

Девелоперы, работающие в загородном сегменте, полагают, что активная стадия роста спроса уже позади, и 2022 год пройдет спокойнее, без ажиотажа и ценовых скачков (см. «Мнения экспертов»).

«Рост цен на готовые и строящиеся коттеджи продолжается на фоне удорожания строительных материалов и увеличения активности покупателей, – отмечают аналитики КЦ «Петербургская Недвижимость». – Наряду с возможностью обеспечения комфортного отдыха, загородные объекты все чаще выступают альтернативой покупки квартир, цены на которые росли в 2021-м несколько быстрее...»

В начале 2022 года средняя стоимость «квадрата» в загородном доме достигла отметки 99 400 рублей. Психологически важный рубеж в 100 000 рублей за кв. м будет преодолен в ближайшее время. Но если вспомнить, что в петербургских спальных районах за «квадрат» просят уже 200 000 рублей, то пока конкурентное преимущество за частными домовладениями. Самый заметный сдвиг – в сегменте «комфорт»: плюс 35%. 73 300 – за кв. м, 13,2 млн – за готовое домовладение.

Главным драйвером загородного рынка остается здравый смысл и стремление горожан к безопасной и спокойной жизни. Многочисленные негативные факторы (время на дорогу, отсутствие объектов коммерческой и социальной инфраструктуры) отчасти компенсируется развитием «удаленки» и онлайн-сервисов, отчасти – комплексным развитием популярных загородных территорий (школа в «Ламбери», медицинский центр «Согаза» в «Игоре Драйв» и т. д.).

Мнения экспертов